Tribunal de grande Instance de Paris
Action de groupe en matière de logement, clause pénale

Recevabilité d'une action de groupe en matière de logement, légalité d'une clause pénale insérée dans les conditions générales des contrats conclus entre un bailleur et ses locataires

 

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Titre 1 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L. 811-1) du code de la consommation en matière de logement- Analyse des travaux parlementaires -Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 1 : A l’exception des domaines de la santé et de l’environnement, pour lesquels il est prévu à l’article 2 VI) de la loi du 17 mars 2014 que le champ d’application de l’action de groupe pourrait leur être éventuellement étendu, à l’issue d’une phase d’évaluation expirant au plus tard 30 mois après la promulgation de la loi, aucun secteur d’activité n’a été expressément exclu du champ de l’action de groupe.

L’examen des travaux parlementaires ne permet pas de conclure que le contentieux du logement aurait été ab initio exclu de ce nouveau dispositif procédural. Bien au contraire, le ministre chargé de la consommation, a soutenu en séance publique à l’Assemblée nationale, le 25 juin 2013, lors de l’examen de ce projet de loi, qu’ « aucun secteur d’activité n’était exclu du champ d’application du dispositif d’action de groupe », position également défendue par le rapporteur de ce projet devant le Sénat qui déclarait que « la location d’un bien constitue une fourniture de services ».

Ces affirmations claires et dénuées de toute ambiguïté ont conduit tout naturellement les parlementaires à renoncer aux amendements présentés pendant les débats devant le Sénat et l’Assemblée nationale, dont ceux enregistrés notamment sous les numéros 440, CE 377 et 568, lesquels avaient justement pour objectif de préciser le champ d’application de l’action de groupe en visant expressément les manquements intervenus à l’occasion de la location de biens et les charges locatives, dès lors qu’il est apparu que les articles du projet de loi soumis à discussion étaient rédigés de telle manière que le champ d’application de l’action de groupe recouvrait le secteur d’activité du logement sans pour autant le faire figurer expressément.

Par ailleurs,   dans une réponse ministérielle, publiée au Journal Officiel le 10 juin 2014, apportée à une question parlementaire (n°38849) publiée le 1er octobre 2013, il était précisé que « rien ne s’opposant à ce que par l’exercice d’une action de groupe et sous réserve de sa recevabilité, ils (les locataires) puissent obtenir réparation des préjudices économiques subis du fait des manquement d’un même bailleur professionnel ou d’un même syndic à ses obligations légales ou contractuelles ».

Dès lors, il est indiscutable que le législateur a clairement manifesté sa volonté d’inclure le secteur du logement dans le champ d’application du dispositif de l’action de groupe.

 

Titre 2 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L. 811-1) du code de la consommation en matière de logement-interaction entre le droit du logement et le droit locatif- Existence de plusieurs recommandations de la Commission des clauses abusives en matière de contrats de location de locaux à usage d’habitation- Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 2 :

Le fait que le droit du logement et le droit locatif fassent l’objet d’une réglementation spécifique et constituent un système juridique autonome de protection de l’acquéreur non professionnel et du locataire n’impliquent pas pour autant qu’ils seraient devenus totalement indépendants du droit de la consommation.

Plus précisément, l’on s’explique mal en quoi la spécificité des règles de fond et des règles procédurales priverait le locataire et l’acquéreur non professionnel de la possibilité de bénéficier de cette nouvelle voie procédurale qui ne se substitue à aucune autre et ne modifie nullement le droit substantiel.

En effet, il serait à tout le moins paradoxal d’adapter des techniques juridiques issues du droit de la consommation afin de renforcer la protection des locataires et acquéreurs, comme le rappelle la défenderesse, et parallèlement de refuser à ces derniers le bénéfice de l’action de groupe dont l’objectif est d’améliorer la protection du consommateur.

Enfin, La Commission des clauses abusives, instituée par la loi n°78-23 du 10 janvier 1978, dite loi Scrivener, sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services, introduite dans le code de la consommation aux articles L. 132-2 et suivants, devenus les articles L. 534-1 à L. 534-3 (ancienne numérotation), a émis plusieurs recommandations dont celle n° 00-01 du 22 juin 2000 complétant la recommandation n° 80-04 du 4 février 1980 sur les contrats de location de locaux à usage d’habitation, en visant les dispositions de l’article L. 132-1 (ancienne numérotation) du code de la consommation, relatif aux clauses abusives, de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que « le logement ne rentrerait pas dans le champ du droit de la consommation », étant relevé au surplus que deux associations de consommateurs, la Confédération Générale du logement (CGL) et la Confédération Nationale du logement (CNL), qui ont pour vocation principale la défense des intérêts des locataires, ont été agréées pour agir devant les juridictions civiles, sur le fondement des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code de la consommation.

