bail d’habitation

Jurisprudence

04/11/2013

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Numéro : tgig131104_02833.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux interdictions d’exercice d’une activité.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

  • « le preneur s’interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sauf application de l’article L. 123-10 du code de commerce »
  • ou « le preneur s:interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sous réserve de l’application de l’article L. 123-10 et suivants du code de commerce »

n’est pas abusive en ce qu’elle n’interdit pas l’exercice de toute activité professionnelle (par exemple, l’exercice d’une profession libérale sous réserve du respect du règlement de copropriété ou le télétravail dans le cadre d’un contrat de travail), mais uniquement l’exercice d’activité artisanale, commerciale ou industrielle dont le régime est susceptible de relever, s’agissant de la location, des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux conditions suspensives, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que l’effet du bail

  • « est subordonné à la libération des lieux par l’occupant à ce jour (…) ou à l’achèvement des travaux »
  • ou « dans le cas où la condition suspensive ne serait pas réalisée, le dépôt de garantie, les loyers payés et les honoraires, seraient remboursés au locataire après application des intérêts au taux légal (à l’expiration du délai de 3 mois à compter de de leur versement, jusqu’à leur restitution)

est illicite car contraire aux articles 3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d’effets ainsi qu’à l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur ; au surplus, elle est abusive en ce qu’elle conditionne le remboursement des sommes versées par le bailleur à un délai de 3 mois.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relatives aux sommes dues après le décès du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « s’il reste des sommes dues après le décès du locataire, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour l’exécution des conditions du bail (notamment établissement d’un état des lieux de sortie en bonne et due forme) » est contraire à l’article 1220 du code civil et donc illicite en ce qu’elle institue une solidarité entre héritiers.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la sous-location, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement, même à titre gratuit, est abusive en ce qu’elle a pour effet de limiter de manière disproportionnée le droit de jouissance du locataire du bien loué et de porter ainsi atteinte à sa vie privée et familiale, le locataire pouvant héberger un tiers à titre gratuit.

 

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au respect des règlements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que « le locataire est obligé de se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police, au règlement de copropriété ainsi qu’à tout règlement intérieur communiqués en annexe au présent contrat » est ambiguë en ce qu’elle évoque des documents réputés annexés au contrat, impliquant l’adhésion du consommateur à des obligations dont il n’est pas avéré qu’elles ont été portées effectivement à sa connaissance.

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive,exclusion, bail d’habitation, clause interdisant les ventes publiques dans le local loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à ne procéder à aucune vente publique dans les locaux loués n’est pas abusive en ce que l’objet du contrat est la location d’un local à usage d’habitation principale, pouvant exclure l’exercice de toute activité commerciale à laquelle se rattachent les ventes publiques, ce qui est à distinguer de l’exercice d’une activité professionnelle, de type libéral par exemple, non exclue par le contrat, sous réserve néanmoins du règlement de copropriété.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause obligeant le locataire à informer le bailleur de la présence de parasites, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à « informer le bailleur de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués, les dépenses des opérations de désinsectisation étant à sa charge dans le respect de la réglementation sur les charges récupérables est ambiguë au regard du décret n° 87-713 du 26 août 1987 en ce que celui-ci prévoit, au titre des charges récupérables par le bailleur sur le locataire, uniquement « les produits relatifs à la désinsectisation ou à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures » alors qu’elle laisse penser que la réglementation prévoit que le locataire prend en charge le coût de la totalité des opérations de désinsectisation ; elle est donc abusive.

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, obligation de visite en cas de mise en vente du local, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire « est obligé, en cas de mise en vente ou de location du local loué ou de l’immeuble, notamment à la suite d’un congé, de laisser visiter les lieux loués dans la limite de deux heures par jour ouvrable. A défaut d’accord particulier, les visites auront lieux chaque jour ouvrable de 17H à 19H » respecte l’article 4, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’elle limite le droit du propriétaire à faire des visites en vue de la vente ou de la location du bien donné à bail à deux heures par jour, les jours ouvrables ; toutefois, elle est abusive en ce qu’elle permet d’imposer des visites dans le créneau horaire de 17H à 19H en se prévalant systématiquement d’un désaccord de sa part pour une plage horaire différente.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’entretien mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé, concernant l’entretien, les travaux et réparations,

    • « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire ; ce que ce dernier accepte en parfaite connaissance sur la base du devis joint à la mise en demeure »

(version initiale)

