La Commission des clauses abusives,

Vu la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et, notamment, son article 8.1,

Vu le code de la consommation et, notamment, ses articles L. 132-1 à L. 132-5 et R. 132-1 à R. 132-2-1,

Vu le code de la construction et de l’habitation et, notamment, ses articles L. 632-1 à L. 633-10,

Vu le code civil et, notamment, ses articles 9, 1148, 1315 et 1714 et suivants,

Vu le code des procédures civiles d’exécution et, notamment, son article L. 111-8,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, notamment, ses articles 3-1, 6 et 20-1,

Vu la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et, notamment, son article 10, I,

Vu la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion et notamment son article 2,

Vu les recommandations de la Commission des clauses abusives n°80-04 et n°00-01 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation,

Entendu les représentants des professionnels concernés,

Considérant que les logements meublés sont des biens recherchés, en particulier, par les étudiants et les jeunes actifs qui souhaitent y établir leur résidence principale, même pendant quelques mois, car, à la différence des logements nus, le locataire n’a besoin, pour y vivre, que d’apporter ses effets personnels,

Considérant que sont concernés les contrats rédigés par des professionnels, associations, fédérations, sociétés privées, pour une utilisation généralisée à destination des consommateurs,

Considérant que, comme le précise l’article L. 632-3, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, les locations saisonnières, tout comme les logements-foyers ou les logements gérés par les CROUS, ne relèvent pas du dispositif protecteur sur lequel se fonde la présente recommandation ;

Considérant que la présente étude ne porte pas sur les logements-foyers régis par les articles L. 633-1 et suivants du code précité, le contrat qui lie l’occupant et le foyer s’analysant en un contrat de prestation de services et non en un contrat de location.

Considérant que ces documents contractuels contiennent des clauses dont le caractère abusif au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation peut être relevé,

A / CLAUSES RELATIVES A LA FORMATION ET A LA QUALIFICATION DU CONTRAT

1° Clauses relatives à la qualification du contrat

1. Considérant que certains contrats sont dénommés « contrat d’hébergement de logements meublés à durée indéterminée », « convention d’occupation » ou indiquent que la location concerne des « locaux loués semi-meublés » ; que ces dénominations laissent croire aux consommateurs, que les dispositions protectrices des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation sont inapplicables ; qu’elles créent ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

2° Clauses relatives au droit applicable

2. Considérant que des clauses stipulent que les locaux meublés objet du contrat ne constituent pas la résidence principale du locataire ; que certains contrats précisent qu’ils sont soumis uniquement aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil ; que d’autres encore excluent expressément l’application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; que, lorsque le logement loué constitue, en réalité, la résidence principale du locataire, ces clauses sont illicites en ce qu’elles contreviennent aux articles L. 632-1 et suivants précités qui sont d’ordre public ; que, dès lors, maintenues dans un contrat, ces clauses sont abusives ;

3. Considérant que des clauses mentionnent que le locataire « déclare que les biens loués ne seront jamais sa résidence principale » et lui imposent de fixer celle-ci en un autre lieu, sous peine de la résiliation immédiate du bail ; que, lorsque ce dernier est destiné à assurer le logement principal du consommateur, notamment étudiant, ces clauses qui tendent à soustraire le contrat aux dispositions d’ordre public des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

3° Clauses relatives à la durée du contrat

4. Considérant que des clauses imposent une durée de contrat différente de celle prévue par les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

4° Clauses relatives aux frais, droits et honoraires

5. Considérant que certaines clauses prévoient que seront à la charge du locataire tous les frais, droits et honoraires du bail ainsi que ceux qui en sont la suite ou la conséquence ; que ces clauses, dès lors qu’elles n’indiquent ni la nature ni le montant de l’ensemble de ces frais, ne permettent pas au locataire de connaître précisément l’étendue de son engagement ; qu’elles créent à son détriment un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et sont abusives ; qu’elles sont donc abusives ;

6. Considérant que des clauses mettent à la charge du locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur ; que ces clauses, qui font peser sur le locataire la charge de prestations bénéficiant exclusivement au bailleur, créent un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ; qu’elles sont donc abusives ;

B / CLAUSES RELATIVES AU CONTENU DU CONTRAT

a) Clauses relatives aux dépenses mises à la charge du locataire

1. Clauses relatives à des prestations dites complémentaires

7. Considérant que des clauses imposent le versement par le locataire d’une « contribution forfaitaire » mensuelle, correspondant à « l’ensemble des prestations individuelles au titre du mobilier et des équipements particuliers », alors que le locataire règle le loyer d’un appartement meublé, censé être garni d’un mobilier suffisant pour permettre une habitation normale ; que ces clauses qui ont pour effet de rémunérer deux fois le bailleur pour la même prestation de fourniture de meubles, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu’elles sont donc abusives ;

2. Clauses relatives aux impôts et taxes

8. Considérant que des clauses stipulent que le locataire acquittera, en sus du loyer, les impôts et taxes dus par le bailleur ; que ces clauses mettent à la charge du locataire des obligations incombant au bailleur et créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

3. Clauses relatives au paiement des sommes dues

9. Considérant que des clauses prévoient le paiement par le preneur de sommes supplémentaires en fonction du mode de paiement choisi par lui ; que ces clauses qui contreviennent à l’article L. 112-12 du code monétaire et financier, sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

4. Clauses relatives à la modification unilatérale du prix par le bailleur

10. Considérant que des clauses prévoient la faculté pour le bailleur de modifier, à tout moment, les prix et/ou de supprimer les services offerts dans la résidence qui sont des prestations indissociables de la location ; que l’article R. 132-1, 3°, du code de la consommation dispose que la clause qui a pour objet ou pour effet « de réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre (…) » est abusive de manière irréfragable » ; qu’ainsi, ces clauses, en ce qu’elles permettent au bailleur de modifier unilatéralement le prix des prestations, sont abusives ;

b) Clauses relatives aux interdictions faites au preneur

1. Clauses relatives à l’hébergement des tiers

11. Considérant que des clauses restreignent la possibilité pour le locataire de recevoir ou héberger des amis et de la famille, même de manière très temporaire, notamment en limitant l’accès de l’immeuble aux seuls résidents, ou en prévoyant des normes d’occupation très strictes ; que ces clauses, dans la mesure où elles privent le locataire de la possibilité de recevoir ou héberger ses proches même dans les conditions d’une occupation paisible, sont contraires à l’article 8.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives

12. Considérant que des clauses prévoient que le bailleur pourra vérifier ou faire vérifier le respect des conditions d’occupation à tout moment ; que l’article 9 du code civil dispose que « chacun a droit au respect de sa vie privée » ; qu’ainsi, les clauses stipulant la faculté d’une intrusion permanente dans les locaux du preneur sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

13. Considérant que des clauses prévoient, en cas de non-respect des conditions contractuelles d’occupation, une majoration substantielle du loyer, rétroactivement à compter de la prise d’effet du contrat ; que le caractère rétroactif de cette pénalité est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’au surplus, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article R. 132-2 du code de la consommation, est présumée abusive la clause imposant au consommateur défaillant « une indemnité d’un montant manifestement disproportionné » ;

2. Clauses relatives à la détention d’animaux

14. Considérant que des clauses interdisent la détention d’animaux familiers ; que l’article 10. I de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel indique : « est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci » ; qu’ainsi ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

c) Clauses relatives aux obligations imposées au preneur

15. Considérant que des clauses stipulent que le locataire a l’obligation de se raccorder à l’antenne collective et de participer aux différents frais liés à celle-ci ; que l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion dispose que « le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager […], à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement » et précise qu’au préalable, ledit locataire aura dû « [accepter] de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne » ; que ces clauses, en ce qu’elles ne prévoient pas l’accord préalable du locataire, sont illégales et, maintenues dans un contrat, abusives ;

C / CLAUSES RELATIVES A L’EXECUTION DU CONTRAT

1. Clauses relatives à la limitation de jouissance paisible du logement

16. Considérant que des clauses imposent, pour permettre un bon entretien des locaux loués, que le locataire laisse visiter l’appartement par le gérant, ou ses préposés, chaque fois que l’entretien le nécessitera et au moins une fois par trimestre pour s’assurer de l’état de celui-ci ; que ces clauses exigent du locataire qu’il s’engage à laisser pénétrer chez lui, sans nécessité et, sauf urgence, sans avertissement préalable, le bailleur ou toute entreprise missionnée par celui-ci ; que de telles clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, contraint de subir un trouble injustifié à la jouissance paisible à laquelle il peut prétendre en vertu de l’article 1719, 3°, du code civil et ce, sans aucune contrepartie ; qu’elles sont donc abusives ;

17. Considérant que des clauses indiquent qu’en cas de congé donné ou reçu, ainsi qu’en cas de vente, le locataire devra laisser visiter son logement, pendant plusieurs mois, de nombreuses heures chaque jour, excepté le dimanche ; que ces clauses, qui contraignent le locataire à laisser visiter son logement pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

18. Considérant que des clauses prévoient que le bailleur se réserve le droit d’exécuter toutes sortes de travaux, y compris dans le logement loué ; que, pour ceux-ci, le locataire devra sans indemnité laisser pénétrer dans les lieux les ouvriers diligentés par le bailleur et retirer à ses frais tous les aménagements qu’il aura effectués dans le local ; que l’article 1723 du code civil énonce que « le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose loué » ; que l’article 1724 du même code dispose, que « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » ; que, selon l’article R. 132-1, 5°, du code de la consommation, sont « de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéa de l’article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de (…) contraindre le non-professionnel ou le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n’exécuterait pas ses obligations de délivrance ou de garantie d’un bien ou son obligation de fourniture d’un service » ; qu’ainsi ces clauses qui autorisent le bailleur à modifier la forme de la chose louée et à exécuter des travaux même non urgents et d’une durée non limitée, sans diminution de loyer et en imposant divers frais au locataire, sont irréfragablement présumées abusives ;

19. Considérant que des clauses indiquent que le constat d’entrée dans les lieux prévoit des travaux à effectuer et que, quelle que soit leur importance, le preneur s’engage à laisser pénétrer dans le logement, pendant les premiers mois d’occupation, les entreprises mandatées par le bailleur pour les effectuer ; qu’en vertu de l’article 1719, 1°, du code civil, le bailleur est obligé « de délivrer au preneur la chose louée » ; que, selon l’article R. 132-1, 5°, du code de la consommation, sont « de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions du premier et du troisième alinéa de l’article L. 132-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de (…) contraindre le non-professionnel ou le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n’exécuterait pas ses obligations de délivrance ou de garantie d’un bien ou son obligation de fourniture d’un service » ; que ces clauses, qui autorisent une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer, sont irréfragablement présumées abusives ;

20. Considérant que des clauses indiquent qu’aucune garantie n’est donnée quant au degré de température du chauffage et de l’eau chaude ; qu’en vertu de l’article 1719, 3°, du code civil le bailleur s’engage à « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » du logement ; que ces clauses, qui exonèrent le bailleur de cette obligation, créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

