La Commission des Clauses Abusives,

Vu les dispositions du Code de la Consommation, et notamment les articles L 132-1 à L 132-5 ;

Vu les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 modifiée, et celles de décret du 20 juillet 1972 modifié ;

Entendus les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que les consommateurs, qui recherchent un bien immobilier à louer ou à acheter, peuvent être amenés, à contracter avec des professionnels dits  » marchands de listes  » qui, moyennant un paiement forfaitaire initial, leur proposent des listes de biens disponibles ; que ces contrats sont passés selon des modèles types proposés par les professionnels aux consommateurs, et qu’ainsi la Commission est compétente pour examiner ces contrats et en relever les clauses abusives ;

A/ Considérant que certains contrats ne mentionnent pas leur durée, contrairement à l’obligation légale contenue à l’article 79-2 du décret susvisé ; que cette carence, qui ne permet pas au consommateur de savoir pendant combien de temps il pourra être renseigné, est abusive ;

B – 1/ Considérant qu’une clause prévoit que le professionnel ne remettra pas une liste personnalisée en fonction des recherches du consommateur, mais une  » revue  » à caractère général, ce qui est contraire à l’obligation légale de préciser les caractéristiques souhaitées ; qu’une telle clause qui impose au consommateur d’accepter une  » revue  » pouvant ne contenir aucun bien conforme à ses recherches, et par là un paiement sans contrepartie, est abusive ;

B – 2 a) Considérant qu’une clause autorise un professionnel à proposer des  » offres de logements ayant un ou plusieurs points en rapport avec le bien recherché  » ; que ces clauses qui autorisent le professionnel à inscrire, dans les listes fournies, des biens qui ne correspondent pas à la recherche du consommateur, et en conséquence ne lui sont d’aucune utilité, sont de ce fait abusives ;

B – 2 b) Considérant que plusieurs contrats permettent aux professionnels de proposer des listes de biens ne correspondant pas au choix du consommateur notamment quant à leur localisation, par exemple des biens situés  » à 20 km… « , ou pour d’autres  » à 10 km  » du lieu choisi ; que de telles clauses, qui autorisent ces professionnels à fournir une prestation différente de celle sollicitée quant aux  » caractéristiques des biens immobiliers recherchés par le client « , telles que prévues à l’article 6 de la loi de 1970 modifiée, et par là accordent aux professionnels une possibilité de modification unilatérale des conditions du contrat déséquilibrent de manière significative les obligations respectives au détriment du consommateur ;

B – 2 c) Considérant que parallèlement, diverses clauses prévoient que pourront être proposés des locaux selon un prix différent de celui maximum recherché par le consommateur, et par exemple  » à 20% au dessus des loyers souhaités  » ; que de telles clauses qui permettent aussi aux professionnels de ne pas respecter  » les caractéristiques du bien recherché « , au sens de l’article 6 de la loi, et autorisent aussi une modification unilatérale, emportent un déséquilibre, et ce plus encore lorsque le prix recherché est indiqué moyennant une fourchette ;

B – 3/ Considérant que certaines clauses, relatives au  » prix souhaité  » par le consommateur, visent un  » prix mensuel hors charges  » ; que de telles clauses, qui permettent de ne pas fournir d’information sur les charges communes relatives au bien proposé, caractéristique pourtant importante du bien recherché, et alors que le poids des charges sur le coût d’un logement est conséquent, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 4/ Considérant que plusieurs clauses permettent au professionnel de refuser ou de limiter excessivement les possibilités de remboursement prévues par l’article 79-2 2ème alinéa du décret du 20 juillet 1972 modifié ; Qu’ainsi certaines clauses prévoient que  » le contrat ne sera remboursé sous aucun prétexte « , alors que la loi impose de préciser les conditions du remboursement ;

B – 5 a) Considérant que certaines clauses prévoient que si le contrat ne va pas à son terme  » du fait de l’adhérent « , le remboursement pourra être refusé ; que de telles clauses qui ne permettent pas au consommateur de résilier le contrat en cas de motif légitime (hospitalisation longue rendant inutile la location d’un bien, étudiant ne pouvant suivre les études prévues dans la localité prévue…) emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 b) Considérant que, de même, certaines clauses prévoient que tout remboursement est refusé lorsque le consommateur trouve un logement par ses propres moyens avant l’expiration de la convention ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver une rémunération devenue de ce fait sans contrepartie, et dérogent à l’obligation légale de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 c) Considérant que certaines clauses prévoient que le remboursement interviendra seulement en cas d’absence de remise de tout fichier, ou encore dans le seul cas où  » aucun contact de propriétaire ne serait fourni  » ; que de telles clauses, qui laissent croire au consommateur qu’il est sans recours, alors que la loi impose une possibilité de remboursement, et qui permettent au professionnel de s’exonérer de son obligation de remboursement même s’il n’exécute pas sa prestation, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 d) Considérant que certains contrats prévoient que la clause de remboursement ne sera plus applicable dès que les prestations  » ont reçu un commencement d’exécution  » ; que de telles clauses, qui autorisent le professionnel à n’exécuter que partiellement ses obligations emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 e) Considérant que certaines clauses ne prévoient de droit au remboursement que si, sur la durée du contrat, le professionnel n’a pu proposer qu’un nombre très limité d’offres conformes ; que de telles clauses, qui limitent excessivement l’obligation de remboursement, déséquilibrent les obligations respectives ;