  • ou « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire en ce qui concerne les dépenses qui lui sont imputables en vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sur la base du devis joint à la mise en demeure » (version 2012)

est illicite car contraire à l’article 1144 du code civil en ce qu’elle permet au bailleur, créancier à l’égard du preneur d’une obligation d’entretien courant du bien qu’il donne à bail, de faire exécuter, sans autorisation en justice, et unilatéralement des travaux incombant pour partie au locataire d’après la liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, qu’il estime non réalisés en l’absence de tout contrôle judiciaire.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de pose d’antennes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé « de ne faire procéder qu’à la pose d’une antenne parabolique ou hertzienne qu’avec le concours d’un professionnel et uniquement à l’emplacement autorisé par le bailleur » est illicite car contraire au décret n° 67-1171 du 28 décembre 1967.

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux dégradations des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes causées :

    • « dans les parties communes par lui-même ou les personnes qu’il aura introduites dans l’immeuble, sans préjudice de l’application des articles 1733 et 1734 du code civil »

(version initiale)

    • ou « dans les parties communes »

(version 2012),

est illicite dès lors que la responsabilité du preneur ne peut être recherchée, principalement par le syndicat des copropriétaires, que sur le fondement des articles 1382, 1383 ou 1384 du code civil.

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’information mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé d’informer le bailleur de tout « sinistre ou dégradation s’étant produit dans les lieux loués sous peine d’être personnellement tenu de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre et d’être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile du dit sinistre » est abusive en ce qu’elle ne prévoit aucun motif légitime pouvant être opposé par le preneur, pour ne pas avoir informé le bailleur d’un sinistre ou d’une dégradation.

 

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de règlement du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « le règlement peut être effectué par prélèvement automatique, virement bancaire, chèques bancaires ou postaux » est illicite car, contrairement aux dispositions de l’article R. 642-3 du code pénal, elle ne prévoit pas la possibilité du paiement en numéraire.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la révision du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la révision du loyer interviendra chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat dans le cas exclusif d’une variation à la hausse » est abusive en ce qu’elle ne permet qu’une révision à la hausse du loyer alors que cette révision est encadrée par un indice.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à l’état des lieux, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

    • « à défaut de restitution des clés du bien loué à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur, comme suit, sauf en cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : 50 euros en cas d’irrespect de la date d’état des lieux de sortie contradictoirement convenu »

(version initiale)

    • ou « a défaut de respect du rendez-vous contradictoirement convenu de remise des clés du bien loué, la partie défaillante sera tenue de régler la somme de 50 euros à titre de clause pénale »

(version 2012)

est illicite en ce que, en cas de désaccord auquel doit être assimilé un non-respect de la date convenue de l’état des lieux par une des parties, l’état des lieux est établi par huissier de justice en vertu de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux frais partagés des parties.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à la libération des lieux , portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule, à titre de clauses pénales :

    • « libération des lieux : -77 euros (pour le 1er jour) puis 46 euros (pour chaque jour suivant) en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location »

(version initiale)

  • ou : « libération des lieux – en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur comme suit, sauf cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : soit 77 euros pour le premier jour, puis 46 euros pour chaque jour suivant » (version 2012)

est abusive dès lors que, le versement d’une indemnité d’occupation étant stipulé par ailleurs, le préjudice du bailleur est d’ores et déjà indemnisé à raison d’un défaut de libération des lieux à l’expiration du contrat de location et que, au visa des articles 1230 et suivants du Code civil, le préjudice allégué par la clause est dès lors susceptible d’être indemnisé deux fois par deux clauses pénales différentes au profit du bailleur.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule des frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué (notamment des frais de justice) ou pour reloger le locataire suivant (notamment frais de garde-meuble ou d’hôtel) est illicite car contraire à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’à l’article 4, p), de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 en ce qu’elle met systématiquement à la charge du locataire les dépenses alléguées comme nécessaires pour permette la libération du bien loué alors que les frais engagés avant l’obtention du titre exécutoire restent en principe à la charge du créancier, sauf décision contraire du juge de l’exécution, et en ce que les sommes pouvant être mises à la charge du locataire sont limitées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1986.

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est tenu « de répondre des dommages résultant pour le bailleur de la non-restitution fautive des clés à la date contradictoirement convenue, à défaut au plus tard à la date d’expiration du contrat de location (tels que : dépenses exposées pour permettre la libération des lieux, frais de relogement et garde-meuble du locataire suivant) » n’est ni illicite ni abusive, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale sous forme de réparation forfaitaire du préjudice mais du dommage effectivement subi par le bailleur, à charge pour lui d’en justifier.