2. Clauses relatives aux obligations du locataire, à l’entretien et à la réparation des locaux loués

21. Considérant que des clauses font peser sur le locataire toutes les charges, « quelle qu’en soit la nature », y compris les réparations afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble ; que ces clauses, dans la mesure où elles ont pour objet ou pour effet de transférer sur le preneur des dépenses non locatives, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

22. Considérant que des clauses imposent au locataire de faire procéder à ses frais à :

• la réparation de tous les robinets et canalisations d’eau et de gaz,
• la réparation de tous les siphons de vidange des appareils sanitaires, des réservoirs de chasse et des canalisations jusqu’au raccordement à la descente commune des W.C.,
• la réparation des appareils sanitaires, des canalisations,
• la réparation des stores et volets,
• la réparation des dommages en cas d’infiltrations dues à des accidents causés par le gel ou la fonte des neiges,
• toutes les modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité et du chauffage ;

que ces clauses, en ce qu’elles mettent à la charge du locataire divers travaux sans distinguer, conformément aux articles 1719, 2°, et 1720, alinéa 2, du code civil, les réparations locatives des travaux incombant au bailleur, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

D / CLAUSES RELATIVES A LA FIN DU CONTRAT

a) Clauses relatives à l’état des lieux de sortie et à la remise en état du logement

1. Clauses relatives à l’état des lieux de sortie des locaux loués et au dépôt de garantie

23. Considérant que les clauses de certains contrats précisent que le dépôt de garantie ne sera remis au locataire qu’après la survenance d’un certain nombre d’événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d’une durée raisonnable ; que, dès lors, ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

24. Considérant que des clauses stipulent qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf ; que, cependant, l’article 1731 du code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, les locaux seront réputés être en bon état de réparations locatives ; que ces clauses, qui font peser sur le locataire la charge de la preuve contraire à la présomption contractuelle, alors qu’il appartiendrait normalement au bailleur de prouver, en l’absence d’état des lieux, que le local a été délivré neuf, et qui tendent ainsi à faire supporter par le preneur en fin de bail des réparations excédant celles qu’il devrait normalement prendre en charge, sont irréfragablement présumées abusives par application de l’article R. 132-1, 12°, du code de la consommation selon lequel sont interdites les clauses ayant pour objet ou effet d’« imposer au non-professionnel ou au consommateur la charge de la preuve, qui, en vertu du droit applicable, devrait incomber normalement à l’autre partie au contrat » ;

2. Clauses relatives à la remise en état du logement

25. Considérant que des clauses prévoient une liste de sommes forfaitairement mises à la charge du preneur pour chaque dégradation subie par le logement ; que le locataire s’engage à des remboursements sur la base d’une qualification unilatérale des dégradations par le bailleur et d’une estimation faite par avance au titre des réparations à réaliser ; que ces clauses qui sont de nature à faire supporter par le locataire le paiement de sommes injustifiées, créent, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

b) Clauses relatives aux causes et aux modalités de résiliation du bail

1. Clauses relatives aux possibilités de résiliation par le bailleur

26. Considérant que certains contrats prévoient au bénéfice du bailleur une faculté de résiliation du bail pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l’habitation ; que ces clauses contreviennent au statut protecteur établi par le législateur au bénéfice du locataire ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

27. Considérant que des clauses énoncent qu’en cas d’inexécution par le locataire d’une seule des clauses du bail, celui-ci sera résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ; que ces clauses, qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat, en cas de manquement même mineur du preneur, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

28. Considérant que des clauses imposent le paiement de prestations para-hôtelières, telles « un petit déjeuner mensuel » et « un ménage trimestriel de l’appartement », sous peine de résiliation de plein droit du contrat ; que la sanction prévue par ces clauses en cas de défaut de paiement de prestations étrangères à l’objet principal du contrat, qui est la location d’un logement meublé, est disproportionnée ; que, dès lors, ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

29. Considérant qu’une clause indique que, si les locaux loués viennent à être détruits partiellement ou totalement, la location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur sans aucune indemnité à sa charge ; alors que l’article 1722 du code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » ; que cette clause, en ce qu’elle offre le choix au seul bailleur de résilier ou non le bail en cas de destruction totale ou partielle du logement loué, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

2. Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé

30. Considérant qu’il est stipulé dans certaines clauses relatives à la délivrance du congé que :

• soit le bailleur peut donner congé avec un préavis d’un mois ou de trois mois avant la fin du bail, sans conditions,
• soit le locataire est tenu du paiement des loyers jusqu’à relocation et à défaut jusqu’à la fin du bail,
• soit le locataire ne peut donner congé que par un préavis de trois mois avant la date anniversaire du bail ;

que ces clauses comportent des violations caractérisées des dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’ainsi, elles sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

31. Considérant que des clauses fixent la date d’effet du préavis du locataire nécessairement au dernier jour du mois et stipulent que tout départ anticipé donnera lieu à la facturation d’un « complément de redevance » ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le locataire « peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

32. Considérant que des clauses prévoient que le contrat de bail expire de plein droit à l’issue d’une durée de 12 mois et que, si le locataire souhaite à nouveau louer le logement, il devra payer les frais de rédaction d’un nouveau contrat ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que, dans le cas d’un bail de 12 mois, le contrat est renouvelable tacitement ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

3. Clauses relatives aux modalités de résiliation du contrat de bail

33. Considérant que des clauses imposent, dans le cas d’un départ du locataire avant un nombre de mois déterminé, l’augmentation rétroactive du loyer ; que d’autres contrats prévoient un montant de loyer dégressif avec réajustement des premiers loyers en fonction de la durée d’occupation du logement ; que ces différentes clauses dissimulent une indemnité de résiliation en contravention avec l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

34. Considérant que des clauses énoncent que le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans les deux mois suivant la date de résiliation « acceptée » par le mandataire du bailleur ; que l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit, pour le preneur, le droit de résilier le contrat à tout moment, sans que le bailleur soit en mesure de s’y opposer ; que ces clauses qui laissent croire que le bailleur serait en droit d’accepter, ou non, le congé régulièrement donné par le preneur, sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

E / CLAUSES RELATIVES AUX CONTENTIEUX

1. Clauses relatives à la charge de la preuve

35. Considérant que des clauses prévoient que le locataire sera tenu pour responsable de toute dégradation des parties communes ; que le bailleur est déchargé par ces clauses de l’obligation de prouver l’imputabilité au preneur des détériorations causées aux parties communes ; que ces clauses font peser sur le locataire une responsabilité de plein droit en méconnaissance des règles relatives à la charge de la preuve telles que définies par l’article 1315, alinéa 1er, du code civil ; qu’elles sont présumées irréfragablement abusives par l’article R. 132-1, 12°, du code de la consommation en ce qu’elles imposent « au non-professionnel ou au consommateur la charge de la preuve, qui, en vertu du droit applicable, devrait incomber normalement à l’autre partie au contrat » ;

36. Considérant que des clauses indiquent que le locataire répondra des dégradations survenant pendant la durée du contrat de location dans les locaux dont il a la jouissance ; que l’article 1732 du code civil énonce que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ; que ces clauses, qui laissent croire au locataire que la réparation des dégradations qui ne lui sont pas imputables sera à sa charge, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et sont abusives ;

37. Considérant que des clauses prévoient que le bailleur sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et, notamment, à celles visées à l’article 1719 du code civil ; qu’en vertu de l’article 1315, alinéa 2, du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ; que ces clauses, qui tendent à décharger le bailleur de l’obligation de rapporter cette preuve et font peser sur le locataire la preuve contraire, sont irréfragablement abusives en vertu de l’article R. 132-1, 12°, du code de la consommation ;

2. Clauses pénales

38. Considérant que des clauses prévoient, en cas de retard dans le paiement du loyer, une majoration forfaitaire des sommes dues, alors que ces contrats ne contiennent aucune clause pénale en cas d’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance ou d’entretien ; que ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

3. Indemnités conventionnelles

39. Considérant que des clauses prévoient que, si le locataire obtenait des délais pour libérer les lieux à l’issue du bail, il devrait une indemnité supérieure au montant du loyer ; que ces clauses, en ce qu’elles constituent un obstacle à l’exercice du droit pour le locataire de solliciter du juge l’octroi de délais en application de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

40. Considérant que des clauses prévoient une indemnité égale à la totalité du dépôt de garantie en cas d’envoi du préavis par un moyen autre qu’une lettre recommandée ; que ces clauses, en ce qu’elles prévoient une sanction sans lien avec le manquement reproché au locataire, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu’elles sont donc abusives ;

4. Frais et honoraires de recouvrement

41. Considérant que des clauses indiquent que l’ensemble des frais pour le recouvrement des sommes impayées et pour toutes poursuites devra être remboursé par le locataire ; que l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, dispose « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi » ; que ces clauses qui mettent à la charge du preneur les frais et honoraires de recouvrement en l’absence de titre exécutoire, sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

5. Clauses de réduction ou d’exclusion de garantie du bailleur

42. Considérant que des clauses prévoient de multiples cas d’exclusion de la responsabilité du bailleur, sans distinguer selon que lui sont imputables, ou non, les troubles de jouissance subis par le preneur ; qu’en vertu de l’article R. 132-1, 6°, du code de la consommation, est irréfragablement présumée abusive la clause ayant pour objet ou pour effet de « supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations » ; que, dès lors, ces clauses sont abusives ;

6. Clauses relatives à l’élection de domicile

43. Considérant que des clauses prévoient que, pour l’exécution du bail et, notamment, pour la signification de tous les actes de poursuites, le locataire fait élection de domicile dans les lieux loués ; que ces clauses sont applicables même après le départ du locataire des lieux loués ; qu’en ce qu’elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus, ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du consommateur ; qu’elles sont donc abusives ;

Recommande que soient supprimées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1. de laisser croire au locataire d’un logement meublé qui constitue son habitation principale, qu’il ne bénéfice pas des dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

2. d’exclure l’application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation lorsque le logement loué constitue, en réalité, la résidence principale du locataire ;

3. d’imposer au consommateur, pour obtenir et conserver la location du bien, de renoncer au régime protecteur d’ordre public institué par les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

4. de prévoir une durée de location contraire aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ;

5. de prévoir, de manière générale, que seront à la charge du locataire l’ensemble des frais, droits et honoraires du bail ainsi que leur suite et conséquence, sans en indiquer précisément ni la nature ni le montant ;

6. de faire peser sur le locataire les frais et honoraires du mandataire du bailleur ;

7. de prévoir un supplément de rémunération pour la fourniture du mobilier et des équipements nécessaires à une habitation normale, par ailleurs incluse dans le loyer ;

8. de mettre à la charge du locataire, en sus du loyer, des impôts et taxes relatifs au bien loué, incombant au bailleur ;

9. d’imposer des frais supplémentaires au consommateur en fonction du mode de paiement qu’il choisit ;

10. de prévoir la faculté pour le bailleur de modifier unilatéralement, à tout moment, le prix et la nature des prestations prévues dans le contrat de bail ;