B – 5 f) Considérant ’enfin, que certaines clauses prévoient que le remboursement ne sera effectué que  » sous déduction de frais  » dont le montant, établi forfaitairement en pourcentage du prix, est excessif ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver la plus grande partie de sa rémunération, lorsqu’il n’a pas exécuté en totalité ses obligations, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 6 – Considérant que de nombreux contrats prévoient que l’éventuelle demande de remboursement ne pourra intervenir que dans un délai très court (par exemple 3 à 8 jours) après la fin du contrat ; que de telles clauses qui aboutissent à ce que le professionnel s’exonère très rapidement de son obligation de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 7 – Considérant qu’une clause permet à un professionnel, face à une réclamation pour l’inexécution de ses obligations, d’établir la preuve contraire  » par tous documents qui lui sont propres  » ; que de telles clauses qui laissent croire au consommateur que tous les documents établis par le seul professionnel ont force probante, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 8/ Considérant qu’une clause permet au professionnel de refuser toute adhésion d’un consommateur  » qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts  » ; qu’une telle clause, qui accorde au professionnel un pouvoir discrétionnaire de refuser ses services, en confinant ainsi au refus de prestations, et qui dissuade le consommateur de se plaindre, emporte un déséquilibre significatif ;

B – 9/ Considérant que de nombreux contrats exonèrent le professionnel de toute responsabilité  » de quelque manière que ce soit « , ou lorsque les listes fournies par lui, soit contiennent des renseignements erronés, soit proposent des biens indisponibles ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de se dispenser de son obligation d’information préalable prévue à l’article L 111-1 du Code de la Consommation, ou de vérifier si les informations qu’il fournit sont exactes, alors qu’il bénéficie d’un recours contre l’éventuel responsable d’une fausse information, emportent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ;

B – 10/ Considérant que certaines clauses prévoient que seul le client doit  » s’assurer que le bailleur bénéficie du droit de louer  » ; que de telles clauses qui dispensent le professionnel de faire ces vérifications, alors qu’au regard de l’article 79-1, il ne peut inscrire un bien sur ses listes qu’après détention d’une convention signée par le propriétaire du bien, et alors qu’il lui revient de vérifier si les informations qu’il fournit au consommateur sont exactes, pour respecter son obligation de renseignement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 11/ Considérant que certains contrats prévoient que le professionnel peut se contenter de fournir une liste initiale d’offres, tout en spécifiant que par la suite, et à titre gracieux, il pourra remettre d’autres listes actualisées ; que de telles clauses qui permettent au professionnel de détourner l’obligation légale de fixer une durée au contrat, ou qui l’autorisent à ne pas fournir de prestation sur la durée du temps prévue par la convention, voire qui laissent croire au consommateur à une libéralité, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 12/ Considérant qu’en cas de suspension de la parution des listes pour force majeure, plusieurs clauses disposent que le contrat sera  » automatiquement prorogé de la durée de la suspension  » ; que de telles clauses qui interdisent au consommateur de résilier le contrat, et l’obligent ainsi à rester dans les liens de la convention sans contrepartie, emportent un déséquilibre significatif,

Recommande :

– A – Que, conformément à l’article 79-2 du décret, les contrats précisent la durée pendant laquelle les consommateurs peuvent bénéficier des prestations du professionnel ;

– B – Que soient éliminées des contrats de vente de listes immobilières les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1- autoriser la remise au consommateur d’une  » revue  » à caractère général, au lieu d’une liste personnalisée de biens ;

2- permettre au professionnel de proposer des biens ne correspondant pas au choix du consommateur, et notamment :

c) quant au prix recherché,

3- ne pas comptabiliser dans le  » prix souhaité  » le montant des charges communes relatives à un bien ;

4- refuser, en tout état de cause, le remboursement ;

5- refuser ou limiter excessivement la possibilité de remboursement, et notamment lorsque :

c) le remboursement peut avoir lieu seulement si le professionnel ne formule aucune proposition,

d) le contrat a reçu un commencement d’exécution,

e) le professionnel n’a proposé qu’un nombre très limité d’offres conformes,

f) il est prévu la déduction de frais excessifs,

6- imposer un délai très court pour formuler la demande de remboursement ;

7- laisser croire au consommateur que seuls les documents établis par le professionnel ont force probante ;

8- permettre au professionnel de refuser toute adhésion qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts ;

9- exonérer le professionnel de toute responsabilité lorsqu’il a fourni des renseignements erronés, ou proposé des biens indisponibles ;

10- laisser croire au consommateur qu’il doit vérifier lui même si le bailleur présenté dispose du droit de louer ;

11- présenter comme gracieuse, après remise d’une liste initiale, la remise de listes postérieures pendant la durée prévue au contrat ;

12- proroger automatiquement le contrat de la durée de suspension intervenue pour force majeure.

