Cour de cassation
Une association religieuse qui procède à un investissement immobilier pour faire exploiter une maison de retraite ne peut se prévaloir des dispositions relatives aux clauses abusives

Cass. civ.1ère, 4 avril 2024, n°23-12-791

Cass. civ.1ère, 4 avril 2024, n°23-12-791

Prêt immobilier — activité professionnelle — Association —  

  

EXTRAITS : 

« Vu l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, applicable à la cause : 

 

  1. L’association fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en restitution de la somme de 485 611,87 euros, alors « que, par ailleurs, le professionnel, au sens de la régime des clauses abusives, est celui qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’il agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ; que, de plus, la notion de « professionnel » est une notion fonctionnelle impliquant d’apprécier si le rapport contractuel s’inscrit dans le cadre des activités auxquelles une personne se livre à titre professionnel ; que, pour attribuer à la Congrégation des sœurs de Notre-Dame de la compassion de Toulouse la qualité de professionnel et ainsi exclure l’application des dispositions relatives aux clauses abusives, la cour d’appel a retenu, d’une part, que le contrat de prêt litigieux était destiné à financer un investissement immobilier comportant notamment la création d’une maison de retraite pour lequel elle a passé avec une association une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage, d’autre part, qu’aux termes des statuts de l’association qui en assure le fonctionnement, celle-ci agit conformément aux orientations et directives de ladite Congrégation fondatrice » et, enfin, qu’un contrat de bail a été consenti par la congrégation qui porte sur l’ensemble immobilier financé au moyen du prêt, comprenant 78 locaux répartis sur 2007 m2 utiles moyennant un loyer annuel principal de 122 000 euros ;

 

Ayant retenu que l’association avait souscrit le prêt afin d’acquérir, à titre d’investissement immobilier, 2007 m² de terrain et 78 locaux et d’y installer et faire exploiter sous ses directives, moyennant le versement d’un loyer annuel de 122 000 euros, une maison de retraite, la cour d’appel en a exactement déduit que l’association, qui avait agi dans le cadre d’une activité professionnelle, ne pouvait pas se prévaloir du caractère abusif de la clause d’indemnité contractuelle due au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt et que la demande tendant à ce que cette clause soit réputée non écrite devait être rejetée. ». 

 

  

ANALYSE : 

  

En l’espèce, une association liée à la Congrégation des sœurs de Notre-Dame de la Compassion de Toulouse a contracté un prêt immobilier destiné à financer la création d’une maison de retraite. La question de la validité d’une clause d’indemnité contractuelle en cas de remboursement anticipé du prêt s’est posée. L’association a invoqué le caractère abusif de cette clause en se basant sur les dispositions du régime des clauses abusives prévu par le code de la consommation. 

 

La cour d’appel a rejeté la demande de l’association en considérant que cette dernière agissait dans un cadre professionnel. Elle a notamment souligné que le prêt était destiné à un investissement immobilier de grande envergure (acquisition de 2007 m² et 78 locaux) pour la gestion d’une maison de retraite, avec un loyer annuel substantiel. Dès lors, la cour a estimé que l’association ne pouvait pas invoquer la protection accordée par le régime des clauses abusives aux consommateurs. 

 

La Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel sur ce point.  

 

Par conséquent, l’association, agissant à titre professionnel, ne peut bénéficier de la protection du régime des clauses abusives prévu par l’article L. 132-1 du code de la consommation (dans sa rédaction antérieure à 2016).