11. de restreindre le droit pour le locataire de recevoir ou héberger ses proches dans les lieux loués, même dans les conditions d’une occupation paisible ;

12. de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en prévoyant la possibilité pour le bailleur de vérifier ou de faire vérifier à tout moment les conditions d’occupation des locaux ;

13. de prévoir une pénalité rétroactive en cas de non-respect des conditions contractuelles d’occupation ;

14. d’empêcher le locataire de détenir des animaux domestiques dans les lieux loués dès lors que ceux-ci ne causent pas de dégâts et ne troublent pas la jouissance des autres occupants de l’immeuble ;

15. d’imposer des frais à un locataire alors qu’il n’a pas, au préalable, accepté de bénéficier du service de raccordement à une antenne collective ;

16. de limiter la jouissance paisible du locataire en l’obligeant à laisser visiter le bien loué par le gérant, ses préposés ou ses prestataires, soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence ;

17. de contraindre le locataire à laisser visiter son logement, en cas de congé ou de vente, pendant une durée excessive au regard des usages et du droit au respect de la vie privée ;

18. de prévoir que le bailleur pourra effectuer tous travaux dans les lieux loués, en toutes circonstances, sans limitation de durée et sans aucune indemnité ;

19. d’autoriser une délivrance seulement partielle du local loué, pour une durée indéterminée et sans diminution de loyer ;

20. de dispenser le bailleur de ses obligations de fourniture de chauffage et d’eau chaude ;

21. de faire peser sur le preneur des dépenses non locatives ;

22. de mettre à la charge du locataire divers travaux susceptibles d’incomber au bailleur ;

23. de soumettre la restitution du dépôt de garantie à la survenance d’un certain nombre d’événements dépendant de la volonté du bailleur ou de ses prestataires et sans stipulation d’une durée raisonnable ;

24. de stipuler qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le local est présumé loué neuf ;

25. de mettre à la charge du locataire des sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement ;

26. de prévoir une faculté de résiliation du contrat par le bailleur pour des motifs autres que ceux limitativement prévus par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l’habitation ;

27. de prévoir la résiliation du bail de plein droit en cas d’inexécution, par le locataire, de l’une quelconque de ses obligations, même mineure ;

28. de prévoir une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’une prestation étrangère à l’objet principal du contrat de location d’un logement meublé ;

29. de permettre au bailleur de résilier, ou non, le bail en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués, en méconnaissance de l’article 1722 du code civil ;

30. de prévoir la résiliation du contrat, par le locataire comme par le bailleur, dans des conditions contraires à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

31. de reporter, dans tous les cas, au dernier jour du mois, la date d’effet du congé donné par le locataire ;

32. d’imposer la rédaction d’un nouveau bail à l’expiration du contrat, alors qu’il est tacitement renouvelé par application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

33. d’imposer au locataire résiliant son contrat de bail de manière anticipée, une indemnité de résiliation, quelle que soit sa forme, notamment un réajustement du montant des loyers ;

34. de prévoir que le bailleur ou son mandataire peut accepter ou refuser le congé régulièrement donné par le locataire ;

35. de faire peser sur le locataire une présomption de responsabilité dans la survenance des dégradations des parties communes ;

36. d’empêcher le locataire de faire valoir des causes de non-imputabilité des dégradations du logement loué ;

37. de faire bénéficier le bailleur d’une présomption d’exécution de ses obligations ;

38. de prévoir une pénalité en cas de retard dans le paiement du loyer, sans réciprocité en cas d’inexécution par le bailleur de ses obligations ;

39. de prévoir le versement d’une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d’obtention d’un délai judiciaire pour libérer les lieux à l’expiration du bail

40. de prévoir contractuellement des indemnités sans lien avec le manquement reproché au locataire ;

41. de mettre à la charge du locataire, sans décision de justice, l’ensemble des frais de recouvrement des sommes impayées ;

42. de supprimer le droit à réparation du preneur en cas de manquement du bailleur à ses obligations ;

43. de prévoir que le locataire fait élection de domicile dans les lieux loués, même après la résiliation du contrat.

Recommandation adoptée le 6 juin 2013 sur le rapport de Nathalie Bricks et Raphaëlle Petit-Macur

La Commission des clauses abusives,

Vu le code de la consommation et notamment ses articles L. 132-1 à  L. 132-5 et R. 132-1 à  R. 132-2-1;

Vu la loi n°   65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu la loi n°   70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

Vu le décret n°   67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le décret n°   72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ;

Vu le décret n°  2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le décret n°   2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ;

Vu l’arrêté n°   86-93 A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, modifié notamment par l’arrêté du 19 mars 2010 ;

Vu l’avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007 relatif à   « L’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » ;

Vu la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 96-01 relative aux contrats de syndics ;
Entendu les représentants des professionnels concernés ;
Considérant que le quart des logements français est organisé en copropriété ; que les copropriétés sont gérées par des syndics, majoritairement professionnels ;

Considérant que ces syndics proposent des contrats de mandat aux copropriétaires consommateurs réunis en syndicats ;

Considérant que les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale, bénéficient de la protection accordée par la loi aux consommateurs et aux non-professionnels ;

Considérant que la commission constate qu’en dépit des dispositions de l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié, la présentation des contrats étudiés rend difficile la délimitation entre prestations particulières et prestations de gestion courante, ce qui fait obstacle à  la comparaison par le consommateur des tarifs proposés par les syndics ;

Considérant que ces documents contractuels contiennent des clauses dont le caractère abusif au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation peut être relevé ;

I.    Clauses relatives à la formation et la révocation du contrat

1. Considérant que certains contrats de syndics de copropriété sont conclus pour une durée ne correspondant pas à celle résultant des dates calendaires qui y figurent ; que ces clauses conduisent à un déséquilibre significatif pour le consommateur ou le non-professionnel qui ne connaît pas la durée réelle de son engagement ;

2. Considérant que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, prévoit le principe de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et que l’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité requise par les articles 25 et 25-1 ; qu’un nombre important de contrats indique un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d’un compte bancaire unique pour l’ensemble du cabinet de syndic ; que certains de ces mêmes contrats prévoient au titre des prestations particulières rémunérées distinctement l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour le syndicat ; que les autres stipulent un coût de forfait annuel plus élevé en cas d’ouverture d’un compte séparé ; que ces deux types de clauses sont abusifs en ce que, d’une part, ils laissent croire aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l’ouverture d’un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d’autre part, en ce qu’ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l’ouverture d’un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes ;

3. Considérant que des contrats prévoient que lorsque le syndic est mandaté pour la location d’une partie commune, les honoraires seront ceux affichés en agence ; que ces clauses, qui laissent au professionnel le droit de modifier unilatéralement les prix du service à rendre, par un simple changement d’affichage, sont présumées de manière irréfragable abusives en vertu de  l’article R. 132-1 3° du code de la consommation ;

4. Considérant qu’un nombre important de contrats de syndic impose des modalités de résolution ou de résiliation plus rigoureuses pour le consommateur ou le non-professionnel que pour le professionnel ; que, selon l’article R. 132-2 du code de la consommation, sont présumées abusives les clauses soumettant la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur ou non-professionnel que pour le professionnel ;

5. Considérant que certains contrats de syndics de copropriété proposent des prestations sans en mentionner le prix ou leur mode de calcul ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel, d’avoir connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêche une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui est de nature à déséquilibrer significativement le contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

6. Considérant que certains contrats n’opèrent pas une distinction stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait annuel et, par suite, rend difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

II.    Clauses relatives au contenu et à l’exécution du contrat

A.    Clauses illicites

1.    Clauses contrevenantes à des dispositions légales et/ou réglementaires

7. Considérant qu’il résulte de l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale des copropriétaires décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement ; que certains contrats prévoient qu’en cas de gestion financière par le biais d’un compte unique ouvert au nom du syndic, les profits éventuels de ce compte seront versés automatiquement à ce dernier, sans qu’il y ait lieu à un vote spécial de l’assemblée générale sur l’affectation des intérêts ; que ces clauses sont illicites au regard du texte précité en ce qu’elles se substituent à une décision de l’assemblée générale ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

8. Considérant que certains contrats mentionnent la possibilité pour le syndic de mener une activité de courtage pour la conclusion de toute convention, en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ; que ces clauses sont illicites au regard de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose, pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en outre, tendant à laisser croire que cette autorisation spéciale a été accordée lors de la désignation du syndic, elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ou non-professionnel et sont abusives ;

9. Considérant que des contrats imposent, pour des prestations ne relevant pas du contrat de syndic (location d’une partie commune, gestion des travaux en tant que maître d’œuvre), que le syndic soit mandaté de plein droit pour ces prestations, alors que l’article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose que toute convention conclut entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, doit être expressément autorisée par une décision de l’assemblée générale ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

10. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération du syndic dans le cas d’une déclaration de sinistre concernant les parties communes, alors qu’il s’agit, selon l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986, d’une prestation de gestion courante ; que ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

11. Considérant que certains contrats prévoient la possibilité pour le syndic de se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de travaux, sans préciser la nature des travaux concernés, alors que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette faculté uniquement dans le cas de travaux figurant dans la liste limitative prévue par l’article 14-2 de la même loi et que l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris en application de ce texte exclut, par principe, toute rémunération du syndic concernant les travaux de maintenance de parties communes ou d’équipements ; que ces clauses stipulant une rémunération particulière du syndic en dehors des travaux limitativement énumérés par la loi sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;

12. Considérant que certains contrats imposent la rémunération de « prestations exceptionnelles non répertoriées », alors que l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986, énonce que toute prestation particulière doit figurer explicitement dans le contrat en tant que telle et que le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes ; qu’ainsi, les clauses prévoyant des prestations exceptionnelles sans en définir le contenu, contreviennent aux dispositions réglementaires et sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

13. Considérant que plusieurs contrats scindent des prestations de gestion courante prévues dans l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986, telles que l’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien, en plusieurs prestations particulières du type « création du carnet d’entretien », « tenue du carnet d’entretien de l’immeuble » ; qu’ainsi, le syndic peut être rémunéré de manière particulière pour des prestations de gestion courante ; que de telles clauses sont illicites ; que, maintenues dans un contrat, elles sont abusives ;

14. Considérant qu’un nombre très important de contrats indique, dans le cas de travaux autres que ceux d’entretien et de maintenance, dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces travaux, alors que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en pareil cas, que les honoraires du syndic sont votés lors de l’assemblée générale autorisant les travaux ; que ces clauses laissent croire qu’en ce cas, la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d’être votée en assemblée générale ; que ces clauses sont illicites au regard du texte susvisé et, maintenues dans un contrat, abusives ;

2.    Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante

15. Considérant que certains contrats prévoient la rémunération particulière du syndic au titre de prestations de gestion courante énumérées par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

Qu’il en est ainsi :

Que ces clauses sont illicites au regard de l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié et, maintenues dans un contrat, abusives ;