Texte adopté le 13 décembre 2001 sur le rapport de M. Christian Brasseur

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives ;

Vu les dispositions du Code de la Consommation et notamment les articles L. 132-1 à L. 132-5 ;

Vu les dispositions du Code Civil et ses articles 1709 à 1762 ;

Vu la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

Vu les articles L. 632-1 à L.632-3 du Code de la Construction et de l’habitation ;

Vu la recommandation n° 80-04 de la Commission des Clauses Abusives (BOSP du 17 octobre 1980) concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation ;

Entendu les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que depuis la publication de la recommandation n° 80-04 et l’intervention de nouvelles dispositions législatives d’ordre public susvisées, de nouvelles clauses ont été relevées dans les contrats qui nécessitent une recommandation complémentaire ;

Considérant que l’examen des contrats a révélé à la Commission des Clauses Abusives l’existence de clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public ; que la liste de ces clauses figure en annexe de la présente recommandation ;

Considérant que les locataires personnes physiques qui prennent à bail contractent pour leur habitation principale, secondaire ou pour un emplacement de véhicules peuvent être considérées comme sont des consommateurs ; que les bailleurs peuvent être soit des personnes morales professionnelles, de l’immobilier, soit des personnes physiques ayant la qualité de loueurs professionnels (comme celles notamment visées à l’article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés) ; que la commission est donc compétente pour examiner les contrats proposés aux locataires et en signaler les clauses abusives ;

Considérant que certains contrats sont imprimés en caractères pâles ou de taille inférieure au corps 8 ; qu’ainsi ces contrats manquent de lisibilité ;

Considérant que principalement deux régimes juridiques s’appliquent au contrat proposé aux locataires : ceux les contrats proposés aux locataires sont soumis à deux régimes juridiques : celui résultant des contrats soumis aux seules dispositions du Code Civil (I) et celui soumis à celle résultant d’une loi d’ordre public (principalement lois du 1^er septembre 1948 et du 6 juillet 1989) (II); que des clauses sont communes à se retrouvent dans tous les contrats, la sanction de la violation des obligations mises à la charge du locataire étant la résiliation de plein droit pour ceux soumis au seul Code Civil et la faculté pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail pour les autres contrats, seule la sanction différant selon le régime applicable (III) ;

I- Les clauses spécifiques aux contrats soumis aux seules dispositions du Code Civil :

A/ Durée du bail :

1. Considérant que de nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location le plus souvent pour une année avec clause de reconduction tacite faute de congé préalable ou que le bail, par exemple, qui n’est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement solidairement et indivisiblement des sommes dues au bailleur ; que de telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers ;

B/ État des lieux de sortie :

2. Considérant que certains contrats font obligation au locataire de faire dresser à ses frais par l’architecte du bailleur ou son gérant l’état des réparations locatives en fin de jouissance; qu’une telle clause, alors que cet état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, est abusive en ce qu’elle fait prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat ;

C/ Clauses relatives au dépôt de garantie :

3. Considérant que certains contrats prévoient le prélèvement, sur le dépôt de garantie, de différentes indemnités dues en raison de « violation des clauses et conditions du bail sans justificatif et sans jugement » ; qu’une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités est abusive qu’il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive ;

D/ Clauses relatives à l’obligation d’installation d’éléments d’équipements.

4. Considérant qu’un contrat fait obligation au locataire d’effectuer à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieurs pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité ou du chauffage et que le bailleur peut obliger le preneur à faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à sa charge de :

« supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité ou du chauffage,

« faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur » ;

Qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au preneur des obligations qui, portant sur l’installation d’éléments d’équipement, incombent normalement au bailleur ;

E/ Clauses relatives au droit de visite en cas de congé ou de vente du local :

5. Considérant que certains contrats imposent au locataire, en cas de congé, de laisser visiter les lieux par exemple de 10 H à 18 H ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle oblige le locataire qui ne désire ou ne peut laisser les clefs à un tiers à rester toute la journée à son domicile pendant cette période ;