 

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux impayés de loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit à titre de clause pénale, est abusive en ce que, en considération de l’ensemble du contrat, il n’est prévu aucune clause pénale à la charge du bailleur en cas de manquement éventuel de ce dernier à ses propres obligations essentielles, notamment s’agissant de la délivrance d’un logement décent ou de l’assurance de la jouissance paisible au locataire.

 

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à l’état des lieux d’entrée, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de refus de procéder à l’état des lieux d’entrée, le locataire sera présumé les avoir reçus en parfait état est illicite dès lors que l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 considère que le locataire peut avoir un motif légitime de refuser l’établissement d’un état des lieux, notamment en cas de désaccord sur l’état allégué du bien loué entre les parties, de sorte que la partie la plus diligente pourra faire appel à un huissier de justice pour l’établissement d’un état des lieux contradictoire.

 

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la co-location, portée.

Résumé : Les clauses d’un bail d’habitation qui stipulent que les co-locataires désignés :

  • « reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le bail qu’en considération de cette co-titularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. En conséquence, compte tenu de l’indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les co-locataires et être donné pour la même date » ;
  • restent tenus, malgré leur congé et leur départ, de toutes les obligations résultant du bail, de ses reconductions et renouvellements ;
  • n’obtiendront restitution du dépôt de garantie qu’après libération totale des locaux et dans un délai maximal de deux mois ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient le maintien de la solidarité du preneur ayant donné congé au cours du bail initial, après son expiration, en cas de tacite ou de renouvellement alors que, au visa des articles 1200 et 1738 du code civil, le co-preneur ayant donné congé ne saurait demeurer tenu aux obligations du bail, et plus particulièrement au paiement du loyer en cas de reconduction par tacite reconduction ou de renouvellement du bail en ce que, d’une part, cela aboutirait à un engagement solidaire à durée indéterminée voire quasi-perpétuel, à tout le moins soumis à la volonté du preneur restant ou du bailleur et que, d’autre part, par la tacite reconduction ou le renouvellement, il s’opère un nouveau bail auquel le co-preneur ayant donné congé n’a pu, par avance, consentir dans le cadre d’un engagement solidaire.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au cautionnement, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que la caution du bail « sera totalement solidaire et qu’elle renonce au bénéfice de discussion et de division pour le paiement du loyer et de ses accessoires ainsi que les charges d’entretien et de réparations locatives » est illicite en ce que, contrairement aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89·462 du 6 juillet 1989, qui impose que la caution fasse précéder sa signature d’une mention manuscrite exprimant notamment la connaissance qu’elle a de l’étendue et de la nature de son engagement, elle est pré-imprimée ; en outre, cette clause, superflue par rapport à l’acte manuscrit d’engagement de la caution, est de nature à semer la confusion dans l’esprit du consommateur.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, bail d’habitation, clause relative aux honoraires.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que les honoraires s’élèvent TTC à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges et qu’ils seront supportés à parts égales par le bailleur et le locataire n’est pas abusive à raison du montant allégué comme disproportionné du prix revenant au professionnel en ce que, au visa de l’article L. 132-1, alinéa 7, du code de la consommation, la clause est claire et précise, de sorte que l’adéquation du prix à la prestation fournie ne peut être discutée.

 

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux raccordements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations relatives à la diffusion audiovisuelle et aux modalités de réception de la télévision du futur est illicite dès lors que, contrairement aux prévisions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle simule une information du consommateur dont la réalité n’est pas établie alors que cette disposition impose que les renseignements sur la réception des services de télévision dans l’immeuble soient annexés au bail.

 

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la provision pour charges, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la provision annuelle pour charges fera l’objet d’une régularisation et éventuellement d’un réajustement dont le locataire recevra un exemplaire dans les six mois qui suivent la réception du décompte annuel des charges de copropriété, conformément au budget prévisionnel des dépenses » est illicite dès lors qu’il n’est pas conforme aux prévisions de l’article 23 de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 de prévoir un délai de 6 mois entre la régularisation des charges de l’année précédente et la communication au locataire du budget prévisionnel des dépenses de la copropriété pour le réajustement éventuel de la provision sur charges de l’année suivante.

Mots clés :

Bail, location, immobilier

Voir également :

Recommandation n°00-01 : location de locaux à usage d’habitation

Recommandation n°80-04 : location de locaux à usage d’habitation