B.    Clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d’autres prestations particulières

16. Considérant que certains contrats prévoient une prestation particulière consistant à notifier les travaux nécessitant l’accès aux parties privatives ; qu’il s’agit d’une obligation pour le syndic prévue à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il résulte de l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié que la gestion des travaux de maintenance et d’entretien est incluse dans le forfait annuel et que la gestion administrative des autres travaux est une prestation particulière ; qu’ainsi, cette clause est abusive en ce qu’elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjà rémunérée ;

17. Considérant que certains contrats énumèrent, au titre des prestations particulières, des rubriques susceptibles de permettre deux fois la rémunération d’une même prestation, telles que « suivi de la procédure contentieuse » et « clôture du compte contentieux », ainsi que « renseignements aux administrations » et « contrôle URSSAF » ou « inspection du travail » ; que ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

18. Considérant que certains contrats mentionnent une prestation « indication des charges récupérables » imputable au syndicat ; que cette clause qui met à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas, dès lors qu’elle ne profite qu’au seul copropriétaire concerné, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du syndicat des copropriétaires ;

19. Considérant que certains contrats mentionnent des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminements pour les activités de productions de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà   rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières ; que ces clauses sont abusives en ce qu’elles permettent au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

C.    Clauses manquant de clarté

20. Considérant que certains contrats permettent de faire peser sur le syndicat, des frais engagés au profit des copropriétaires bailleurs ; que de telles clauses sont abusives ;

21. Considérant que certains contrats prévoient la même prestation particulière de tenue d’assemblée générale extraordinaire, en indiquant soit un mode de rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal ; que de telles clauses, qui réservent au seul professionnel le choix de son mode de rémunération, sont abusives ;

22. Considérant que des contrats précisent que le compte unique permettra d’assurer une garantie financière aux sommes versées ou qu’il permettra de disposer de la situation de la trésorerie et du détail des recettes et des dépenses, sans préciser que le compte séparé offre les mêmes garanties et services, alors que la garantie et la délivrance de ces informations sont obligatoires, respectivement en application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 17 mars 1967 ; que cette présentation laisse croire qu’un compte séparé ne permettrait pas de bénéficier des mêmes prestations, ce qui est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

23. Considérant que les clauses de certains contrats mentionnent, en prestation particulière, « la gestion des comptes à terme », «le suivi des placements de fonds » ; que l’imprécision de ces termes ne permet pas de savoir si ces prestations sont incluses ou non dans « l’état financier du syndicat des copropriétaires » qui est une prestation intégrée dans la liste a minima des prestations de gestion courante fixée par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié ; qu’en conséquence, le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

24. Considérant que les contrats conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à l’effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu’il est engagé par le contrat de syndic, sont abusives ; qu’il en va ainsi, notamment, des clauses relatives :

Recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1. d’indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d’effet et d’échéance mentionnées dans celui-ci ;

2. de présenter l’ouverture d’un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l’ouverture d’un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;

3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d’une partie commune ;

4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l’initiative du consommateur ou non-professionnel, qu’à celle du syndic ;

5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l’ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;

6. de inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l’énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;

7. de décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits sans vote exprès de l’assemblée générale ;

8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l’assemblée générale à ce sujet ;

9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d’une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;

11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;

12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;

13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;

14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d’entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

16. de facturer la notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, prestation déjà   rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;

17. d’offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;

18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;

19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d’une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

21. de permettre au seul professionnel d’opter pour l’un des modes de rémunération prévus au contrat ;

22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d’informations imposées légalement ;

23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n’est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;

24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n’est pas partie au contrat.
Recommandation adoptée le 15 septembre 2011 sur le rapport de Mme Raphaëlle PETIT-MACUR

Voir également :

Recommandation n° 96-01 relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

Vu les dispositions de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ;

Vu les dispositions du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 susvisée;

Entendu les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que certains mandats proposés pour la vente, la location ou la recherche d’un bien immobilier contiennent des clauses de nature à déséquilibrer significativement les relations entre les professionnels et les consommateurs, au détriment de ces derniers ;

1° Sur la durée du mandat :

Considérant que certains contrats ne prévoient pas de délai au-delà duquel le mandat cesse de produire des effets ou prévoient un délai renouvelable indéfiniment par tacite reconduction ; que ces dispositions sont contraires à la loi et, que maintenues dans le contrat, elles créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ;

2° Sur les modalités de métrage de la surface du bien :

Considérant que certains mandats de vente de biens immobiliers, constitués sous forme d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, imposent au mandant, pour le calcul de la superficie de ces biens, des obligations non prévues par la loi sans offrir d’alternative et en laissant croire qu’elles en résultent; qu’en particulier, certaines clauses imposent au mandant :

–         soit l’obligation de faire procéder à ce calcul dans un délai précédant la promesse de vente ou d’achat ;

–         soit l’obligation de faire procéder au calcul par un homme de l’art, sans autre alternative, étant souvent précisé que cet homme de l’art devra être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et, parfois, que la personne ayant procédé à ce calcul devra, sous sa responsabilité attester au mandataire dans un délai déterminé et bref que la superficie du bien est toujours exacte ;

3° Sur la « clause pénale » :

Considérant que certains mandats comportent une clause interdisant au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter, sans le concours du mandataire, directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, pour une durée indéterminée ou excessive ; qu’une telle clause est de nature à déséquilibrer le contrat ;

Recommande que soient éliminées des contrats, les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1° de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ;

2° d’imposer au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués sous forme d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d’alternative et en laissant croire qu’elles en résultent, et notamment :

–         de faire procéder à ce calcul avant la promesse de vente ou d’achat,

–         ou d’y faire procéder par un homme de l’art, et le cas échéant, de demander à cet homme de l’art une confirmation de ce calcul ;

3° d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction.

(Texte adopté le 18 septembre 2003 sur le rapport de Mme Gabrielle Rochmann)

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des Clauses Abusives,

Vu les dispositions du Code de la Consommation, et notamment les articles L 132-1 à L 132-5 ;

Vu les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 modifiée, et celles de décret du 20 juillet 1972 modifié ;

Entendus les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que les consommateurs, qui recherchent un bien immobilier à louer ou à acheter, peuvent être amenés, à contracter avec des professionnels dits  » marchands de listes  » qui, moyennant un paiement forfaitaire initial, leur proposent des listes de biens disponibles ; que ces contrats sont passés selon des modèles types proposés par les professionnels aux consommateurs, et qu’ainsi la Commission est compétente pour examiner ces contrats et en relever les clauses abusives ;

A/ Considérant que certains contrats ne mentionnent pas leur durée, contrairement à l’obligation légale contenue à l’article 79-2 du décret susvisé ; que cette carence, qui ne permet pas au consommateur de savoir pendant combien de temps il pourra être renseigné, est abusive ;

B – 1/ Considérant qu’une clause prévoit que le professionnel ne remettra pas une liste personnalisée en fonction des recherches du consommateur, mais une  » revue  » à caractère général, ce qui est contraire à l’obligation légale de préciser les caractéristiques souhaitées ; qu’une telle clause qui impose au consommateur d’accepter une  » revue  » pouvant ne contenir aucun bien conforme à ses recherches, et par là un paiement sans contrepartie, est abusive ;

B – 2 a) Considérant qu’une clause autorise un professionnel à proposer des  » offres de logements ayant un ou plusieurs points en rapport avec le bien recherché  » ; que ces clauses qui autorisent le professionnel à inscrire, dans les listes fournies, des biens qui ne correspondent pas à la recherche du consommateur, et en conséquence ne lui sont d’aucune utilité, sont de ce fait abusives ;

B – 2 b) Considérant que plusieurs contrats permettent aux professionnels de proposer des listes de biens ne correspondant pas au choix du consommateur notamment quant à leur localisation, par exemple des biens situés  » à 20 km… « , ou pour d’autres  » à 10 km  » du lieu choisi ; que de telles clauses, qui autorisent ces professionnels à fournir une prestation différente de celle sollicitée quant aux  » caractéristiques des biens immobiliers recherchés par le client « , telles que prévues à l’article 6 de la loi de 1970 modifiée, et par là accordent aux professionnels une possibilité de modification unilatérale des conditions du contrat déséquilibrent de manière significative les obligations respectives au détriment du consommateur ;

B – 2 c) Considérant que parallèlement, diverses clauses prévoient que pourront être proposés des locaux selon un prix différent de celui maximum recherché par le consommateur, et par exemple  » à 20% au dessus des loyers souhaités  » ; que de telles clauses qui permettent aussi aux professionnels de ne pas respecter  » les caractéristiques du bien recherché « , au sens de l’article 6 de la loi, et autorisent aussi une modification unilatérale, emportent un déséquilibre, et ce plus encore lorsque le prix recherché est indiqué moyennant une fourchette ;

B – 3/ Considérant que certaines clauses, relatives au  » prix souhaité  » par le consommateur, visent un  » prix mensuel hors charges  » ; que de telles clauses, qui permettent de ne pas fournir d’information sur les charges communes relatives au bien proposé, caractéristique pourtant importante du bien recherché, et alors que le poids des charges sur le coût d’un logement est conséquent, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 4/ Considérant que plusieurs clauses permettent au professionnel de refuser ou de limiter excessivement les possibilités de remboursement prévues par l’article 79-2 2ème alinéa du décret du 20 juillet 1972 modifié ; Qu’ainsi certaines clauses prévoient que  » le contrat ne sera remboursé sous aucun prétexte « , alors que la loi impose de préciser les conditions du remboursement ;

B – 5 a) Considérant que certaines clauses prévoient que si le contrat ne va pas à son terme  » du fait de l’adhérent « , le remboursement pourra être refusé ; que de telles clauses qui ne permettent pas au consommateur de résilier le contrat en cas de motif légitime (hospitalisation longue rendant inutile la location d’un bien, étudiant ne pouvant suivre les études prévues dans la localité prévue…) emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 b) Considérant que, de même, certaines clauses prévoient que tout remboursement est refusé lorsque le consommateur trouve un logement par ses propres moyens avant l’expiration de la convention ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver une rémunération devenue de ce fait sans contrepartie, et dérogent à l’obligation légale de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 c) Considérant que certaines clauses prévoient que le remboursement interviendra seulement en cas d’absence de remise de tout fichier, ou encore dans le seul cas où  » aucun contact de propriétaire ne serait fourni  » ; que de telles clauses, qui laissent croire au consommateur qu’il est sans recours, alors que la loi impose une possibilité de remboursement, et qui permettent au professionnel de s’exonérer de son obligation de remboursement même s’il n’exécute pas sa prestation, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 d) Considérant que certains contrats prévoient que la clause de remboursement ne sera plus applicable dès que les prestations  » ont reçu un commencement d’exécution  » ; que de telles clauses, qui autorisent le professionnel à n’exécuter que partiellement ses obligations emportent un déséquilibre significatif ;

B – 5 e) Considérant que certaines clauses ne prévoient de droit au remboursement que si, sur la durée du contrat, le professionnel n’a pu proposer qu’un nombre très limité d’offres conformes ; que de telles clauses, qui limitent excessivement l’obligation de remboursement, déséquilibrent les obligations respectives ;