6. Considérant que ces mêmes contrats prévoient qu’à défaut de respecter cette obligation, le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de 3 mois de loyer; qu’une telle stipulation clause est abusive en ce qu’elle fixe une indemnité forfaitaire disproportionnée à ce au regard du manquement à l’obligation ;

F/ Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé donne par le locataire :

7. Considérant qu’un contrat, conclu pour une durée irrévocable d’une année avec tacite reconduction, impose, pour la la validité du congé donné par le locataire, la signature de son conjoint comme validité du congé donné par le locataire ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle laisse croire par exemple en cas d’abandon de domicile, que l’époux restant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint ;

G/ Clauses relatives à l’utilisation des lieux loués :

8. Considérant qu’un contrat interdit au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d’utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière, sans que ces notions soient définies ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle porte atteinte au libre usage des lieux et que semblable occupation n’est pas, par elle même préjudiciable au bailleur ;

H/ Clauses relatives aux responsabilités du locataire :

9. Considérant que certains contrats prévoient que le preneur répond de toutes dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux à l’exclusion seulement de celles résultant de la vétusté et de la force majeure ; que de telles clauses, qui ne permettent pas au locataire de s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il n’a pas commis de faute (article 1732 du Code Civil), créent un déséquilibre significatif aux dépens de ce dernier ;

I/ Clauses relatives à la rémunération de ceux qui concourent à l’établissement du contrat de location :

10. Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d’un contrat profitant aux deux parties ;

J/ Clauses relatives au paiement des sommes dues :

11. Considérant que certains contrats prévoient que le paiement des sommes dues s’effectuera obligatoirement par prélèvement automatique ; que de telles clauses, qui imposent cet unique moyen de paiement, déséquilibrent les obligations contractuelles ;

K/ Clauses limitatives de la libre jouissance des lieux loués ou des éléments d’équipement :

12. Considérant que de nombreux contrats contiennent, sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués comme l’interdiction de l’usage de l’ascenseur, de l’escalier principal et l’obligation d’utiliser l’escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service – l’obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu’il sera nécessaire – de donner les clefs du logement à un tiers en cas d’absence; que de telles clauses, dont certaines soit opèrent une discrimination illicite, soit alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction ;

L/ fin du bail :

13. Considérant qu’un contrat définit le départ effectif du locataire comme suit « Le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance « taxe d’habitation » (Article 1686 du CGI) établissement de l’état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs » ;que cette clause est abusive en ce qu’elle fait dépendre la fin du bail d’événements extérieurs à la volonté des parties ou de la volonté d’une seule d’entre elles et qu’elle est susceptible d’imposer au locataire de poursuivre ses obligations sans contrepartie ;

II- Clauses abusives dans les contrats soumis aux dispositions d’une loi d’ordre public :

A/ Clauses relatives à la présentation des obligations :

14. Considérant que la plupart des contrats prévoient, dans un chapitre relatif aux obligations du locataire définies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (ce texte étant expressément visé dans ledit chapitre), d’autres obligations que celles édictées par la loi ; qu’une telle présentation est abusive en ce qu’elle fait croire au locataire que les obligations qui figurent au bail découlent d’une loi d’ordre public, et par conséquent s’imposent à lui ;

B/ Clauses augmentant les obligations légales du locataire :

15. Considérant que des clauses imposent au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l’installation électrique intérieure, l’installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles outrepassent les obligations légales du locataire ;

C/ Clauses relatives au barème de vétusté pour les réparations locatives :

16. Considérant qu’un des contrats examinés fixe un barème de vétusté pour déterminer à la charge du locataire, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d’un nombre d’années d’occupation ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle impose au locataire des réparations incombant légalement au bailleur ;

D/ Clauses relatives aux travaux effectués par le preneur :

17. Considérant que certains contrats interdisent, sous peine de résiliation judiciaire du bail, de réaliser des aménagements qui ne transforment pas la chose louée, tels que la pose d’un revêtement sur le sol ; que de telles clauses sont abusives lorsque l’aménagement envisagé n’est pas susceptible d’entraîner des dégradations irréversibles ;

18. Considérant que certains contrats prévoient que les travaux et aménagements effectués par le preneur « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat quelle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants suivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du preneur, la remise des locaux dans leur état d’origine ; qu’une telle clause, qui laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le preneur, constitue un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

E/ Clauses relatives au congé donné par le locataire :

19. Considérant que certains contrats exigent du locataire qui se prévaut du délai de préavis réduit d’un mois, qu’il justifie du motif légal lors de l’envoi du congé et qu’à défaut le délai de préavis de trois mois s’appliquera ; qu’une telle clause qui, laisse croire au consommateur qu’une justification postérieure de sa part serait inopérante, déséquilibre gravement le contrat au détriment du locataire en ce qu’elle peut amener le propriétaire à exiger l’observation du préavis de droit commun et la perception des sommes y afférentes ;

