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contrat de dressage de chiens – application de la législation en matière de clauses abusives

27/03/2014

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Analyse 1 : contrat de dressage de chien-appréciation des qualités de l’animal par le dresseur-appréciation unilatérale-clause abusive (oui)

Résumé 1 :
L’appréciation, par le seul dresseur, des qualités nécessaires que présente l’animal est abusive dans la mesure où cette clause entre dans les prévisions du paragraphe C de la liste annexée à l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable, puisqu’elle subordonne  l’obligation du professionnel à sa seule appréciation des qualités de l’animal.

 

Analyse  2 : Contrat de dressage de chien-exonération de responsabilité du dresseur en cas d’accident entrainant une blessure ou la mort de l’animal-contravention à l’article R. 132-1 du code de la consommation-clause abusive (oui)
Résumé 2 :
Les stipulations contractuelles qui exonèrent de toute responsabilité le dresseur en cas d’accident entrainant une blessure ou la mort de l’animal sont abusives, puisque contrevenant à l’article R. 132-1 du code de la consommation, en ce qu’elles excluent toute responsabilité du dresseur, même lorsque blessure et mort trouveraient leur cause dans un manquement professionnel de celui-ci.

 

Analyse 3 : arrêt de la carrière de l’animal uniquement avec l’accord du dresseur ou vers l’âge de six ans de l’animal-fixation conventionnelle d’un terme alternatif dans une convention synallagmatique-rompu uniquement avec l’accord des parties- clause abusive (non)

Résumé 3
Ne présente pas un caractère abusif la clause qui détermine l’arrêt de la carrière de l’animal uniquement avec l’accord du dresseur ou vers l’âge de six ans de l’animal dans la mesure où cela constitue la fixation conventionnelle d’un terme alternatif dans une convention synallagmatique qui ne peut être rompue que de l’accord des parties ou lorsque l’animal atteint l’âge de six ans.

 

Analyse 4 : obligation pour le propriétaire d’un animal de faire suivre à son chien un plan de carrière et de travail-engagement de ne rien effectuer qui puisse entraver le dressage, lors des périodes de retour au domicile du propriétaire- entrave au droit de propriété (oui)-déséquilibre significatif (non)-œuvre de concert entre le propriétaire et le dresseur de chien
Résumé 4 :
L ’engagement du propriétaire de faire suivre à son chien le plan de carrière et de travail et de ne rien effectuer sur le chien, durant les périodes de retour au domicile, qui irait à l’encontre du dressage, entrave certes son droit de propriété mais, s’agissant d’un droit dont il peut librement disposer, ces restrictions ne sont nullement illégales ; elles ne créent pas un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties dans une convention dont l’objet est le dressage d’un chien destiné à être présenté à des concours et qui est en alternance chez le dresseur et chez son maitre pour œuvrer de concert.

 

Analyse 5 : Droit à des saillies pour le dresseur-restriction librement acceptée par le propriétaire-clause abusive (non)
Résumé 5 :
N ’est pas abusive la clause qui prévoit un droit à des saillies pour le dresseur, restriction librement acceptée par le propriétaire à son droit sur les fruits de son bien.

 

Analyse 6 : vente du chien si incapacité de concourir-accord nécessaire du propriétaire-absence de déséquilibre significatif-clause abusive (non)
Résumé 6 :
N’est pas abusive la clause qui prévoit la vente de l’animal s’il se révèle incapable d’être un chien de concours mais, la cession étant subordonnée à l’accord du propriétaire,  il ne s’en évince aucun déséquilibre significatif des droits et obligations des parties.

contrat de téléphonie mobile – application de la législation en matière de clauses abusives

06/12/2013

 

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Sur la recevabilité de l’association nationale agréée
Analyse 1
Action en suppression de clauses abusives – association nationale agréée -clauses relatives à la durée de validité du crédit de communication-première instance – clause de validité de la ligne dédiée des cartes prépayées – cause d’appel – termes associés dans les critiques formées par l’association nationale agréée devant le premier juge-demande nouvelle – (non) -application de l’article 566 du code de procédure civile.

Résumé 1
Il résulte du jugement attaqué que les critiques formulées par l’association nationale agréée de consommateurs portaient, d’une part, sur la durée de validité des cartes prépayées, d’autre part, sur celle du crédit de consommation, et que la durée de validité des offres de cartes prépayées comprend, selon la définition même du service offert retenue par le tribunal, deux termes : celui qui est lié au crédit de communication contenu dans la recharge et qui doit être utilisé dans un certain délai et celui qui concerne la durée de la carte SIM et donc de la ligne, la carte SIM même non rechargée permettant notamment de recevoir des appels et de consulter son répondeur pendant une durée de huit mois ;
Les deux termes étaient associés dans les critiques formulées par l’association nationale agréée devant le tribunal, l’association de consommateurs faisant notamment valoir l’inexécution par l’opérateur de ses obligations de fourniture d’un service, lesquelles sont liées à la durée de la validité de la ligne.
Dès lors, sera déclarée recevable en cause d’appel, au titre de l’article 566 du code de procédure civile, la demande tendant à voir déclarer abusives et/ou illicites les clauses limitant la durée de validité de la ligne dédiée des cartes prépayées.