 

Titre 3 : Action de groupe consommation-article L. 423-1 du code de la consommation (article L. 623-1 à compter du 1 er juillet 2016)-action intentée par une association de défense des consommateurs représentative au niveau national et agréée en application de l’article L. 411-1(nouveau L.811-1) du code consommation en matière de logement-Particularisme supposé du logement social au regard du droit de l’union européenne de la consommation-Qualification du logement social par le Conseil d’Etat de mission de service public- Exclusion du logement quant au champ d’application de l’action de groupe consommation (non)

 

Résumé 3 :

Peu important que le Conseil d’Etat qualifie de mission de service public l’activité exercée par les organismes privés de logement social, dès lors qu’il n’est ni soutenu ni démontré que cette qualification aurait pour conséquence de faire échapper cette activité au droit de la consommation.

Le moyen articulé sur la décision de la commission n°2012/21/UE du 20 décembre 2011, les directives 2011/83/UE du 25 octobre 2011 et 2006/123/CE du 12 décembre 2006, est également inopérant puisque ces textes se cantonnent à exclure expressément le logement social de l’application des règles de concurrence du traité, sans pour autant l’évincer du droit de la consommation.

 

En effet, c’est parce que le droit dérivé, qui range le logement social dans la catégorie des services sociaux d’intérêt général, lui reconnaît une spécificité qu’il accorde au logement social un traitement particulier en ne le soumettant pas aux règles de concurrence du TFUE. Ainsi, les aides sous forme de compensations de service public à certains services sociaux d’intérêt général sont rangées parmi les catégories d’aides d’Etat considérées comme compatibles avec le marché intérieur et exemptées de l’obligation de notification préalable prévue dans le traité (décision de la commission du 20 décembre 2011).

 

La même logique gouverne la directive 2006/123/CE dite « Services » du 12 décembre 2006, le logement social étant considéré comme un « service essentiel pour garantir le droit fondamental à la dignité et à l’intégrité humaines« . Quant à la directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011, elle vise à définir « des règles standard pour les aspects communs des contrats à distance et hors établissement« . Le fait que le logement ait été écarté du champ d’application de cette directive (article 3.3 a) à l’instar de d’autres services, tels les services financiers (3.3 d), la fourniture de denrées alimentaires, de boissons ou d’autres biens ménagers de consommation courante (3.3 j), les services de transport de passagers (3.3 k), n’induit pas pour autant que ce domaine serait exclu du champ du droit de la consommation et que le droit dérivé ferait obstacle à l’instauration par un Etat membre, en droit interne, d’une voie procédurale particulière en cette matière.

 

Il résulte donc ce qui précède que le logement relevant du champ d’application de l’article L. 423-1 du code de la consommation.

 

Titre 4 : Recommandation des clauses abusives- Valeur normative (non)-Rappel

 

Résumé 4 :

Il doit être rappelé que les recommandations émises par la Commission des clauses abusives sont dépourvues de toute valeur normative.

 

Titre 5 : Clause pénale-pénalité de 2% du montant impayé en cas de retard-modicité de la majoration-Application de l’article L. 132-1, alinéa 1er (ancienne numérotation) du code de la consommation-Article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014-clause abusive (non)

 

Résumé 5 : La clause, présente dans les conditions générales des contrats conclus entre un bailleur et ses locataires, rédigée comme suit : «  le retard dans le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d’une somme égale à 2 % du montant impayé » ne peut être qualifiée d’abusive.

En effet, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait ni n’interdisait la possibilité de percevoir une pénalité de retard.

 

De plus, l’article L.132-1, alinéa 5, du code de la consommation(numérotation antérieure au 1 er juillet 2016) énonce que, sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil(numérotation antérieure au 1er octobre 2016), le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

 

Ce faisant, cette clause ne saurait être considérée comme ayant pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, notamment en raison du défaut d’information sur la nécessité d’une mise en demeure préalable restée infructueuse et sur la réductibilité par le juge de la clause pénale, au regard de la modicité de la majoration de 2% appliquée au montant réclamé par la bailleresse.

 

Enfin, la clause pénale n’est pas dépourvue de contrepartie pour le locataire, dans la mesure où le paiement du loyer, dont le montant est strictement encadré pour les logements conventionnés, intervient à terme échu, le bailleur accordant ainsi au locataire l’avantage d’occuper le logement sans avoir à payer d’avance le loyer, outre la possibilité pour celui-ci de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux, à l’expiration de son contrat, aux clauses et conditions du contrat primitif.