F/ Clauses relatives aux frais de procédure de renouvellement du bail :

20. Considérant qu’un contrat prévoit qu’en cas de renouvellement du bail avec hausse de loyer (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989), les frais de procédure seront intégralement à la charge du locataire si celui-ci ne s’est pas manifesté auprès du bailleur lors de la notification de l’offre de renouvellement ou après la saisine de la commission de conciliation; qu’une telle clause, qui laisse croire au locataire qu’il doit négocier avec le propriétaire est abusive ;

III- Clauses communes à l’ensemble des contrats de location :

A/ Clauses relatives aux obligations du locataire :

21. Considérant que de nombreux contrats font obligation au locataire de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en « qualité » pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges et de l’exécution des conditions du bail ; qu’une telle clause, compte tenu de l’exigence systématique d’un dépôt de garantie, est abusive en ce qu’elle fait double emploi avec les dispositions de l’article 1752 du Code Civil ;

22. Considérant que certains contrats font obligation aux locataires de procéder au ramonage des cheminées plusieurs fois par an ; qu’une telle clause par sa généralité est abusive ;

B/ Clauses de responsabilité et de recours :

23. Considérant qu’un contrat impose au locataire d’accepter toutes les stipulations qu’il comporte « sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire à peine de résiliation » ; qu’une telle clause qui interdit tout recours au locataire quelles que soient les clauses concernées, entraîne un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties ;

24. Considérant que d’autres clauses interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste non limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment » ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles tendent à interdire toute réclamation du locataire ;

25. Considérant que certains contrats, relatifs à la location d’emplacements de véhicule, contiennent des clauses qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles excluent les cas où la responsabilité du bailleur serait engagée notamment en raison du défaut d’entretien de l’immeuble ;

26. Considérant que d’autres contrats exonèrent le bailleur de sa responsabilité dans de nombreuses hypothèses : chute des appareils d’éclairage, accidents survenus aux usagers d’un terrain de jeux, arrêt de la fourniture de certaines prestations (ascenseur, chauffage …); que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles exonèrent le bailleur de ses obligations liées à l’entretien de l’immeuble, à l’entretien et au fonctionnement des installations ou à la sécurité des équipements ;

27. Considérant que certaines clauses interdisent au preneur tout recours en cas de destruction totale des lieux loués ; que ces clauses sont abusives en ce qu’elles interdisent la mise en jeu de la responsabilité du bailleur ;

28. Considérant que certaines clauses déchargent le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés ou des tiers désignés par lui, lorsque le preneur est par ailleurs obligé de leur laisser une clef du logement en cas d’absence ; que de telles clauses qui permettent au bailleur d’imposer une obligation sans en assumer les conséquences dommageables, sont abusives ;

29. Considérant que de nombreux contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour « les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge ou à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants de l’immeuble ou de tiers le preneur ayant alors une action directe à l’encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux » ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible et d’agir en conséquence dans la limite de ses obligations et de ses droits ;

C/ clauses relatives aux travaux effectues avec l’accord du propriétaire :

30. Considérant qu’un contrat prévoit qu’en cas de travaux effectués avec l’accord du bailleur, le locataire est obligé de prendre l’architecte et les entreprises choisis par le propriétaire ; qu’une telle clause, qui ne distingue pas selon les travaux envisagés, et qui va au-delà du contrôle exercé sur la nature et la qualité des travaux par un professionnel désigné par le bailleur, est abusive ;

D/ Clauses relatives à l’hébergement de tiers :

31. Considérant que de nombreux contrats interdisent au locataire à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués, même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service ; que d’autres contrats limitent l’usage du logement « aux personnes déclarées au bail ainsi qu’aux enfants à naître » ; que de telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

E/ Clauses pénales :

32. Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ;

F/ Clauses relatives aux tolérances :

33. Considérant que la plupart des contrats prévoient la faculté pour le bailleur de mettre fin à toute tolérance sans délai; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles ne prévoient pas l’obligation pour le bailleur de notifier au preneur, sous une forme explicite, qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation ;

G/ Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire :

34. Considérant que certains contrats exigent du locataire qu’il souscrive des assurances garantissant des risques (par exemple bris de glace) autres que ceux pour lesquels il est d’usage que le locataire s’assure ; que de telles clauses en ce qu’elles aggravent les obligations du locataire sont abusives ;

H/ Clauses relatives à l’élection de domicile :

35. Considérant que la plupart des contrats, tout en exigeant que le locataire indique en fin de bail sa nouvelle adresse ou une domiciliation, prévoient qu’il élise domicile dans les lieux loués, après son départ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus ;

Recommande :

A/Que les documents contractuels soient imprimés lisiblement avec des caractères dont la hauteur ne saurait être inférieure au corps 8.