B – 5 f) Considérant ’enfin, que certaines clauses prévoient que le remboursement ne sera effectué que  » sous déduction de frais  » dont le montant, établi forfaitairement en pourcentage du prix, est excessif ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de conserver la plus grande partie de sa rémunération, lorsqu’il n’a pas exécuté en totalité ses obligations, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 6 – Considérant que de nombreux contrats prévoient que l’éventuelle demande de remboursement ne pourra intervenir que dans un délai très court (par exemple 3 à 8 jours) après la fin du contrat ; que de telles clauses qui aboutissent à ce que le professionnel s’exonère très rapidement de son obligation de remboursement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 7 – Considérant qu’une clause permet à un professionnel, face à une réclamation pour l’inexécution de ses obligations, d’établir la preuve contraire  » par tous documents qui lui sont propres  » ; que de telles clauses qui laissent croire au consommateur que tous les documents établis par le seul professionnel ont force probante, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 8/ Considérant qu’une clause permet au professionnel de refuser toute adhésion d’un consommateur  » qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts  » ; qu’une telle clause, qui accorde au professionnel un pouvoir discrétionnaire de refuser ses services, en confinant ainsi au refus de prestations, et qui dissuade le consommateur de se plaindre, emporte un déséquilibre significatif ;

B – 9/ Considérant que de nombreux contrats exonèrent le professionnel de toute responsabilité  » de quelque manière que ce soit « , ou lorsque les listes fournies par lui, soit contiennent des renseignements erronés, soit proposent des biens indisponibles ; que de telles clauses, qui permettent au professionnel de se dispenser de son obligation d’information préalable prévue à l’article L 111-1 du Code de la Consommation, ou de vérifier si les informations qu’il fournit sont exactes, alors qu’il bénéficie d’un recours contre l’éventuel responsable d’une fausse information, emportent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur ;

B – 10/ Considérant que certaines clauses prévoient que seul le client doit  » s’assurer que le bailleur bénéficie du droit de louer  » ; que de telles clauses qui dispensent le professionnel de faire ces vérifications, alors qu’au regard de l’article 79-1, il ne peut inscrire un bien sur ses listes qu’après détention d’une convention signée par le propriétaire du bien, et alors qu’il lui revient de vérifier si les informations qu’il fournit au consommateur sont exactes, pour respecter son obligation de renseignement, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 11/ Considérant que certains contrats prévoient que le professionnel peut se contenter de fournir une liste initiale d’offres, tout en spécifiant que par la suite, et à titre gracieux, il pourra remettre d’autres listes actualisées ; que de telles clauses qui permettent au professionnel de détourner l’obligation légale de fixer une durée au contrat, ou qui l’autorisent à ne pas fournir de prestation sur la durée du temps prévue par la convention, voire qui laissent croire au consommateur à une libéralité, emportent un déséquilibre significatif ;

B – 12/ Considérant qu’en cas de suspension de la parution des listes pour force majeure, plusieurs clauses disposent que le contrat sera  » automatiquement prorogé de la durée de la suspension  » ; que de telles clauses qui interdisent au consommateur de résilier le contrat, et l’obligent ainsi à rester dans les liens de la convention sans contrepartie, emportent un déséquilibre significatif,

Recommande :

– A – Que, conformément à l’article 79-2 du décret, les contrats précisent la durée pendant laquelle les consommateurs peuvent bénéficier des prestations du professionnel ;

– B – Que soient éliminées des contrats de vente de listes immobilières les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1- autoriser la remise au consommateur d’une  » revue  » à caractère général, au lieu d’une liste personnalisée de biens ;

2- permettre au professionnel de proposer des biens ne correspondant pas au choix du consommateur, et notamment :

c) quant au prix recherché,

3- ne pas comptabiliser dans le  » prix souhaité  » le montant des charges communes relatives à un bien ;

4- refuser, en tout état de cause, le remboursement ;

5- refuser ou limiter excessivement la possibilité de remboursement, et notamment lorsque :

c) le remboursement peut avoir lieu seulement si le professionnel ne formule aucune proposition,

d) le contrat a reçu un commencement d’exécution,

e) le professionnel n’a proposé qu’un nombre très limité d’offres conformes,

f) il est prévu la déduction de frais excessifs,

6- imposer un délai très court pour formuler la demande de remboursement ;

7- laisser croire au consommateur que seuls les documents établis par le professionnel ont force probante ;

8- permettre au professionnel de refuser toute adhésion qui lui paraîtrait contraire à ses intérêts ;

9- exonérer le professionnel de toute responsabilité lorsqu’il a fourni des renseignements erronés, ou proposé des biens indisponibles ;

10- laisser croire au consommateur qu’il doit vérifier lui même si le bailleur présenté dispose du droit de louer ;

11- présenter comme gracieuse, après remise d’une liste initiale, la remise de listes postérieures pendant la durée prévue au contrat ;

12- proroger automatiquement le contrat de la durée de suspension intervenue pour force majeure.

Texte adopté le 13 décembre 2001 sur le rapport de M. Christian Brasseur

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives ;

Vu les dispositions du Code de la Consommation et notamment les articles L. 132-1 à L. 132-5 ;

Vu les dispositions du Code Civil et ses articles 1709 à 1762 ;

Vu la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

Vu les articles L. 632-1 à L.632-3 du Code de la Construction et de l’habitation ;

Vu la recommandation n° 80-04 de la Commission des Clauses Abusives (BOSP du 17 octobre 1980) concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation ;

Entendu les représentants des professionnels intéressés ;

Considérant que depuis la publication de la recommandation n° 80-04 et l’intervention de nouvelles dispositions législatives d’ordre public susvisées, de nouvelles clauses ont été relevées dans les contrats qui nécessitent une recommandation complémentaire ;

Considérant que l’examen des contrats a révélé à la Commission des Clauses Abusives l’existence de clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public ; que la liste de ces clauses figure en annexe de la présente recommandation ;

Considérant que les locataires personnes physiques qui prennent à bail contractent pour leur habitation principale, secondaire ou pour un emplacement de véhicules peuvent être considérées comme sont des consommateurs ; que les bailleurs peuvent être soit des personnes morales professionnelles, de l’immobilier, soit des personnes physiques ayant la qualité de loueurs professionnels (comme celles notamment visées à l’article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés) ; que la commission est donc compétente pour examiner les contrats proposés aux locataires et en signaler les clauses abusives ;

Considérant que certains contrats sont imprimés en caractères pâles ou de taille inférieure au corps 8 ; qu’ainsi ces contrats manquent de lisibilité ;

Considérant que principalement deux régimes juridiques s’appliquent au contrat proposé aux locataires : ceux les contrats proposés aux locataires sont soumis à deux régimes juridiques : celui résultant des contrats soumis aux seules dispositions du Code Civil (I) et celui soumis à celle résultant d’une loi d’ordre public (principalement lois du 1^er septembre 1948 et du 6 juillet 1989) (II); que des clauses sont communes à se retrouvent dans tous les contrats, la sanction de la violation des obligations mises à la charge du locataire étant la résiliation de plein droit pour ceux soumis au seul Code Civil et la faculté pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail pour les autres contrats, seule la sanction différant selon le régime applicable (III) ;

I- Les clauses spécifiques aux contrats soumis aux seules dispositions du Code Civil :

A/ Durée du bail :

1. Considérant que de nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location le plus souvent pour une année avec clause de reconduction tacite faute de congé préalable ou que le bail, par exemple, qui n’est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement solidairement et indivisiblement des sommes dues au bailleur ; que de telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers ;

B/ État des lieux de sortie :

2. Considérant que certains contrats font obligation au locataire de faire dresser à ses frais par l’architecte du bailleur ou son gérant l’état des réparations locatives en fin de jouissance; qu’une telle clause, alors que cet état des lieux peut être fait sans frais contradictoirement entre les parties, est abusive en ce qu’elle fait prendre en charge par le locataire des sommes dues par le propriétaire en exécution du contrat de mandat ;

C/ Clauses relatives au dépôt de garantie :

3. Considérant que certains contrats prévoient le prélèvement, sur le dépôt de garantie, de différentes indemnités dues en raison de « violation des clauses et conditions du bail sans justificatif et sans jugement » ; qu’une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités est abusive qu’il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive ;

D/ Clauses relatives à l’obligation d’installation d’éléments d’équipements.

4. Considérant qu’un contrat fait obligation au locataire d’effectuer à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieurs pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité ou du chauffage et que le bailleur peut obliger le preneur à faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à sa charge de :

« supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité ou du chauffage,

« faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur » ;

Qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au preneur des obligations qui, portant sur l’installation d’éléments d’équipement, incombent normalement au bailleur ;

E/ Clauses relatives au droit de visite en cas de congé ou de vente du local :

5. Considérant que certains contrats imposent au locataire, en cas de congé, de laisser visiter les lieux par exemple de 10 H à 18 H ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle oblige le locataire qui ne désire ou ne peut laisser les clefs à un tiers à rester toute la journée à son domicile pendant cette période ;

6. Considérant que ces mêmes contrats prévoient qu’à défaut de respecter cette obligation, le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de 3 mois de loyer; qu’une telle stipulation clause est abusive en ce qu’elle fixe une indemnité forfaitaire disproportionnée à ce au regard du manquement à l’obligation ;

F/ Clauses relatives aux modalités de délivrance du congé donne par le locataire :

7. Considérant qu’un contrat, conclu pour une durée irrévocable d’une année avec tacite reconduction, impose, pour la la validité du congé donné par le locataire, la signature de son conjoint comme validité du congé donné par le locataire ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle laisse croire par exemple en cas d’abandon de domicile, que l’époux restant seul dans les lieux ne peut donner congé sans le consentement de son conjoint ;

G/ Clauses relatives à l’utilisation des lieux loués :

8. Considérant qu’un contrat interdit au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d’utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière, sans que ces notions soient définies ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle porte atteinte au libre usage des lieux et que semblable occupation n’est pas, par elle même préjudiciable au bailleur ;

H/ Clauses relatives aux responsabilités du locataire :

9. Considérant que certains contrats prévoient que le preneur répond de toutes dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux à l’exclusion seulement de celles résultant de la vétusté et de la force majeure ; que de telles clauses, qui ne permettent pas au locataire de s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il n’a pas commis de faute (article 1732 du Code Civil), créent un déséquilibre significatif aux dépens de ce dernier ;

I/ Clauses relatives à la rémunération de ceux qui concourent à l’établissement du contrat de location :

10. Considérant que la plupart des contrats mettent à la charge du preneur tous les frais liés à la conclusion du bail ; que de telles clauses déséquilibrent le contrat au détriment du locataire qui prend à sa charge exclusive les sommes permettant la conclusion d’un contrat profitant aux deux parties ;

J/ Clauses relatives au paiement des sommes dues :

11. Considérant que certains contrats prévoient que le paiement des sommes dues s’effectuera obligatoirement par prélèvement automatique ; que de telles clauses, qui imposent cet unique moyen de paiement, déséquilibrent les obligations contractuelles ;

K/ Clauses limitatives de la libre jouissance des lieux loués ou des éléments d’équipement :

12. Considérant que de nombreux contrats contiennent, sous peine de résiliation de plein droit du bail, des clauses portant atteinte à la libre jouissance des lieux loués comme l’interdiction de l’usage de l’ascenseur, de l’escalier principal et l’obligation d’utiliser l’escalier de service pour les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service – l’obligation faite au locataire de donner le libre accès aux lieux loués au bailleur, à son représentant, à son architecte ou ses entrepreneurs aussi souvent qu’il sera nécessaire – de donner les clefs du logement à un tiers en cas d’absence; que de telles clauses, dont certaines soit opèrent une discrimination illicite, soit alourdissent illégalement les obligations du preneur, sont abusives en raison de leur généralité ou de la gravité de leur sanction ;

L/ fin du bail :

13. Considérant qu’un contrat définit le départ effectif du locataire comme suit « Le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance « taxe d’habitation » (Article 1686 du CGI) établissement de l’état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clefs » ;que cette clause est abusive en ce qu’elle fait dépendre la fin du bail d’événements extérieurs à la volonté des parties ou de la volonté d’une seule d’entre elles et qu’elle est susceptible d’imposer au locataire de poursuivre ses obligations sans contrepartie ;

II- Clauses abusives dans les contrats soumis aux dispositions d’une loi d’ordre public :

A/ Clauses relatives à la présentation des obligations :

14. Considérant que la plupart des contrats prévoient, dans un chapitre relatif aux obligations du locataire définies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (ce texte étant expressément visé dans ledit chapitre), d’autres obligations que celles édictées par la loi ; qu’une telle présentation est abusive en ce qu’elle fait croire au locataire que les obligations qui figurent au bail découlent d’une loi d’ordre public, et par conséquent s’imposent à lui ;

B/ Clauses augmentant les obligations légales du locataire :

15. Considérant que des clauses imposent au locataire des obligations comme le remplacement du compteur et de l’installation électrique intérieure, l’installation à ses frais de boîte aux lettres à la demande du bailleur, le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles outrepassent les obligations légales du locataire ;

C/ Clauses relatives au barème de vétusté pour les réparations locatives :

16. Considérant qu’un des contrats examinés fixe un barème de vétusté pour déterminer à la charge du locataire, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d’un nombre d’années d’occupation ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle impose au locataire des réparations incombant légalement au bailleur ;

D/ Clauses relatives aux travaux effectués par le preneur :

17. Considérant que certains contrats interdisent, sous peine de résiliation judiciaire du bail, de réaliser des aménagements qui ne transforment pas la chose louée, tels que la pose d’un revêtement sur le sol ; que de telles clauses sont abusives lorsque l’aménagement envisagé n’est pas susceptible d’entraîner des dégradations irréversibles ;

18. Considérant que certains contrats prévoient que les travaux et aménagements effectués par le preneur « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat quelle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants suivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du preneur, la remise des locaux dans leur état d’origine ; qu’une telle clause, qui laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le preneur, constitue un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

E/ Clauses relatives au congé donné par le locataire :

19. Considérant que certains contrats exigent du locataire qui se prévaut du délai de préavis réduit d’un mois, qu’il justifie du motif légal lors de l’envoi du congé et qu’à défaut le délai de préavis de trois mois s’appliquera ; qu’une telle clause qui, laisse croire au consommateur qu’une justification postérieure de sa part serait inopérante, déséquilibre gravement le contrat au détriment du locataire en ce qu’elle peut amener le propriétaire à exiger l’observation du préavis de droit commun et la perception des sommes y afférentes ;

F/ Clauses relatives aux frais de procédure de renouvellement du bail :

20. Considérant qu’un contrat prévoit qu’en cas de renouvellement du bail avec hausse de loyer (art. 17 c de la loi du 6 juillet 1989), les frais de procédure seront intégralement à la charge du locataire si celui-ci ne s’est pas manifesté auprès du bailleur lors de la notification de l’offre de renouvellement ou après la saisine de la commission de conciliation; qu’une telle clause, qui laisse croire au locataire qu’il doit négocier avec le propriétaire est abusive ;

III- Clauses communes à l’ensemble des contrats de location :

A/ Clauses relatives aux obligations du locataire :

21. Considérant que de nombreux contrats font obligation au locataire de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en « qualité » pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges et de l’exécution des conditions du bail ; qu’une telle clause, compte tenu de l’exigence systématique d’un dépôt de garantie, est abusive en ce qu’elle fait double emploi avec les dispositions de l’article 1752 du Code Civil ;

22. Considérant que certains contrats font obligation aux locataires de procéder au ramonage des cheminées plusieurs fois par an ; qu’une telle clause par sa généralité est abusive ;

B/ Clauses de responsabilité et de recours :

23. Considérant qu’un contrat impose au locataire d’accepter toutes les stipulations qu’il comporte « sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque, mais au contraire à peine de résiliation » ; qu’une telle clause qui interdit tout recours au locataire quelles que soient les clauses concernées, entraîne un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties ;

24. Considérant que d’autres clauses interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste non limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment » ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles tendent à interdire toute réclamation du locataire ;

25. Considérant que certains contrats, relatifs à la location d’emplacements de véhicule, contiennent des clauses qui exonèrent le bailleur de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles excluent les cas où la responsabilité du bailleur serait engagée notamment en raison du défaut d’entretien de l’immeuble ;

26. Considérant que d’autres contrats exonèrent le bailleur de sa responsabilité dans de nombreuses hypothèses : chute des appareils d’éclairage, accidents survenus aux usagers d’un terrain de jeux, arrêt de la fourniture de certaines prestations (ascenseur, chauffage …); que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles exonèrent le bailleur de ses obligations liées à l’entretien de l’immeuble, à l’entretien et au fonctionnement des installations ou à la sécurité des équipements ;

27. Considérant que certaines clauses interdisent au preneur tout recours en cas de destruction totale des lieux loués ; que ces clauses sont abusives en ce qu’elles interdisent la mise en jeu de la responsabilité du bailleur ;

28. Considérant que certaines clauses déchargent le bailleur de sa responsabilité du fait de ses préposés ou des tiers désignés par lui, lorsque le preneur est par ailleurs obligé de leur laisser une clef du logement en cas d’absence ; que de telles clauses qui permettent au bailleur d’imposer une obligation sans en assumer les conséquences dommageables, sont abusives ;

29. Considérant que de nombreux contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour « les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge ou à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants de l’immeuble ou de tiers le preneur ayant alors une action directe à l’encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux » ; qu’une telle clause est abusive en ce qu’elle dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible et d’agir en conséquence dans la limite de ses obligations et de ses droits ;

C/ clauses relatives aux travaux effectues avec l’accord du propriétaire :

30. Considérant qu’un contrat prévoit qu’en cas de travaux effectués avec l’accord du bailleur, le locataire est obligé de prendre l’architecte et les entreprises choisis par le propriétaire ; qu’une telle clause, qui ne distingue pas selon les travaux envisagés, et qui va au-delà du contrôle exercé sur la nature et la qualité des travaux par un professionnel désigné par le bailleur, est abusive ;

D/ Clauses relatives à l’hébergement de tiers :

31. Considérant que de nombreux contrats interdisent au locataire à peine de résiliation du bail de faire occuper les lieux loués, même temporairement, par des personnes autres que son conjoint, ses ascendants ou descendants à charge vivant habituellement à son foyer et les employés de maison à son service ; que d’autres contrats limitent l’usage du logement « aux personnes déclarées au bail ainsi qu’aux enfants à naître » ; que de telles clauses, de par leur généralité, sont de nature à entraîner au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

E/ Clauses pénales :

32. Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ;

F/ Clauses relatives aux tolérances :

33. Considérant que la plupart des contrats prévoient la faculté pour le bailleur de mettre fin à toute tolérance sans délai; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles ne prévoient pas l’obligation pour le bailleur de notifier au preneur, sous une forme explicite, qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation ;

G/ Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire :

34. Considérant que certains contrats exigent du locataire qu’il souscrive des assurances garantissant des risques (par exemple bris de glace) autres que ceux pour lesquels il est d’usage que le locataire s’assure ; que de telles clauses en ce qu’elles aggravent les obligations du locataire sont abusives ;

H/ Clauses relatives à l’élection de domicile :

35. Considérant que la plupart des contrats, tout en exigeant que le locataire indique en fin de bail sa nouvelle adresse ou une domiciliation, prévoient qu’il élise domicile dans les lieux loués, après son départ; que de telles clauses sont abusives en ce qu’elles permettent au bailleur de notifier des actes de procédure à une adresse à laquelle il sait que le locataire ne réside plus ;

Recommande :

A/Que les documents contractuels soient imprimés lisiblement avec des caractères dont la hauteur ne saurait être inférieure au corps 8.

B/ Recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

I- Pour les contrats soumis aux seules dispositions du code civil :

1. D’imposer une durée irrévocable au contrat, sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime ;

2. D’imposer au locataire de faire dresser à ses frais par l’architecte du bailleur ou de son gérant l’état des réparations locatives en fin de bail ;

3. D’autoriser le bailleur à prélever sur le dépôt de garantie des indemnités qu’il a évaluées discrétionnairement dans leur principe ou leur montant ;

4. De transférer au preneur des obligations qui, portant sur l’installation d’éléments d’équipement, incombent normalement au bailleur ;

5. De fixer, en cas de congé, des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires ;

6. De fixer des indemnités disproportionnées au manquement du locataire à l’obligation de laisser visiter les lieux après congé ou mise en vente ;

7. De subordonner la validité du congé donné par le locataire à la signature de son conjoint ;

8. D’interdire au preneur, sous peine de résiliation de plein droit du bail, d’utiliser les lieux loués comme résidence secondaire ou saisonnière ;

9. D’empêcher le locataire de s’exonérer de sa responsabilité en raison des dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux, dans les hypothèses où il n’a pas commis de faute ;

10. De mettre à la charge exclusive du preneur les frais liés à la conclusion du bail ;

11. D’imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement des sommes dues en exécution du bail ;

12. De porter atteinte à la libre jouissance des lieux louées ;

12 bis. De prévoir la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles ;

13. De faire dépendre d’événements extérieurs à la volonté des parties ou d’une seule d’entre elles le « départ effectif » du locataire et donc la cessation de son obligation de régler le loyer et les charges ;

II- Pour les contrats soumis aux dispositions d’une loi d’ordre public :

14. De laisser croire au locataire que certaines obligations figurant au bail sont imposées par une loi d’ordre public ;

15. D’imposer au locataire des obligations qui outrepassent ses obligations légales ;

16. De laisser à la charge du locataire, en fin de bail, les frais de remise en état incombant légalement au bailleur ;

17. D’interdire au preneur d’effectuer des aménagements qui ne causent pas de dégradations irréversibles aux lieux loués ;

18. De laisser, pour les travaux et aménagements effectués par le locataire, au seul bailleur l’option entre la remise en état des lieux loués et l’abandon sans indemnité ;

19. De laisser croire au consommateur qu’il ne peut justifier, postérieurement à l’envoi du congé, du motif de préavis réduit d’un mois ;

20. D’obliger le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de la procédure de renouvellement seraient à sa charge ;

III – Clauses communes à l’ensemble des contrats de location ;

21. D’exiger du locataire, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants pour répondre des obligations découlant du bail ;

22. D’exiger du locataire, sans motif légitime, le ramonage des cheminées plusieurs fois par an ;

23. D’interdire au locataire de contester les clauses du bail, à peine de résiliation ;

24. D’interdire au locataire, par des clauses non limitatives de renonciation, tout recours contre le bailleur ;

25. D’exonérer le bailleur d’un emplacement de véhicule de sa responsabilité en cas de détérioration du véhicule lorsque celle-ci lui est imputable ;

26. D’interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble, de la vétusté ou de la dangerosité des éléments installés ;

27. D’interdire au preneur de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de destruction totale des lieux loués ;

28. D’exonérer le bailleur de sa responsabilité lorsque le contrat impose au locataire de remettre ses clefs, en cas d’absence, à une personne qu’il n’a pas lui même librement choisie ;

29. D’exonérer, dans tous les cas, le bailleur de sa responsabilité pour les troubles, dommages ou actes délictueux causés par les colocataires occupants de l’immeuble ou les tiers ;

30. D’exiger du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier ;

31. D’interdire au preneur de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix ;

32. De déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes ;

33. De permettre au bailleur de mettre fin à l’usage qui s’est instauré de déroger à une clause du bail, sans mise en demeure laissant au preneur un délai de mise en conformité ;

34. D’exiger du locataire qu’il souscrive des assurances autres que celles qu’il est d’usage de contracter ;

35. De prévoir une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés.

(Texte adopté le 17 février 2000 sur le rapport de M. Pierre Bouaziz)

ANNEXE 1

Clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public

Clauses de résiliation de plein droit :

1. Clauses qui, prévoyant la résiliation de plein droit du bail, par une simple ordonnance de référé et interdisent le droit d’appel à l’encontre desdites ordonnances: article 490 du NCPC ;

Clauses relatives à la souscription d’un contrat d’assurance :

2. Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une entreprise d’assurance française : article 49 du traité instituant la communauté européenne.

Clauses d’aggravation des charges :

3. Clause prévoyant que le locataire devra payer tous les frais et honoraires en cas de procédure faite à son encontre : article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

Clauses interdisant au locataire de demander des délais pour libérer les lieux :

4. Clause interdisant au locataire dont l’expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux : articles 1244-1 et 1244-3 du Code Civil et L. 613-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Clauses relatives à l’obligation de délivrance :

5. Clause prévoyant que le locataire lors de son entrée en jouissance prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de travaux de remise en état ou de réparation : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux frais de rédaction du bail :

6. Clause prévoyant que « les frais de constitution de dossier et d’établissement du bail, (frais d’acte, de rédaction, d’imprimés notamment) seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour les frais d’enregistrement si le contrat est soumis à cette formalité » ; ou que les frais de photocopies des pièces annexées au bail sont à la charge du preneur seul : article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux frais d’établissement d’état des lieux :

7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l’établissement contradictoire d’un état des lieux, lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement : article 3 alinéa 2 de la loi de 1989 ;

Clauses relatives à la limitation de la jouissance paisible du logement :

9. Clause prévoyant que le locataire doit laisser un accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit ou pour y exécuter des travaux : article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux modifications de la consistance de la chose louée :

10. Clause prévoyant que le bailleur pourra modifier la consistance de la chose louée sans recours possible du locataire (dépose définitive des volets, persiennes et jalousies …) : articles 4 h et . 6 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la responsabilité du locataire :

11. Clause prévoyant que le locataire doit répondre « des dégradations et pertes qui surviennent au cours de son occupation dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure. » : article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux charges locatives :

12. Clause prévoyant que les frais relatifs notamment à l’envoi des avis d’échéance ou quittances de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

13. Clause prévoyant l’obligation du locataire de prendre « toutes les dispositions nécessaires pour éviter et éventuellement faire disparaître tout insecte, parasite ou rongeur » : annexe VI-1 au décret du 26 août 1987.

Clauses relatives au congé donné par le locataire :

14. Clause prévoyant que si le locataire résilie le bail, il devra rembourser au propriétaire, au prorata temporis de la durée non courue, la part des honoraires réglés par celui-ci lors de la réalisation de la location : article 12 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives au montant des sommes dues durant la période de préavis :

15. Clause prévoyant que « tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires » : article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la restitution des clefs des lieux loués :

16. Clause prévoyant que les clefs doivent être rendues au bailleur avant midi le jour où finira la location sous-entendant que passée cette heure c’est une nouvelle journée qui commence et donc des sommes supplémentaires dues par le locataire : article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 641 et 642 du NCPC ;

Clauses relatives à la restitution du dépôt de garantie :

17. Clause prévoyant que si le locataire n’exécute pas les réparations locatives (après établissement de l’état des lieux) et ne justifie pas du paiement de toutes les sommes dont le bailleur doit être tenu à sa place, le coût des dites réparations et des sommes fera l’objet d’une évaluation forfaitaire dont le montant sera déduit du dépôt de garantie, le même contrat prévoyant que dès justification au bailleur du paiement par le preneur des sommes dont il pourrait être redevable la somme forfaitairement retenue à ce titre serait remboursée : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la domiciliation d’une activité artisanale ou commerciale :

18. Clause faisant interdiction au preneur de domicilier dans les lieux loués, sans autorisation du bailleur, une activité libérale, artisanale, commerciale ou industrielle : article 1er ter de la loi du 21 décembre 1984;

Clauses relatives à la suppression du gardiennage :

19. Clause prévoyant que le locataire ne pourra exercer aucun recours en cas de modification ou de suppression de gardiennage de l’immeuble : article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses exonérant le bailleur de son obligation d’entretien :

20. Clause exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d’arrêt ou mauvais fonctionnement des différents appareils et installations quelconques se trouvant dans les lieux loués ou dans l’immeuble : article 6 a) et 6 c)de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives au sort des meubles délaissés par le locataire :

21. Clause prévoyant qu’en cas de délaissement par le locataire de meubles, objets, effets, ceux-ci seront réputés appartenir au bailleur qui pourra les faire enlever et entreposer aux frais du locataire et en disposer à son gré à l’expiration d’un délai d’un mois : articles 201 et suivants du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 ;

Clauses relatives à la responsabilité collective des locataires :

22. Clause prévoyant que les frais de dégorgement et de réparation de canalisations d’évacuations ou vide-ordures obstrués ou détériorés seront à la charge de l’ensemble des locataires lorsque l’auteur restera inconnu : article 4 e) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives à la saisie :

23. Clause autorisant le bailleur à effectuer une saisie arrêt sur les rémunérations auprès de l’employeur en cas de défaillance du locataire : prohibée par l’article 4 d) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Clauses relatives aux installations d’antenne de télévision :

24. Clause interdisant au preneur d’installer une antenne extérieure sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur et l’obligeant à se brancher à ses frais sur l’antenne collective de l’immeuble s’il en existe une : article 1 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 modifiée et décret du 22 décembre 1967 ;

Clauses relatives aux assurances souscrites par le locataire :

25. Clause exigeant du locataire qu’il remette une copie de la police d’assurance ainsi que ses avenants certifiés conformes, ou qu’il justifie chaque année sans demande préalable du propriétaire, qu’il est assuré et que soit stipulée une priorité pour le bailleur pour les sommes assurées ; article 7 g) du 6 juillet 1989.

Voir également :

Recommandation n° 80-04

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu les articles L 132-1 à L 132-5 du code de la consommation ;

Vu le code civil, notamment son article 2061 ;

Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment son article R 125-5 ;

Vu l’arrêté du 11 mars 1977 relatif aux conditions d’entretien normalisées des ascenseurs et monte-charges ;

Vu l’arrêté du 12 novembre 1990 relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation ;

Entendu les professionnels de la maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage

Considérant que les contrats de maintenance de certains équipements d’immeubles d’habitation peuvent être conclus soit directement, soit par l’intermédiaire de syndics ;

Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence ou des clauses compromissoires ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses d’exonération totale de responsabilité du professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui permettent au professionnel de résilier l’abonnement aux torts du consommateur en cas d’intervention d’un tiers ; que de telles clauses, en ce qu’elles sont générales et ne réservent pas le cas où l’intervention du tiers est motivée par une carence du professionnel, sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient en cas d’impayé le paiement par le consommateur d’indemnités dont le montant est déterminé selon des critères qui ne sont pas portés à la connaissance du consommateur ; que certains contrats ne définissent ni le point de départ des intérêts moratoires, ni la procédure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance ne prévoient aucune indemnité à la charge du professionnel alors même que la résiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que les contrats de maintenance prévoient le montant des indemnités mises à la charge du client en cas de résiliation anticipée du contrat ; que ces indemnités sont dues par le consommateur alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance contiennent des clauses de révision de prix dont la complexité ne permet pas au consommateur de mesurer la portée de son engagement ; que de telles clauses dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui ne sont pas illustrées par une application chiffrée sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance ne contiennent pas de clauses de révision de prix mais stipulent que le prix est réactualisable par le professionnel tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » ; que de telles clauses, insérées dans des contrats pluriannuels, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient que le délai de dépannage stipulé n’est pas opposable au professionnel en cas de panne totale de chauffage survenant au début de la période de chauffe ; qu’en ne fixant pas de façon précise les délais auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet pas au consommateur d’apprécier l’étendue des engagements de ce professionnel ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les représentants du professionnel ne sont valables qu’après confirmation écrite de ce dernier ; que le consommateur peut se considérer engagé dès l’accord du représentant alors que le professionnel ne le sera qu’éventuellement ; que de telles clauses sont abusives ;

Considérant que certains contrats de maintenance et de gestion des installations de chauffage stipulent que le professionnel est propriétaire des stocks de combustible et qu’à la fin du contrat, ces stocks seront rachetés par le client au prix pratiqué par le professionnel à ce moment là ; que de telles clauses, qui laissent au seul professionnel, en application de critères qu’il est seul à connaître et à apprécier, la maîtrise de la fixation du prix, sont abusives ;

Concernant les contrats de maintenance des portes automatiques de garage

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses qui dégagent la responsabilité du professionnel en cas de vols et d’actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles clauses sont abusives si elles englobent les cas où les dégradations ont été facilitées par la carence du professionnel ;

Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses dégageant la responsabilité du professionnel qui n’est plus en mesure de fournir les pièces détachées ; que le client est en droit d’attendre, sauf clause spéciale expressément approuvée, que l’approvisionnement en pièces détachées lui soit garanti pour la durée du contrat de maintenance ; qu’une telle clause d’exonération de responsabilité est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical stipulent que les transformations dans l’usage de l’immeuble entraînent de plein droit le changement des conditions contractuelles sans que la durée initiale du contrat soit modifiée ; que la clause qui prévoit le maintien de la durée du contrat sans que soient prévues les modalités de renégociation de celui-ci ou sa résiliation est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage

Considérant que certains contrats de maintenance prévoient la prise en charge des installations par le professionnel ; que ces mêmes contrats stipulent que l’absence de réserves à la prise en charge ne saurait engager ultérieurement la responsabilité du professionnel en cas d’inaptitude des installations à leur usage ; que la clause prévoyant la décharge totale de responsabilité après acceptation de l’équipement par le professionnel, soit sans réserve au besoin après un délai dit  » d’épreuve technique « , soit après exécution des travaux qu’il a préconisés, est abusive ;

Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical

Considérant que certains contrats de maintenance limitent, à partir de la prise en charge, les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses propres locaux ;

Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans donner au consommateur les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation ;

Recommande

1°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution des juridictions ;

b – d’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ;

c – d’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par la carence du professionnel ;

d – de stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de mise en demeure ;

e – de stipuler une indemnité à la charge du consommateur défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du professionnel responsable de l’inexécution du contrat ;

f – de stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une indemnité à la charge du consommateur, alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ;

g – de prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée ;

h – de stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix variera tous les ans  » en fonction de la conjoncture économique  » sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ;

2°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de ne pas informer précisément le consommateur sur l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de dépannage ;

b – de laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ;

c – de prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est qu’éventuel ;

d – d’obliger le client à acheter au professionnel, à la fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode de détermination n’est pas précisé dans le contrat ;

3°) que soient éliminées des contrats de maintenance des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ;

b – d’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve expressément approuvée ;

4°) que soient éliminées des contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de transformations, la modification de plein droit par le professionnel des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au consommateur de rénégocier le contrat ou de le résilier ;

5°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ;

6°) que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

a – de limiter de façon générale les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ;

b – de limiter la responsabilité du professionnel au montant du plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation.

(Texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. Jean-Marc Granier).

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu les articles L. 132-1 à L. 132-5 du code de la consommation ;

Vu le code civil, et notamment ses articles 2003 et 2004 ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu la loi n° 91-560 du 9 juillet 1991 relative à la réforme des procédures d’exécution ;

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels,

Entendu les représentants des professionnels intéressés :

Considérant que certaines clauses prévoient l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résilier le contrat de syndic en cours d’exécution, tout en autorisant le syndic à démissionner ; que l’absence de réciprocité qui en résulte est constitutive d’abus ;

Considérant que l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pose pour principe que  » la durée du mandat du syndic ne peut excéder trois années  » et que son renouvellement suppose une décision de l’assemblée générale ; que certaines clauses prévoient ou laissent supposer une reconduction automatique du contrat et donc le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale, sans vote de l’assemblée générale ;

Considérant que l’article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans ; que certaines clauses laissent croire qu’est obligatoire soit l’ouverture d’un compte séparé, soit l’utilisation d’un compte unique au nom du syndic ; que sont abusives ces clauses qui entravent la liberté de choix voulue par le législateur ;

Considérant que, certains contrats prévoient la renonciation du syndicat des copropriétaires à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; que cet avantage d’un montant indéterminé et sans contrepartie spécifique constitue un déséquilibre significatif au détriment du syndicat des copropriétaires ;

Considérant que, si tous les contrats de syndic font la distinction entre la gestion courante et les prestations particulières, certains ne précisent pas le contenu de ces postes, que d’autres contrats prévoient un nombre de prestations particulières, parfois augmentées abusivement à l’aide de rubriques  » divers « , tel que la notion de gestion courante se trouve dépourvue de signification ; que ces clauses ou combinaisons de clauses sont de nature à créer un déséquilibre significatif ;

Considérant que certains contrats mettent à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;

Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l’occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d’ordre public de l’article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; qu’elle doit être éliminée des contrats ;

Considérant que certains contrats comportent une clause de révision de la rémunération du syndic dont la complexité ne permet pas au syndicat des copropriétaires de mesurer la portée de son engagement ; que la mise en œuvre d’une clause dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée est susceptible de créer un déséquilibre significatif ;

Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence,

Recommande :

Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

1. De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d’exécution ;

2. De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l’assemblée générale ;

3. De présenter comme légalement obligatoire l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l’utilisation d’un compte unique au nom du syndic ;

4. D’imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ;

5. De restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique  » divers  » ;

6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;

7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l’occasion des frais de relance et de recouvrement ;

8. De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée ;

9. De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution.

Texte adopté le 17 novembre 1995 sur le rapport de Mme Jacqueline Lucas et de M. Yves Rouquet.

Voir également :

Recommandation n° 11-01 relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier

La Commission des clauses abusives,

Vu le livre Ier, titre III, chapitre II (sections 1 et 2), III et IV du code de la consommation;

Vu l’article L. 114-1 du code de la consommation;

Vu le code civil;

Entendu les représentants des professionnels concernés;

Considérant que certains contrats proposés par des professionnels aux consommateurs sont imprimés en caractères tels qu’ils sont pratiquement illisibles ; qu’ils ne permettent pas d’en prendre aisément connaissance;

Considérant que le mécanisme de formation des contrats de locations saisonnières obéit à un processus particulier et se déroule en plusieurs étapes:

• offre de location par le professionnel, par voie de publicité;
• réponse du consommateur accompagnée du versement d’une somme d’argent;
• confirmation par le professionnel,

que la plupart des modèles de contrat précisent que celui-ci n’est conclu qu’après la confirmation par le professionnel;

que de telles clauses soumettant la conclusion du contrat à la confirmation par le professionnel, après l’acceptation par le consommateur et le versement d’une somme par celui-ci, s’expliquent par le fait que le professionnel peut recevoir de nombreuses réponses à une unique annonce;

que ce mécanisme s’analyse en réalité en deux étapes:

• conclusion d’un pré-contrat (offre du professionnel et réponse du consommateur);
• conclusion du contrat lui-même par la confirmation du professionnel;

qu’il convient que ce mécanisme soit clairement explicité et que soient précisés le délai de confirmation du professionnel et le délai de restitution des sommes versées;

Considérant que certains contrats relatifs aux locations saisonnières, notamment dans les stations de sports d’hiver, comportent des clauses établissant une discrimination selon l’âge des consommateurs ; que ces clauses permettent au professionnel de résoudre le contrat, après sa conclusion, lorsque les locataires sont des  » groupes de jeunes  » ; que de telles clauses sont manifestement illicites;

Considérant que des clauses permettent au professionnel de modifier unilatéralement le contrat après la conclusion de celui-ci, notamment dans son objet ou dans ses conditions ; que si des modifications du contrat peuvent intervenir, en particulier en raison de circonstances extérieures indépendantes de la volonté des parties, elles ne le peuvent qu’avec l’accord de ces dernières;

Considérant que certaines clauses prévoient qu’en cas de dédit du consommateur, pour quelque cause que ce soit, celui-ci sera débiteur de la totalité du loyer alors que le professionnel se réserve le droit de se dédire moyennant le seul remboursement de la somme versée par le consommateur, celui-ci n’ayant droit à aucune indemnité;

Considérant que de nombreux contrats comportent des clauses fixant des délais trop brefs pour les réclamations des consommateurs relatives à l’état des lieux ; que la spécificité des locations saisonnières exige certes que les réclamations soient faites dans un bref délai, mais que le délai de vingt-quatre heures figurant dans ces contrats est manifestement abusif ; que doivent être considérées comme abusives les clauses qui fixent, pour de telles réclamations, un délai inférieur à trois jours;

Considérant que certains contrats comportent des clauses exonérant le professionnel de toute responsabilité dans le cas où celui-ci ne délivrerait pas au locataire des locaux et des équipements conformes au contrat ; que de telles clauses sont manifestement abusives;

Considérant que les contrats prévoient la possibilité pour le professionnel de faire effectuer des travaux dans les lieux loués durant le séjour du consommateur, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux ; que, compte tenu de la nature particulière des locations saisonnières et de leur faible durée, une telle clause est abusive sauf si elle vise le cas d’urgence manifeste;

Considérant que certaines clauses précisent qu’en cas de travaux effectués par le propriétaire durant le séjour du consommateur celui-ci ne saurait réclamer aucune indemnisation du préjudice qu’il subit de leur fait ; que de telles clauses sont abusives;

Considérant que certains contrats prévoient que les formalités de sortie sont effectuées unilatéralement par le professionnel, après le départ du locataire, sans réserver à celui-ci la possibilité d’obtenir un état des lieux contradictoire;

Considérant que de nombreux contrats prévoient que les réclamations du consommateur après la fin du séjour doivent être formées dans un délai extrêmement bref, le plus souvent huit jours ; qu’un tel délai, compte tenu de la période habituelle de ces locations, est abusif;

Considérant que la plupart des contrats imposent aux consommateurs des clauses attributives de compétence, qu’il s’agisse du lieu ou de la nature de la juridiction ; que certains d’entre eux comportent des clauses compromissoires ; que ces clauses sont illicites:

Recommande:

Que les documents contractuels habituellement proposés par les professionnels aux consommateurs:

• soient imprimés en caractères typographiques de corps 8 au minimum;
• précisent:

• rappellent les dispositions relatives aux arrhes de l’article L. 114-1 du code de la consommation;

Que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet:

• d’opérer une discrimination permettant au professionnel de résoudre le contrat pour des motifs fondés sur l’âge des occupants;
• de permettre au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat;
• de permettre au professionnel de ne pas exécuter le contrat en remboursant au consommateur les sommes versées par celui-ci en excluant toute forme d’indemnité;
• de prévoir qu’en cas de dédit du consommateur celui-ci sera débiteur de la totalité du loyer prévu par le contrat, alors que le professionnel ne serait pas tenu à une obligation équivalente;
• d’imposer au consommateur un délai inférieur à trois jours pour effectuer, lors de son entrée dans les lieux, toute réclamation relative à l’état de ceux-ci;
• d’exonérer le professionnel de toute responsabilité en cas de manquement à son obligation de délivrance des lieux et des équipements conformes à l’état descriptif et en bon état d’entretien et de fonctionnement;
• de permettre au professionnel de faire effectuer pendant la durée de la location des travaux non dictés par l’urgence manifeste;
• d’exclure, en cas de travaux dictés par l’urgence, tout droit pour le consommateur d’obtenir réparation des troubles de jouissance qu’il aurait subis de ce fait;
• de réserver au professionnel le droit d’effectuer les formalités de sortie de manière unilatérale et après le départ du consommateur, sans offrir à celui-ci la possibilité d’exiger l’établissement d’un état des lieux contradictoire;
• de fixer des délais trop brefs pour les réclamations que peut être amené à faire le consommateur après l’expiration de la location;
• de prévoir une attribution de compétence territoriale ou à des juridictions commerciales ou encore d’imposer au consommateur des clauses compromissoires.

Texte adopté le 1er juillet 1994 sur le rapport de M. Luc Bihl.

Voir également :

Jurisprudence relative aux clauses abusives dans le secteur de l’immobilier