 

Sur l’éventuel caractère abusif  ou illégal des clauses contenues dans les conditions générales d’un opérateur de téléphonie mobile
Analyse 2 :
Critiques portées sur les durées de validité applicables à chacun des crédits disponibles proposées par un opérateur et sur la durée de validité de la ligne permettant la mise à disposition du réseau – critiques sur l’objet principal du contrat de téléphonie mobile par carte prépayée – appréciation de l’adéquation du prix au service offert – application de l’article L. 132-1, alinéa 7, du code de la consommation (oui).

Résumé 2 :
Les critiques formulées par l’association de consommateurs devant la cour d’appel portent à la fois sur les durées de validité applicables à chacun des crédits disponibles proposés par l’opérateur téléphonique et figurant dans la fiche technique descriptive d’offres données et sur la durée de validité de la ligne de huit mois permettant la mise à disposition du réseau puisque l’association critique également la limitation de la durée de la ligne dédiée. En remettant en cause l’existence de cette durée, l’association nationale agréée porte ses critiques sur l’objet principal du contrat de téléphonie mobile par carte prépayée ;
En outre, en remettant en cause la durée de validité de la ligne dédiée commune à toutes les offres de carte prépayée, l’association nationale de consommateurs agréée ne dénonce pas seulement le dispositif en raison de la brièveté du délai imparti pour l’utilisation du crédit rechargé, brièveté qui a d’ailleurs évolué dans le temps depuis le jugement querellé, mais sa critique porte également sur le rapport d’équivalence entre le montant prépayé et la durée de la ligne puisqu’elle considère que l’opérateur ne peut cesser de remplir son obligation de mise à disposition de son réseau tant que le consommateur n’a pas épuisé son crédit de communications, quel que soit le montant de celui-ci ;
Un tel grief constitue, en réalité, une appréciation de l’adéquation du prix au service offert prohibée par l’article L. 132-1, alinéa 7, du code de la consommation.
Dès lors, n’est pas fondée l’association nationale agréée de consommateurs en sa demande tendant, en application des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, à voir déclarer abusives les clauses limitant la durée de validité du crédit de communication et de la ligne dédiée des cartes prépayées commercialisées par l’opérateur.

 

 

Analyse 3 :
Clauses limitant la durée de validité du crédit de communication et de la ligne dédiée des cartes prépayées commercialisées par un opérateur – articles 2224 et 1152 du code civil, L. 34-2 du code des postes – L. 121-84-1 du code de la consommation-absence d’avance – terme extinctif-contrepartie dans la mise à disposition de la ligne par l’opérateur – clause illégale (non)
Résumé 3 :
Considérant que l’association nationale agréée de consommateurs soutient d’abord que les clauses limitant la durée de validité du crédit de communication et de la ligne dédiée des cartes prépayées commercialisées seraient illicites d’abord en ce qu’elles seraient contraires aux dispositions des articles 2224 du code civil, L. 34-2 du Code des postes relatives à la prescription, ensuite, en ce qu’elles seraient contraires à l’article L. 121-84-1 du code de la consommation et, enfin, en ce qu’elles constitueraient une clause pénale prohibée au sens de l’article 1152 du code civil.
Mais ces clauses prévoient un terme extinctif à l’issue duquel le client ne peut plus utiliser son crédit de communication, qui ne se confond pas avec la prescription, mode d’extinction d’une action en justice.
Ensuite, les dispositions de l’article L. 121-84-1 du code de la consommation selon lesquelles : « toute somme versée d’avance par le consommateur à un fournisseur de services de communications électroniques au sens du 6 ° de l’article L32 du code des postes et télécommunications électroniques doit lui être restituée, sous réserve du paiement des factures restant dues, au plus tard dans un délai de dix jours à compter du paiement de la dernière facture », Sont inapplicables aux clauses litigieuses dès lors que, dans les offres de carte prépayée, le prix payé par le consommateur n’est pas assimilable à une avance mais correspond au prix définitif de la recharge et que le consommateur ne règle aucune facture a posteriori. Enfin, la clause soumettant l’utilisateur du crédit de consommation à un terme extinctif ne peut s’analyser comme la sanction de l’inexécution de son obligation par le client puisque le  paiement préalable du prix de la recharge caractérise l’exécution de son obligation par le consommateur qui trouve sa contrepartie dans la mise à disposition de la ligne par l’opérateur ;
Que l’association nationale agréée de consommateurs doit être déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer illicites les clauses limitant la durée de validité du crédit de communication et de la ligne dédiée des cartes prépayées commercialisées par l’opérateur.

contrat de halte-garderie – application de la législation en matière de clauses abusives

05/12/2013

 

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Analyse 1 : contrat de halte-garderie-conditions restrictives de résiliation et/ou de récupération des journées perdues-interprétation discrétionnaire de la direction-clause abusive (oui)
Résume 1 :
Les clauses qui soumettent la résiliation du contrat (appelée en l’espèce annulation du forfait) ou la récupération des journées perdues non seulement à des conditions restrictives (maladie ou mutation, production d’un certificat médical, constitution d’un dossier, place disponible en cas de récupération etc…) mais au pouvoir discrétionnaire de la direction de la société de Halte-Garderie, qui, ainsi, n’a pas à motiver son refus de rembourser le forfait « annulé » ou de reporter les journées perdues, sont abusives en ce qu’elles créent un déséquilibre injustifié au détriment du consommateur qui n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé de la décision de la direction de l’établissement. Par ailleurs, la spécificité de l’activité de la société de halte-garderie ne peut justifier que la demande des parents de voir, pour une cause légitime, résilier la convention ou reporter les jours perdus soit soumise au pouvoir discrétionnaire de la direction de l’établissement.

Analyse 2 : absence de remboursement des journées perdues sauf causes appréciées discrétionnairement par l’entreprise et reconnues comme abusives- clauses abusives (oui)

Résumé 2 :
Une clause institue le principe selon lequel les journées perdues ne font l’objet d’aucun remboursement, sauf causes appréciées discrétionnairement par l’entreprise, et, comme telles, abusives déclarées abusives. Par ailleurs, si les conditions générales envisagent la possibilité pour la direction de l’établissement de procéder à « des fermetures exceptionnelles de l’établissement », la seule obligation du professionnel est de prévenir les parents huit jours à l’avance, le sort des journées perdues n’étant pas évoqué.
Dès lors, les dispositions contestées, en ce qu’elles excluent le remboursement du forfait, sauf application d’une clause abusive sont également et dans cette limite, abusives, comme créant également un déséquilibre injustifié au détriment du consommateur.

syndic de copropriété

17/06/2013

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Numéro : cag130617.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux hors budget.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, des « travaux hors budget votés en assemblée générale » et qui prévoit que le syndic pourra se voir accorder des honoraires spécifiques votés par l’assemblée générale n’est pas abusive en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique n’est pas abusive en ce qu’elle n’induit pas une double rémunération pour la même prestation.

 

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres n’est pas abusive dès lors que, si l’arrêté du 10 mars 2010 prévoit que relèvent de la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, cet arrêté ne prévoit pas que le suivi des dossiers de sinistres dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables en fonction des sinistres, relève de la gestion courante, faute de prévisibilité.

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site, incluant les déplacements et la mise en oeuvre des mesures conservatoires n’est pas abusive dès lors que :

  • les travaux de maintenance qui font partie de la gestion courante sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 et concernent les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir les défaillances d’un élément d’équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun ;
  • cette définition exclut la notion d’urgence laquelle fait référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des relances avant mise en demeure le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le professionnel est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les frais d’affranchissement.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que sont facturés en sus du forfait, les documents visés aux prestations suivantes :

-la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat

-les appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget)

-les appels de provisions sur budget prévisionnel,

-l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,

– l’envoi et la notification du procès-verbal,

n’est pas abusive dès lors qu’il ne s’agit pas de prestations rémunérées, mais de frais dont l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément qu’ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas que son intégration dans le forfait annuel du syndic se fera après négociation, en accord avec le syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive en ce que

  • la délivrance de l’état daté, légalement imputable au seul copropriétaire, n’est pas visée par l’arrêté du 19 mars 2010 ;
  • la clause prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention ;
  • l’état daté fourni devant nécessairement être mis à jour, le syndic ne saurait prétendre à une rémunération supplémentaire à ce titre.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement est illicite dès lors qu’aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, de sorte qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler, peu important que ce soit à la demande du conseil syndical.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget (obtention des autorisations d’urbanisme, appels d’offres, étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, recensement et mise en concurrence des prestataires, négociation et passation des marchés des prestataires, déclaration d’ouverture de chantier, organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques, réceptions des ouvrages, signature des procès-verbaux de levée des réserves, obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier, vérification des factures, règlement et répartition des factures, approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires, assistance aux travaux et aux missions des prestataires, appels de fonds sur travaux votés) ne sont pas abusives en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses n’est pas abusive dès lors que, s’agissant d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible, et distincte de la tenue de l’assemblée générale annuelle laquelle relève de la gestion courante, il est légitime qu’elle donne droit à une rémunération supplémentaire.

 

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical n’est pas abusive dès lors que la présence de ce collaborateur, sollicitée par le conseil syndical, constitue une prestation complémentaire exceptionnelle ni récurrente ni prévisible et autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété est abusive en ce que ces prestations, qui figurent à juste titre parmi les prestations variables, ne sauraient sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être incluses d’office dans le forfait sauf à l’alourdir, alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités, et notamment de l’âge de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés n’est pas abusive dès lors que l’imputation des consommations individuelles, lorsque l’installation des compteurs intervient après la signature du contrat de syndic, est une prestation non prévisible.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la prestation « injonction de payer ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la prestation « injonction de payer » n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 18 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et l’URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le suivi des relations avec l’inspection du travail et des contrôles diligentés par l’URSSAF n’est pas abusive dès lors que ces prestations qui ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010, ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic justifiant qu’elles soient classées en prestations variables.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion du compte, bancaire du syndicat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule «  »si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic est illicite car contraire aux dispositions de l’article 35-1 du décret n° 67 -223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables « des actions en justice ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les « actions en justice » n’est pas abusive dès lors que le nombre et la nature des actions en justice en défense ou en demande ne sont pas prévisibles, de même que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs n’est pas abusive dès lors que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles d’eau ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic ; que tel n’est pas le cas lorsque les compteurs sont installés après son élection.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives est abusive dès lors qu’eu égard à la mission de conservation de l’immeuble dévolue au syndic par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration des sinistres affectant les parties communes peu important leur origine, relève de sa gestion courante et que, par ailleurs, la déclaration de sinistre concernant les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives ne regarde pas le syndic.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables du recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le syndic est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de frais particuliers (frais de tirage, d’acheminement…)

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des frais particuliers (tirage, affranchissement en matière d’assemblée générale) n’est pas abusive dès lors que, sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n’est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, le nombre d’appels de fonds sur travaux hors budget, le nombre de pièces ou documents qu’il faudra communiquer au conseil syndical.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au classement en prestations variables des vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les vérifications périodiques est abusive dès lors que les contrôles de sécurité rendus obligatoires par la réglementation en vigueur et assimilées en ce qui concerne les éléments d’équipement communs, à des travaux de maintenance, par l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 sont obligatoirement renouvelés et par conséquent prévisibles, de sorte qu’ils doivent être inclus dans la gestion courante objet du forfait annuel, à charge pour le professionnel d’en estimer le coût préalablement à la signature du mandat au vu des caractéristiques de la copropriété.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la réception par le syndic du président ou des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la réception par le syndic, au choix de ce dernier, du président ou des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d’une négociation avec le syndicat des copropriétaires.

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux archives dormantes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la conservation des archives dormantes est abusive dès lors que cette tache est quantifiable et ne crée pas un travail supplémentaire important, et relève par conséquent de la gestion courante du syndic de sorte qu’opérer une telle distinction sur le plan tarifaire est source de contentieux sur la définition de chacune de ces catégories d’archives.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la délivrance de copies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la délivrance de copies est abusive en ce qu’elle ne fait aucune distinction entre les personnes auxquelles la copie de document est délivrée alors que le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat et que par voie de conséquence relève de la gestion courante du syndic, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

 

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive en ce qu’elle permet de facturer deux fois la même prestation dès lors que cette tâche fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu’il s’agisse de travaux de conservation, de maintenance de l’immeuble ou de travaux d’amélioration.

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la location des parties communes est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d’exercer le rôle d’intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu’elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ; elle est, en outre, illicite au regard des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire qu’il doit s’adresser au syndic pour la réalisation de cette étude.

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux urgents.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux urgents ainsi que la gestion des urgences n’est pas abusive en ce que la notion d’urgence, laquelle fait généralement référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic, censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la remise du dossier à avocat ou huissier et à la prestation dite « injonction de payer », portée.

Résumé : Les clauses qui classent la remise du dossier à l’avocat et à l’avoué ainsi que l’injonction de payer en prestations variables sont abusives en ce qu’elles sont redondantes par rapport à la prestation relative aux « actions en justice » déjà classées en prestations variables.

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la délivrance du carnet d’entretien et des copies des diagnostics, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait, en cas de mutation, la délivrance d’un carnet d’entretien, des copies des diagnostics et des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics sont abusives en ce qu’elles prévoient des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive dès lors qu’elle prévoit une prestation inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite dès lors que, si aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical et qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à différentes diligences en matière de travaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait diverses formalités consécutives à des travaux votés hors budget prévisionnel comme :

  • l’obtention d’autorisation d’urbanisme ;
  • la mise en concurrence sur travaux ;
  • les appels d’offres et études devis sur travaux votés ;
  • la passation des marchés sur travaux ;
  • la déclaration d’ouverture du chantier ;
  • les interactions entre prestataires ;
  • la réception des travaux ;
  • l’obtention de dossiers de fin de chantier ;
  • la vérification ou le paiement de factures ;
  • l’approbation du compte travaux et le compte rendu de la délégation du choix des prestataires ;
  • l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient d’ores et déjà (et non pas à titre indicatif) le principe et le montant des honoraires spécifiques du syndic pour les travaux hors budget prévisionnel fixés à 2 % du montant TTC des travaux, alors que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux.

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME… imputable au seul copropriétaire concerné, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME etc., imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait, au choix du syndic, les appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le ·forfait annuel, alors que ce choix susceptible d’alourdir le forfait en conséquence, doit ressortir d’un accord entre les parties

 

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux à la demande d’un co propriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables l’intervention du syndic pour des travaux réalisés à la demande d’un co-propriétaire est abusive, d’une part, en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de 1’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et, d’autre part, en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au placement des fonds et à l’affectation des intérêts.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le placement des fonds et l’affectation des intérêts n’est pas abusive dès lors que, si le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale par application de l’article 35-1 du décret de 1967, il n’en demeure pas moins que cette tâche qui n’est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic.

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la garantie financière apportée par le syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la garantie financière apportée par le syndic est abusive dès lors que cette garantie financière est imposée par l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

 

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’indication de la TVA, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires est abusive en ce qu’il ne saurait être imputé au syndicat des copropriétaires le coût d’une prestation qui ne bénéficie qu’à certains copropriétaires et qui, de ce fait, ne relève pas de la gestion courante de la copropriété.

 

 

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la préparation de l’assemblée générale annuelle, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive en ce que, stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour des motifs généraux et imprécis, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires sur les contours exacts de cette gestion courante.

 

 

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive en ce qu’elle classe cette prestation dans les prestations variables et laisse au seul choix du syndic la possibilité de l’inclure dans son forfait annuel.

 

 

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables est abusive dès lors qu’au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à cette assemblée générale, de sorte que la tenue en dehors des heures d’ouverture habituelle du syndic est récurrente et prévisible et relève ainsi de la gestion courante et non pas d’une prestation variable.

 

 

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait au choix du syndic la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical est abusive, dès lors que le choix d’inclure cette prestation dans le forfait annuel est dévolu au seul syndic alors qu’il devrait résulter d’une négociation et d’un accord entre les parties.

 

 

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est abusive dès lors qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d’un organe indépendant chargé en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion.

 

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils n’est pas abusive dès lors que, si le conseil syndical est libre d’organiser ses réunions comme il l’entend en présence ou non du syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil précédant l’assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic.

 

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la gestion du personnel, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance du personnel ainsi que la préparation du dossier de retraite de ce personnel est abusive en ce que ces prestations ne sauraient, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluses dans le forfait sauf à l’alourdir , alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités et notamment de l’âge de son ou de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et aux contrôles URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les relations avec l’inspection du travail et la gestion des contrôles URSSAF n’est pas abusive dès lors que, compte tenu de leur imprévisibilité, lesdites prestations ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et justifient une rémunération supplémentaire de celui-ci.

 

 

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au licenciement d’un salarié de la co-propriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion du licenciement d’un salarié de la co-propriété est abusive en ce que cette prestation ne saurait, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluse dans le forfait sauf à l’alourdir.

 

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Jugement de première instance : consulter le jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009.

contrat de formation avec un établissement d’enseignement – application de la législation en matière de clauses abusives

23/05/2013

 

Consulter l’arrêt de la Cour

 
Analyse 1 : contrat de formation avec un établissement d’enseignement-arrêt des cours-prix intégralement dû-article L. 132-1 du code de la consommation-recommandation n°91-01 de la CCA-clause abusive (oui)
Résumé 1 :
Est abusive, au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, en ce qu’elle crée, au détriment de l’élève, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, la stipulation contractuelle qui fait du prix total de la scolarité un forfait intégralement acquis à l’école dès la signature du contrat, sans réserver le cas d’une résiliation pour un motif légitime et impérieux.
En l’espèce, la clause stigmatisée n’envisage pas la possibilité d’une résiliation du contrat par l’élève en présence d’un motif légitime et impérieux, ni même la possibilité d’une telle résiliation en présence d’un cas de force majeure, alors même qu’a contrario, une clause présente au contrat réserve au professionnel la possibilité de ne procéder à aucun remboursement « à raison d’un cas de force majeure, inondation, accident, incendie, grève, mouvement social ou tout autre entrave matérielle indépendante de la volonté de celui-ci rendant les locaux d’enseignement inaccessibles. »
Cette clause prévue au profit exclusif du professionnel n’a pas d’équivalent dans le contrat au profit du consommateur et la nécessité d’éviter des départs anticipés ne peut conduire le professionnel à pénaliser sans distinction les consommateurs inconséquents et ceux qui justifieraient d’un motif sérieux et légitime ; elle est donc abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation et elle contrevient également à la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 91-01 du 7/07/1989 qui stigmatise les clauses prévoyant que le prix est dû, même si l’élève ne peut pas suivre l’enseignement pour quelque cause que ce soit .
La clause précitée doit donc être réputée non écrite.

 

Analyse 2 :
Motifs de résiliation-production de correspondances entre le consommateur et le professionnel-attestation de l’étudiant-enseignements prétendument non sérieux et d’un niveau insuffisant-motif sérieux et légitime de résiliation (non)-rupture abusive du contrat (oui)

Résumé 2 :
Le motif de la résiliation de la convention liant les parties doit être analysé au vu des clauses subsistantes et des dispositions de droit commun applicables fixant comme causes admissibles de résiliation du contrat le cas de force majeure ou le manquement fautif du cocontractant professionnel à ses obligations.
En l’espèce, ces causes ne sont nullement caractérisées par les consommateurs, lesquels se limitent à produire sur ce point leurs échanges de correspondances avec les professionnels ainsi qu’une attestation émanant de l’étudiant, partie à l’instance, faisant état d’un enseignement non suffisamment sérieux et de bon niveau par rapport au cours qu’il suivait en classe préparatoire HEC et de son constat de ce que l’école négligeait la préparation des étudiants de la série économique et n’offrait pas de bons résultats ; ces allégations n’étant étayées par aucun élément probant sont au surplus contraires aux pièces et attestations produites par le professionnel sur ce point.
En conséquence, en l’absence d’un motif sérieux et légitime de résiliation, le premier juge a donc, à juste titre, déclaré cette rupture de contrat abusive.

sur un avis de la Commission (fourniture de gaz de pétrole liquéfié)

04/04/2013

Consulter l’arrêt de la Cour (fichier PDF image, 500 Ko)

Numéro : can130404.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié, clause rédigée en petits caractères.

Résumé : Les clauses d’un contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié qui sont rédigées en petits caractères ne créent pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dès lors que les caractères utilisés sont certes petits mais lisibles pour le consommateur.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié, clause relative aux modalités de résiliation du contrat, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié qui stipulent différentes modalités de résiliation du contrat selon qu’elle émane du consommateur ou du professionnel est, comme l’a fait apparaître la Commission des clauses abusives dans son avis, abusive en ce qu’elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié, clause relative aux modalités de détermination du prix des fournitures, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié qui stipule « les fournitures de propane sont facturées par (le fournisseur) au prix mentionné aux conditions particulières et est déterminé selon le barème en vigueur au jour de la livraison » est abusive au sens de l’article R. 132-1, 1°, du code de la consommation, qui considère qu’est abusive toute clause ayant pour objet ou pour effet de « constater l’adhésion du non-professionnel ou consommateur à des clauses qui ne figurent pas dans l’écrit qu’il signe ou dans un autre document auquel il n’est pas fait expressément référence lors de la conclusion du contrat et dont il n ‘a pas eu connaissance avant sa conclusion », dès lors qu’elle renvoie à un barème inexistant au jour de la conclusion du contrat et, en conséquence, non annexé à ce dernier.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié, clause relative à la durée du contrat,

Résumé : La clause d’un contrat de fourniture de gaz de pétrole liquéfié qui fixe à 9 ans la durée du contrat est, comme l’a indiqué la Commission des clauses abusives dans son avis, abusive en ce qu’elle n’est pas le résultat d’une libre négociation entre les parties au contrat et en ce qu’elle revêt un caractère manifestement excessif empêchant le consommateur, pendant une longue durée, de s’approvisionner auprès d’autres fournisseurs ou de pouvoir recourir à d’autres sources d’énergie.

 

Mots clés :

GPL, gaz de pétrole liquéfié

Voir également :

 

Recommandation n° 84-01 : fourniture de gaz de pétrole liquéfié (GPL) en vrac et de mise à disposition ou de vente de réservoir

Avis n° 12-01 : contrat de fourniture de gaz

 

contrat d’enseignement – application de la législation en matière de clauses abusives

28/02/2013

Consulter l’arrêt de la Cour

 
Analyse 1 : contrats proposés par des établissements d’enseignement-prix forfaitaire pour une année entière- prix dû même si l’élève ne peut suivre l’enseignement pour quelque cause que ce soit-recommandation n ° 91-01 de la Commission des clauses abusives- clause abusive (oui)
Résumé 1 :
La recommandation n° 91-01 de la Commission des clauses abusives relative aux contrats proposés par les établissements d’enseignement considère que doivent être éliminées les clauses indiquant que le prix est forfaitaire pour une année entière et prévoyant qu’il est dû même si l’élève ne peut suivre l’enseignement pour quelque cause que ce soit.
Si l’établissement d’enseignement privé fait valoir qu’elle subit un préjudice lorsqu’un désistement survient après le début des cours car il lui est alors impossible de remplacer l’élève défaillant, que ce pourrait compromettre, outre son devenir au plan financier, son organisation quant aux effectifs d’élèves en préjudiciant à ceux qui n’auraient pu obtenir une inscription du fait du quota atteint, il n’en demeure pas moins que la clause contractuelle qui prévoit le non-remboursement des frais de scolarité en cas de désistement intervenu après le début des cours, sans distinction de cause, ce qui inclut, de fait, le cas de force majeure, est abusive en ce qu’elle crée, au détriment de l’élève, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
En effet, cette stipulation contractuelle qui fait du prix total de la scolarité un forfait intégralement acquis à l’école dès la signature du contrat, ne réserve pas le cas d’une résiliation pour un motif légitime et impérieux, et ne permet même pas une dispense partielle du règlement de la formation en cas de force majeure.

Analyse 2 : article 1148 du code civil-certificats médicaux-incapacité médicale de suivre les cours-force majeure suffisamment caractérisée (oui)
Résume 2 :
En application de l’article 1148 du code civil, le débiteur est libéré de ses obligations contractuelles et exonéré de toute responsabilité lorsque l’inexécution ne lui est pas imputable mais résulte d’un cas de force majeure ou d’un cas fortuit
En l’espèce, les certificats médicaux produits avec les conclusions de l’appelant attestent que l’élève était depuis le début du mois d’octobre 2008 dans l’incapacité sur le plan médical de suivre les cours de l’année préparatoire aux écoles de kinésithérapie (scolarité 2008-2009). Le bulletin de notes édité par l’école le 28 novembre 2008 indique d’ailleurs l’élève comme absent pour tous les contrôles de connaissance par devoir sur table ou questionnaire à choix multiples. Si le médecin évoque dans son certificat du 7 octobre 2008 que le jeune étudiant qu’il connait depuis l’enfance présentait des troubles du sommeil dans la journée, il constate clairement l’incapacité sur le plan médical de suivre les cours de l’année préparatoire aux écoles de kinésithérapie. Cet empêchement, bien que non extérieur à l’intéressé, présentait lors de la conclusion du contrat en mai 2008 un caractère imprévisible dans son étendue et ses conséquences et irrésistible dans son exécution.
La force majeure est donc suffisamment caractérisée.

syndic de copropriété

05/03/2012

Consulter l’arrêt de la Cour (fichier PDF image, 4 860 Ko)

Numéro : cag120305.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » est illicite comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux dommages dont l’origine est dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « prestation variable à la charge du copropriétaire concerné, relative à la déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives » est abusive car, d’une part, elle est redondante par rapport à la prestation de gestion courante sus-visée, laquelle n’ouvre pas droit à une rémunération particulière au seul motif que le sinistre trouve sa source dans une partie privative sans créer ainsi un déséquilibre au détriment du syndicat de copropriété, d’autre part, elle fait figurer dans un contrat de syndic, une rémunération inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, portant ainsi atteinte à l’effet relatif des contrats, ce qui laisse croire à chaque copropriétaire qu’il est engagé par le contrat de syndic.

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative à la gestion des compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » incluse dans le forfait annuel issu du choix des parties contractantes de la « gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs » est imprécise et obscure, et, dès lors, abusive en ce qu’il ne ressort pas de son libellé qu’elle concerne le règlement des prestataires extérieurs chargés des relevés (sur les compteurs individuels) des consommations, ce qui est contraire à l’arrêté du 19 mars 2010, alors que de façon contradictoire elle s’appliquerait à la situation d’une copropriété où les compteurs n’ont pas encore été installés lors de la désignation du syndic.

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative aux impayés, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » imputable au syndicat de la remise à l’huissier ou à l’avocat du dossier de charges impayées est abusive dès lors que la représentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice relève de l’article 18 de la loi, et donc de la gestion courante de la copropriété, d’une part, et que le suivi du dossier revient à l’avocat et non au syndic, d’autre part.

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi des procédures, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » au titre des contentieux divers du « suivi des procédures » est abusive en ce que la clause relative à la remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d’une même prestation dès lors que le contrat stipule également que l’action en justice (suivi de procédure) relève des prestations variables, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « tirages des documents (à l’unité) hors affranchissement 0,12 € TTC et la facturation au coût réel des frais d’affranchissement, d’acheminement, de location de salle extérieure et de publication pour recherche d’employé du syndicat » n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément que les frais ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante s’ils concernent :

1) l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,

2) l’envoi et la notification du procès-verbal d’assemblée générale,

3) l’appel des provisions sur budget prévisionnel,

4) la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les visites du syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans la gestion courante un nombre minimal de quatre visites du syndic dans la copropriété et indique une imputation à définir pour les autres visites est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010 qui classe les visites de la copropriété par le syndic parmi les prestations de gestion courante, en précisant que les conditions seront définies (nombre et modalités) par le contrat.

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération en prestation variable incluse dans le forfait annuel, selon le choix des parties contractantes, des vérifications périodiques de sécurité, incendie, immeuble grande hauteur (IGH), établissement recevant du public (ERP), diagnostic technique amiante (DTA), est illicite dès lors que, outre que l’article 45-2 du décret du 17 mars 1967 assimile à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs, l’arrêté du 19 mars 2010 classe dans les prestations de gestion courante « la gestion de tous les diagnostics et dossiers obligatoires ».

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la réception par le syndic des membres du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération comprise dans le forfait, au choix des parties contractantes, pour la réception par le syndic de membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 201 0 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu’il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle, enfin qu’il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire, alors que la prestation litigieuse est une prestation variable, que le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel au choix des parties.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la consultation du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes de l’obtention des avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d’une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux est abusive en ce qu’elle classe en prestation particulière une prestation déjà comprise dans la gestion courante du syndic par l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic est obligé dans le cas de travaux urgents, de consulter le conseil syndical avant de demander, sans délibération de l’assemblée générale une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes des archives dormantes ou non dormantes est illicite dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction résultant du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic », sans aucune distinction entre archives « vivantes » et « dormantes ».

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la délivrance de copie au conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération en prestation variable, issu du choix des parties contractantes, de la délivrance de copie au conseil syndical est illicite dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 classe en gestion courante, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic, hors frais de tirage, d’affranchissement et d’acheminement, et que, par ailleurs, le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat.

 

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux avis de travaux dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait, au choix des parties contractantes, les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive dès lors qu’elle permet de facturer deux fois la même prestation, cette tâche faisant partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu’il s’agisse de travaux de conservation ou de maintenance de l’immeuble ou d’autres travaux le concernant.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la location des parties communes est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic d’exercer le rôle d’intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu’elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ; qu’une telle clause est, en outre, illicite au regard des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause qui met à la charge du copropriétaire concerné les études juridiques, fiscales ou sociales qui lui sont fournies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire qu’il doit s’adresser au syndic pour la réalisation de cette étude.

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les travaux urgents ou la gestion des urgences est abusive dès lors qu’elle permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une prestation déjà rémunérée (les travaux urgents, qui sont dans leur grande majorité des travaux de maintenance tels que définis par l’article 44 du décret du 17 mars 1967, relèvent de la gestion courante du syndic et les travaux visés à l’article 14-2 font l’objet d’un vote comprenant les honoraires spécifiques du syndic).

 

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative aux relances.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais de relance n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées et que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’injonction de payer, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais d’injonction de payer n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à  l’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables les frais d’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l’opposition prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier spécial.

 

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise au copropriétaire des informations relatives à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est abusive dès lors que cette prestation n’est pas visée par l’arrêté du 19 mars 2010 et que cette prestation est étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation variable l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite dès lors que, si, aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler.

 

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour des travaux votés hors budget prévisionnel.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic pour des travaux votés hors budget prévisionnel n’est pas abusive dès lors que ne sont concernés que les travaux hors budget prévisionnel, par opposition aux travaux d’entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts collectifs, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic pour certaines prestations particulières effectuées pour le compte d’un ou plusieurs copropriétaires est abusive en ce qu’elle prévoit une facturation au syndicat alors qu’elle concerne un ou plusieurs copropriétaires.

 

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au mandataire commun, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au choix des parties contractantes, pour le mandataire commun en cas de subventions publiques sur parties communes est abusive dès lors qu’il n’est aucunement précisé en quoi consisterait la prestation devant donner lieu à une rémunération.

 

 

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au choix des parties contractantes, pour des appels de fonds sur travaux ou autres hors budget (hors frais de tirage d’affranchissement et d’acheminement) inclus dans le forfait travaux et rémunérés suivant des honoraires définis lors de l’assemblée générale décidant des travaux n’est pas abusive dès lors que, se rattachant à la réalisation de travaux votés hors budget prévisionnel, ne sont concernés que les travaux hors budget prévisionnel, par opposition aux travaux d’entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic, que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive, d’une part, en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et, d’autre part, en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération du syndic pour placement des fonds et affectation des intérêts.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic, au titre des prestations particulières, en cas de placement des fonds et affectation des intérêts n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que le contrat précise bien que, si le syndicat décide d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs et à toutes indemnités pouvant revenir au syndicat, ce compte sera générateur d’intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

 

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération de la garantie financière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit la rémunération du syndic au titre de la rémunération de la garantie financière qu’il souscrit est illicite dès lors que les professionnels de l’immobilier ont, au regard de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, l’obligation de disposer d’une garantie financière pour les fonds manipulés.

 

 

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui rémunére en prestation variable incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic n’est pas abusive dès lors que cette prestation, qui incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supp1émentaire et que le contrat de syndic peut, dans le cadre de la: négociation avec. la copropriété, intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties.

 

 

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire concerné l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive dès lors qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec lequel le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération en cas d’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic pour la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation variable incluse dans le forfait selon le choix des parties contractantes, la rémunération du syndic à l’occasion de la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est illicite et abusive en ce que, stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour les motifs généraux et imprécis sus-visés, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation variable une rémunération pour la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est illicite dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, l’envoi de la convocation à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable qui relève de la gestion courante du syndic dont le coût est intégré dans le forfait annuel, hors frais de tirages, affranchissement et acheminement, peu important les modalités de cette convocation, la remise contre récépissé ou émargement étant prévue à cet effet par l’article 67 du décret du 17 mars 1967.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule, au choix des parties contractantes, une rémunération variable du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables (entre 8h et 22h) et au-delà à la vacation est illicite dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, si la tenue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic, il est également précisé qu’il convient d’indiquer expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus ; que ce texte n’impose pas de plage horaire en dehors ou pas des ouvertures de bureaux ; que, si la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et les plages horaires convenus sont bien précisés, le classement de cette prestation en prestation variable en fait une clause illicite.

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention d’un collaborateur du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors qu’aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant, d’une part, à la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle et, d’autre part, à l’assemblée générale annuelle ; et que, sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée soit par l’assemblée générale soit par le conseil syndical, le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, l’organisation interne du syndic, seul titulaire du contrat de mandat, n’étant pas opposable au syndicat.

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit une rémunération pour la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est abusive dès lors qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d’un organe indépendant chargé en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion et qu’il ne peut, en conséquence, solliciter aucune rémunération à ce titre.

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance à un conseil syndical supplémentaire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire n’est pas abusive dès lors que, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, elle permet au syndic de proposer au syndicat, s’il le souhaite en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser la prestation en fonction des spécificités de la copropriété, voire du conseil syndical.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la gestion de la prévoyance du personnel est abusive en raison de son imprécision et de son manque de clarté, le chapitre du contrat de syndic consacré au compte de prévoyance ne faisant aucune référence à cette prestation au bénéfice des employés du syndicat.

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clauses relatives à la préparation du dossier de retraite du personnel, aux relations avec l’inspection du travail ainsi qu’au suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestation particulière la préparation du dossier de retraite du personnel, les relations avec l’inspection du travail ainsi que le suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement ne sont pas abusives dès lors que, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, elles permettent au syndic de proposer au syndicat, s’il le souhaite en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de l’âge de ses employés.

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense, avec possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété, n’est pas abusive en ce qu’elle est conforme aux dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010.

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

 

Consulter le jugement de première instance : Tribunal de grande instance du 14 décembre 2009

télésurveillance

27/10/2011

Consulter l’arrêt de la Cour (fichier PDF image, 302 Ko)

Numéro : cav111027pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, personne contractant pour les besoins de la protection de son appartement, portée.

Résumé : Les dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation s’appliquent au contrat d’abonnement de télésurveillance signé par les parties qui comporte dans la nature du site à télésurveiller quatre possibilités (villa, appartement, bureaux, commerce), mais dont la case « appartement » a été cochée, peu important que le souscripteur soit par ailleurs gérant de plusieurs sociétés, qualités qui n’apparaissent d’ailleurs pas dans le contrat qui a été conclu.

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, télésurveillance, clause relative à la durée du contrat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’abonnement de télésurveillance qui détermine une durée fixe de 60 mois irrévocable et indivisible et stipule, qu’à défaut de notification 3 mois avant le terme, la poursuite intervient par tacite reconduction est abusive en ce que cette durée contractuelle irrévocable de 60 mois sans pouvoir mettre fin au contrat avant son terme est exceptionnellement longue et défavorable au consommateur.

 

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, télésurveillance, clause relative aux indemnités en cas de résiliation par anticipation, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’abonnement de télésurveillance qui prévoit à la charge du locataire procédant à une résiliation par anticipation une indemnité forfaitaire égale au solde des loyers de la période contractuelle est abusive dès lors que l’indemnité de résiliation est particulièrement défavorable au consommateur, une résiliation anticipée du contrat n’étant pas nécessairement fautive et ne justifiant pas, alors, l’acquittement d’une somme d’argent correspondant à une prestation qui ne lui est plus fournie.

 

Voir également :

Recommandation n°97-01 : télésurveillance