B/ Recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

I- Pour les contrats soumis aux seules dispositions du code civil :

1. D’imposer une durée irrévocable au contrat, sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime ;

2. D’imposer au locataire de faire dresser à ses frais par l’architecte du bailleur ou de son gérant l’état des réparations locatives en fin de bail ;

3. D’autoriser le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu’il a évaluées discrétionnairement dans leur principe ou leur montant ;

4. De transférer au preneur des obligations qui, portant sur l’installation d’éléments d’équipement, incombent normalement au bailleur ;

5. De fixer, en cas de congé, des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires ;

6. De fixer des indemnités disproportionnées au manquement du locataire à l’obligation de laisser visiter les lieux après congé ou mise en vente ;

7. De subordonner la validité du congé donné par le locataire à la signature de son conjoint ;

8. D’interdire au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d’utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière ;

9. D’empêcher le locataire de s’exonérer de sa responsabilité en raison des dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux, dans les hypothèses où il n’a pas commis de faute ;

10. De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail ;

11. D’imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement des sommes dues en exécution du bail ;

12. De porter atteinte à la libre jouissance des lieux louées ;

12 bis. De prévoir la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles ;

13. De faire dépendre d’événements extérieurs à la volonté des parties ou d’une seule d’entre elles le « départ effectif » du locataire et donc la cessation de son obligation de régler le loyer et les charges ;

II- Pour les contrats soumis aux dispositions d’une loi d’ordre public :

14. De laisser croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d’ordre public ;

15. D’imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales ;

16. De laisser à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur ;

17. D’interdire au preneur d’effectuer des aménagements qui ne causent pas de dégradations irréversibles aux lieux loués ;

18. De laisser, pour les travaux et aménagements effectués par le locataire, au seul bailleur l’option entre la remise en état des lieux loués et l’abandon sans indemnité ;

19. De laisser croire au consommateur qu’il ne peut justifier, postérieurement à l’envoi du congé, du motif de préavis réduit d’un mois ;

20. D’obliger le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de la procédure de renouvellement seraient à sa charge ;

III – Clauses communes à l’ensemble des contrats de location ;

21. D’exiger du locataire, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail ;

22. D’exiger du locataire, sans motif légitime, le ramonage des cheminées plusieurs fois par an ;

23. D’interdire au locataire de contester les clauses du bail, à peine de résiliation ;

24. D’interdire au locataire, par des clauses non limitatives de renonciation, tout recours contre le bailleur ;

25. D’exonérer le bailleur d’un emplacement de véhicule de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule lorsque celle-ci lui est imputable ;

26. D’interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble, de la vétusté ou de la dangerosité des éléments installés ;

27. D’interdire au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de destruction totale des lieux loués ;

28. D’exonérer le bailleur de sa responsabilité lorsque le contrat impose au locataire de remettre ses clefs, en cas d’absence, à une personne qu’il n’a pas lui même librement choisie ;

29. D’exonérer, dans tous les cas, le bailleur de sa responsabilité pour les troubles, dommages ou actes délictueux causés par les colocataires occupants de l’immeuble ou les tiers ;

30. D’exiger du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier ;

31. D’interdire au preneur de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix ;

32. De déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes ;

33. De permettre au bailleur de mettre fin à l’usage qui s’est instauré de déroger à une clause du bail, sans mise en demeure laissant au preneur un délai de mise en conformité ;

34. D’exiger du locataire qu’il souscrive des assurances autres que celles qu’il est d’usage de contracter ;

35. De prévoir une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés.

(Texte adopté le 17 février 2000 sur le rapport de M. Pierre Bouaziz)

ANNEXE 1

Clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public

Clauses de résiliation de plein droit :

1. Clauses qui, prévoyant la résiliation de plein droit du bail, par une simple ordonnance de référé et interdisent le droit d’appel à l’encontre desdites ordonnances: article 490 du NCPC ;

Clauses relatives à la souscription d’un contrat d’assurance :

2. Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une entreprise d’assurance française : article 49 du traité instituant la communauté européenne.

Clauses d’aggravation des charges :

3. Clause prévoyant que le locataire devra payer tous les frais et honoraires en cas de procédure faite à son encontre : article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

Clauses interdisant au locataire de demander des délais pour libérer les lieux :

4. Clause interdisant au locataire dont l’expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux : articles 1244-1 et 1244-3 du Code Civil et L. 613-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Clauses relatives à l’obligation de délivrance :

5. Clause prévoyant que le locataire lors de son entrée en jouissance prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de travaux de remise en état ou de réparation : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux frais de rédaction du bail :

6. Clause prévoyant que « les frais de constitution de dossier et d’établissement du bail, (frais d’acte, de rédaction, d’imprimés notamment) seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d’enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité » ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux frais d’établissement d’état des lieux :

7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l’établissement contradictoire d’un état des lieux, lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement : article 3 alinéa 2 de la loi de 1989 ;

Clauses relatives à la limitation de la jouissance paisible du logement :

9. Clause prévoyant que le locataire doit laisser un accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit ou pour y exécuter des travaux : article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux modifications de la consistance de la chose louée :

10. Clause prévoyant que le bailleur pourra modifier la consistance de la chose louée sans recours possible du locataire (dépose définitive des volets, persiennes et jalousies …) : articles 4 h et . 6 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la responsabilité du locataire :

11. Clause prévoyant que le locataire doit répondre « des dégradations et pertes qui surviennent au cours de son occupation dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure. » : article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux charges locatives :

12. Clause prévoyant que les frais relatifs notamment à l’envoi des avis d’échéance ou quittances de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

13. Clause prévoyant l’obligation du locataire de prendre « toutes les dispositions nécessaires pour éviter et éventuellement faire disparaître tout insecte, parasite ou rongeur » : annexe VI-1 au décret du 26 août 1987.

Clauses relatives au congé donné par le locataire :

14. Clause prévoyant que si le locataire résilie le bail, il devra rembourser au propriétaire, au prorata temporis de la durée non courue, la part des honoraires réglés par celui-ci lors de la réalisation de la location : article 12 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives au montant des sommes dues durant la période de préavis :

15. Clause prévoyant que « tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires » : article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la restitution des clefs des lieux loués :

16. Clause prévoyant que les clefs doivent être rendues au bailleur avant midi le jour où finira la location sous-entendant que passée cette heure c’est une nouvelle journée qui commence et donc des sommes supplémentaires dues par le locataire : article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 641 et 642 du NCPC ;

Clauses relatives à la restitution du dépôt de garantie :

17. Clause prévoyant que si le locataire n’exécute pas les réparations locatives (après établissement de l’état des lieux) et ne justifie pas du paiement de toutes les sommes dont le bailleur doit être tenu à sa place, le coût des dites réparations et des sommes fera l’objet d’une évaluation forfaitaire dont le montant sera déduit du dépôt de garantie, le même contrat prévoyant que dès justification au bailleur du paiement par le preneur des sommes dont il pourrait être redevable la somme forfaitairement retenue à ce titre serait remboursée : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la domiciliation d’une activité artisanale ou commerciale :

18. Clause faisant interdiction au preneur de domicilier dans les lieux loués, sans autorisation du bailleur, une activité libérale, artisanale, commerciale ou industrielle : article 1er ter de la loi du 21 décembre 1984;

Clauses relatives à la suppression du gardiennage :

19. Clause prévoyant que le locataire ne pourra exercer aucun recours en cas de modification ou de suppression de gardiennage de l’immeuble : article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses exonérant le bailleur de son obligation d’entretien :

20. Clause exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d’arrêt ou mauvais fonctionnement des différents appareils et installations quelconques se trouvant dans les lieux loués ou dans l’immeuble : article 6 a) et 6 c)de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives au sort des meubles délaissés par le locataire :

21. Clause prévoyant qu’en cas de délaissement par le locataire de meubles, objets, effets, ceux-ci seront réputés appartenir au bailleur qui pourra les faire enlever et entreposer aux frais du locataire et en disposer à son gré à l’expiration d’un délai d’un mois : articles 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 ;

Clauses relatives à la responsabilité collective des locataires :

22. Clause prévoyant que les frais de dégorgement et de réparation de canalisations d’évacuations ou vide-ordures obstrués ou détériorés seront à la charge de l’ensemble des locataires lorsque l’auteur restera inconnu : article 4 e) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la saisie :

23. Clause autorisant le bailleur à effectuer une saisie arrêt sur les rémunérations auprès de l’employeur en cas de défaillance du locataire : prohibée par l’article 4 d) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux installations d’antenne de télévision :

24. Clause interdisant au preneur d’installer une antenne extérieure sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur et l’obligeant à se brancher à ses frais sur l’antenne collective de l’immeuble s’il en existe une : article 1 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 modifiée et décret du 22 décembre 1967 ;

Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire :

25. Clause exigeant du locataire qu’il remette une copie de la police d’assurance ainsi que ses avenants certifiés conformes, ou qu’il justifie chaque année sans demande préalable du propriétaire, qu’il est assuré et que soit stipulée une priorité pour le bailleur pour les sommes assurées ; article 7 g) du 6 juillet 1989.

Voir également :

Recommandation n° 80-04

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu les articles L 132-1 à L 132-5 du code de la consommation ;

Vu le code civil, notamment son article 2061 ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment son article R 125-5 ;

Vu l’arrêté du 11 mars 1977 relatif aux conditions d’entretien normalisées des ascenseurs et monte-charges ;

Vu l’arrêté du 12 novembre 1990 relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation ;

Entendu les professionnels de la maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage

Considérant que les contrats de maintenance de certains équipements d’immeubles d’habitation peuvent être conclus soit directement, soit par l’intermédiaire de syndics ;

Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence ou des clauses compromissoires ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses d’exonération totale de responsabilité du professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui permettent au professionnel de résilier l’abonnement aux torts du consommateur en cas d’intervention d’un tiers ; que de telles clauses, en ce qu’elles sont générales et ne réservent pas le cas où l’intervention du tiers est motivée par une carence du professionnel, sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient en cas d’impayé le paiement par le consommateur d’indemnités dont le montant est déterminé selon des critères qui ne sont pas portés à la connaissance du consommateur ; que certains contrats ne définissent ni le point de départ des intérêts moratoires, ni la procédure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance ne prévoient aucune indemnité à la charge du professionnel alors même que la résiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient le montant des indemnités mises à la charge du client en cas de résiliation anticipée du contrat ; que ces indemnités sont dues par le consommateur alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance contiennent des clauses de révision de prix dont la complexité ne permet pas au consommateur de mesurer la portée de son engagement ; que de telles clauses dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui ne sont pas illustrées par une application chiffrée sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance ne contiennent pas de clauses de révision de prix mais stipulent que le prix est réactualisable par le professionnel tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » ; que de telles clauses, insérées dans des contrats pluriannuels, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient que le délai de dépannage stipulé n’est pas opposable au professionnel en cas de panne totale de chauffage survenant au début de la période de chauffe ; qu’en ne fixant pas de façon précise les délais auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet pas au consommateur d’apprécier l’étendue des engagements de ce professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les représentants du professionnel ne sont valables qu’après confirmation écrite de ce dernier ; que le consommateur peut se considérer engagé dès l’accord du représentant alors que le professionnel ne le sera qu’éventuellement ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance et de gestion des installations de chauffage stipulent que le professionnel est propriétaire des stocks de combustible et qu’à la fin du contrat, ces stocks seront rachetés par le client au prix pratiqué par le professionnel à ce moment là ; que de telles clauses, qui laissent au seul professionnel, en application de critères qu’il est seul à connaître et à apprécier, la maîtrise de la fixation du prix, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des portes automatiques de garage

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses qui dégagent la responsabilité du professionnel en cas de vols et d’actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles clauses sont abusives si elles englobent les cas où les dégradations ont été facilitées par la carence du professionnel ;

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses dégageant la responsabilité du professionnel qui n’est plus en mesure de fournir les pièces détachées ; que le client est en droit d’attendre, sauf clause spéciale expressément approuvée, que l’approvisionnement en pièces détachées lui soit garanti pour la durée du contrat de maintenance ; qu’une telle clause d’exonération de responsabilité est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical stipulent que les transformations dans l’usage de l’immeuble entraînent de plein droit le changement des conditions contractuelles sans que la durée initiale du contrat soit modifiée ; que la clause qui prévoit le maintien de la durée du contrat sans que soient prévues les modalités de renégociation de celui-ci ou sa résiliation est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient la prise en charge des installations par le professionnel ; que ces mêmes contrats stipulent que l’absence de réserves à la prise en charge ne saurait engager ultérieurement la responsabilité du professionnel en cas d’inaptitude des installations à leur usage ; que la clause prévoyant la décharge totale de responsabilité après acceptation de l’équipement par le professionnel, soit sans réserve au besoin après un délai dit  » d’épreuve technique « , soit après exécution des travaux qu’il a préconisés, est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance limitent, à partir de la prise en charge, les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses propres locaux ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans donner au consommateur les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation ;

Recommande

1°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution des juridictions ;

b – d’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ;

c – d’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par la carence du professionnel ;

d – de stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de mise en demeure ;

e – de stipuler une indemnité à la charge du consommateur défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du professionnel responsable de l’inexécution du contrat ;

f – de stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une indemnité à la charge du consommateur, alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ;

g – de prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée ;

h – de stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix variera tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ;

2°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de ne pas informer précisément le consommateur sur l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de dépannage ;

b – de laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ;

c – de prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est qu’éventuel ;

d – d’obliger le client à acheter au professionnel, à la fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode de détermination n’est pas précisé dans le contrat ;

3°) que soient éliminées des contrats de maintenance des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ;

b – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve expressément approuvée ;

4°) que soient éliminées des contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de transformations, la modification de plein droit par le professionnel des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au consommateur de rénégocier le contrat ou de le résilier ;

5°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ;

6°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de limiter de façon générale les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ;

b – de limiter la responsabilité du professionnel au montant du plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation.

(Texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. Jean-Marc Granier).

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier