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Numéro : tgig131104_02833.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux interdictions d’exercice d’une activité.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

• « le preneur s’interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sauf application de l’article L. 123-10 du code de commerce »
• ou « le preneur s:interdit d’exercer dans les lieux loués toute activité artisanale, commerciale ou industrielle, sous réserve de l’application de l’article L. 123-10 et suivants du code de commerce »

n’est pas abusive en ce qu’elle n’interdit pas l’exercice de toute activité professionnelle (par exemple, l’exercice d’une profession libérale sous réserve du respect du règlement de copropriété ou le télétravail dans le cadre d’un contrat de travail), mais uniquement l’exercice d’activité artisanale, commerciale ou industrielle dont le régime est susceptible de relever, s’agissant de la location, des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux conditions suspensives, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que l’effet du bail

• « est subordonné à la libération des lieux par l’occupant à ce jour (…) ou à l’achèvement des travaux »
• ou « dans le cas où la condition suspensive ne serait pas réalisée, le dépôt de garantie, les loyers payés et les honoraires, seraient remboursés au locataire après application des intérêts au taux légal (à l’expiration du délai de 3 mois à compter de de leur versement, jusqu’à leur restitution)

est illicite car contraire aux articles 3 et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d’effets ainsi qu’à l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur ; au surplus, elle est abusive en ce qu’elle conditionne le remboursement des sommes versées par le bailleur à un délai de 3 mois.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relatives aux sommes dues après le décès du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « s’il reste des sommes dues après le décès du locataire, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour l’exécution des conditions du bail (notamment établissement d’un état des lieux de sortie en bonne et due forme) » est contraire à l’article 1220 du code civil et donc illicite en ce qu’elle institue une solidarité entre héritiers.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la sous-location, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui interdit au locataire de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement, même à titre gratuit, est abusive en ce qu’elle a pour effet de limiter de manière disproportionnée le droit de jouissance du locataire du bien loué et de porter ainsi atteinte à sa vie privée et familiale, le locataire pouvant héberger un tiers à titre gratuit.

 

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au respect des règlements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que « le locataire est obligé de se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police, au règlement de copropriété ainsi qu’à tout règlement intérieur communiqués en annexe au présent contrat » est ambiguë en ce qu’elle évoque des documents réputés annexés au contrat, impliquant l’adhésion du consommateur à des obligations dont il n’est pas avéré qu’elles ont été portées effectivement à sa connaissance.

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive,exclusion, bail d’habitation, clause interdisant les ventes publiques dans le local loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à ne procéder à aucune vente publique dans les locaux loués n’est pas abusive en ce que l’objet du contrat est la location d’un local à usage d’habitation principale, pouvant exclure l’exercice de toute activité commerciale à laquelle se rattachent les ventes publiques, ce qui est à distinguer de l’exercice d’une activité professionnelle, de type libéral par exemple, non exclue par le contrat, sous réserve néanmoins du règlement de copropriété.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause obligeant le locataire à informer le bailleur de la présence de parasites, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui oblige le locataire à « informer le bailleur de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués, les dépenses des opérations de désinsectisation étant à sa charge dans le respect de la réglementation sur les charges récupérables est ambiguë au regard du décret n° 87-713 du 26 août 1987 en ce que celui-ci prévoit, au titre des charges récupérables par le bailleur sur le locataire, uniquement « les produits relatifs à la désinsectisation ou à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures » alors qu’elle laisse penser que la réglementation prévoit que le locataire prend en charge le coût de la totalité des opérations de désinsectisation ; elle est donc abusive.

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, obligation de visite en cas de mise en vente du local, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire « est obligé, en cas de mise en vente ou de location du local loué ou de l’immeuble, notamment à la suite d’un congé, de laisser visiter les lieux loués dans la limite de deux heures par jour ouvrable. A défaut d’accord particulier, les visites auront lieux chaque jour ouvrable de 17H à 19H » respecte l’article 4, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’elle limite le droit du propriétaire à faire des visites en vue de la vente ou de la location du bien donné à bail à deux heures par jour, les jours ouvrables ; toutefois, elle est abusive en ce qu’elle permet d’imposer des visites dans le créneau horaire de 17H à 19H en se prévalant systématiquement d’un désaccord de sa part pour une plage horaire différente.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’entretien mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé, concernant l’entretien, les travaux et réparations,

• « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire ; ce que ce dernier accepte en parfaite connaissance sur la base du devis joint à la mise en demeure »

(version initiale)

• ou « d’entretenir le jardin et espaces verts dont il a la jouissance le cas échéant. A défaut, le bailleur pourra, après mise en demeure restée infructueuse dans le délai de 15 jours, faire procéder à cet entretien par une entreprise aux frais exclusifs du locataire en ce qui concerne les dépenses qui lui sont imputables en vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sur la base du devis joint à la mise en demeure » (version 2012)

est illicite car contraire à l’article 1144 du code civil en ce qu’elle permet au bailleur, créancier à l’égard du preneur d’une obligation d’entretien courant du bien qu’il donne à bail, de faire exécuter, sans autorisation en justice, et unilatéralement des travaux incombant pour partie au locataire d’après la liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, qu’il estime non réalisés en l’absence de tout contrôle judiciaire.

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de pose d’antennes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé « de ne faire procéder qu’à la pose d’une antenne parabolique ou hertzienne qu’avec le concours d’un professionnel et uniquement à l’emplacement autorisé par le bailleur » est illicite car contraire au décret n° 67-1171 du 28 décembre 1967.

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux dégradations des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes causées :

• « dans les parties communes par lui-même ou les personnes qu’il aura introduites dans l’immeuble, sans préjudice de l’application des articles 1733 et 1734 du code civil »

(version initiale)

• ou « dans les parties communes »

(version 2012),

est illicite dès lors que la responsabilité du preneur ne peut être recherchée, principalement par le syndicat des copropriétaires, que sur le fondement des articles 1382, 1383 ou 1384 du code civil.

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux obligations d’information mises à la charge du locataire, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est obligé d’informer le bailleur de tout « sinistre ou dégradation s’étant produit dans les lieux loués sous peine d’être personnellement tenu de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre et d’être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile du dit sinistre » est abusive en ce qu’elle ne prévoit aucun motif légitime pouvant être opposé par le preneur, pour ne pas avoir informé le bailleur d’un sinistre ou d’une dégradation.

 

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux modalités de règlement du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « le règlement peut être effectué par prélèvement automatique, virement bancaire, chèques bancaires ou postaux » est illicite car, contrairement aux dispositions de l’article R. 642-3 du code pénal, elle ne prévoit pas la possibilité du paiement en numéraire.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la révision du loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la révision du loyer interviendra chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat dans le cas exclusif d’une variation à la hausse » est abusive en ce qu’elle ne permet qu’une révision à la hausse du loyer alors que cette révision est encadrée par un indice.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à l’état des lieux, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule :

• « à défaut de restitution des clés du bien loué à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur, comme suit, sauf en cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : 50 euros en cas d’irrespect de la date d’état des lieux de sortie contradictoirement convenu »

(version initiale)

• ou « a défaut de respect du rendez-vous contradictoirement convenu de remise des clés du bien loué, la partie défaillante sera tenue de régler la somme de 50 euros à titre de clause pénale »

(version 2012)

est illicite en ce que, en cas de désaccord auquel doit être assimilé un non-respect de la date convenue de l’état des lieux par une des parties, l’état des lieux est établi par huissier de justice en vertu de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux frais partagés des parties.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause pénale relative à la libération des lieux , portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule, à titre de clauses pénales :

• « libération des lieux : -77 euros (pour le 1er jour) puis 46 euros (pour chaque jour suivant) en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location »

(version initiale)

• ou : « libération des lieux – en cas de non-restitution des clés à la date d’expiration du contrat de location, le locataire sera tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur comme suit, sauf cas de motif légitime justifié par le locataire de bonne foi : soit 77 euros pour le premier jour, puis 46 euros pour chaque jour suivant » (version 2012)

est abusive dès lors que, le versement d’une indemnité d’occupation étant stipulé par ailleurs, le préjudice du bailleur est d’ores et déjà indemnisé à raison d’un défaut de libération des lieux à l’expiration du contrat de location et que, au visa des articles 1230 et suivants du Code civil, le préjudice allégué par la clause est dès lors susceptible d’être indemnisé deux fois par deux clauses pénales différentes au profit du bailleur.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule des frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué (notamment des frais de justice) ou pour reloger le locataire suivant (notamment frais de garde-meuble ou d’hôtel) est illicite car contraire à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’à l’article 4, p), de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 en ce qu’elle met systématiquement à la charge du locataire les dépenses alléguées comme nécessaires pour permette la libération du bien loué alors que les frais engagés avant l’obtention du titre exécutoire restent en principe à la charge du créancier, sauf décision contraire du juge de l’exécution, et en ce que les sommes pouvant être mises à la charge du locataire sont limitées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1986.

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux frais nécessaires pour permettre la libération du bien loué.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire est tenu « de répondre des dommages résultant pour le bailleur de la non-restitution fautive des clés à la date contradictoirement convenue, à défaut au plus tard à la date d’expiration du contrat de location (tels que : dépenses exposées pour permettre la libération des lieux, frais de relogement et garde-meuble du locataire suivant) » n’est ni illicite ni abusive, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale sous forme de réparation forfaitaire du préjudice mais du dommage effectivement subi par le bailleur, à charge pour lui d’en justifier.

 

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux impayés de loyer, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit à titre de clause pénale, est abusive en ce que, en considération de l’ensemble du contrat, il n’est prévu aucune clause pénale à la charge du bailleur en cas de manquement éventuel de ce dernier à ses propres obligations essentielles, notamment s’agissant de la délivrance d’un logement décent ou de l’assurance de la jouissance paisible au locataire.

 

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à l’état des lieux d’entrée, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule qu’en cas de refus de procéder à l’état des lieux d’entrée, le locataire sera présumé les avoir reçus en parfait état est illicite dès lors que l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 considère que le locataire peut avoir un motif légitime de refuser l’établissement d’un état des lieux, notamment en cas de désaccord sur l’état allégué du bien loué entre les parties, de sorte que la partie la plus diligente pourra faire appel à un huissier de justice pour l’établissement d’un état des lieux contradictoire.

 

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la co-location, portée.

Résumé : Les clauses d’un bail d’habitation qui stipulent que les co-locataires désignés :

• « reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le bail qu’en considération de cette co-titularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. En conséquence, compte tenu de l’indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les co-locataires et être donné pour la même date » ;
• restent tenus, malgré leur congé et leur départ, de toutes les obligations résultant du bail, de ses reconductions et renouvellements ;
• n’obtiendront restitution du dépôt de garantie qu’après libération totale des locaux et dans un délai maximal de deux mois ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient le maintien de la solidarité du preneur ayant donné congé au cours du bail initial, après son expiration, en cas de tacite ou de renouvellement alors que, au visa des articles 1200 et 1738 du code civil, le co-preneur ayant donné congé ne saurait demeurer tenu aux obligations du bail, et plus particulièrement au paiement du loyer en cas de reconduction par tacite reconduction ou de renouvellement du bail en ce que, d’une part, cela aboutirait à un engagement solidaire à durée indéterminée voire quasi-perpétuel, à tout le moins soumis à la volonté du preneur restant ou du bailleur et que, d’autre part, par la tacite reconduction ou le renouvellement, il s’opère un nouveau bail auquel le co-preneur ayant donné congé n’a pu, par avance, consentir dans le cadre d’un engagement solidaire.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative au cautionnement, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que la caution du bail « sera totalement solidaire et qu’elle renonce au bénéfice de discussion et de division pour le paiement du loyer et de ses accessoires ainsi que les charges d’entretien et de réparations locatives » est illicite en ce que, contrairement aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89·462 du 6 juillet 1989, qui impose que la caution fasse précéder sa signature d’une mention manuscrite exprimant notamment la connaissance qu’elle a de l’étendue et de la nature de son engagement, elle est pré-imprimée ; en outre, cette clause, superflue par rapport à l’acte manuscrit d’engagement de la caution, est de nature à semer la confusion dans l’esprit du consommateur.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, bail d’habitation, clause relative aux honoraires.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que les honoraires s’élèvent TTC à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges et qu’ils seront supportés à parts égales par le bailleur et le locataire n’est pas abusive à raison du montant allégué comme disproportionné du prix revenant au professionnel en ce que, au visa de l’article L. 132-1, alinéa 7, du code de la consommation, la clause est claire et précise, de sorte que l’adéquation du prix à la prestation fournie ne peut être discutée.

 

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative aux raccordements, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule que le locataire reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations relatives à la diffusion audiovisuelle et aux modalités de réception de la télévision du futur est illicite dès lors que, contrairement aux prévisions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, elle simule une information du consommateur dont la réalité n’est pas établie alors que cette disposition impose que les renseignements sur la réception des services de télévision dans l’immeuble soient annexés au bail.

 

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, bail d’habitation, clause relative à la provision pour charges, portée.

Résumé : La clause d’un bail d’habitation qui stipule « la provision annuelle pour charges fera l’objet d’une régularisation et éventuellement d’un réajustement dont le locataire recevra un exemplaire dans les six mois qui suivent la réception du décompte annuel des charges de copropriété, conformément au budget prévisionnel des dépenses » est illicite dès lors qu’il n’est pas conforme aux prévisions de l’article 23 de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1986 de prévoir un délai de 6 mois entre la régularisation des charges de l’année précédente et la communication au locataire du budget prévisionnel des dépenses de la copropriété pour le réajustement éventuel de la provision sur charges de l’année suivante.

Mots clés :

Bail, location, immobilier

Voir également :

Recommandation n°00-01 : location de locaux à usage d’habitation

Recommandation n°80-04 : location de locaux à usage d’habitation

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ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation courante, portée.

Résumé : Le critère pertinent pour qualifier de « courante » une prestation correspond à l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ; les autres prestations, à supposer qu’elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l’objet d’une tarification supplémentaire.

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites et abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause relative au contrôle des travaux inférieurs à 1500 €, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans la gestion courante uniquement « le contrôle de l’exécution des petits travaux en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage lorsque le montant desdits travaux n’excède pas 1500 euros HT » est :

• abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
• illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule « les fonds du syndicat de copropriétaires seront versés soit sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat, soit sur un compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, selon la décision prise en assemblée générale » est abusive en ce qu’elle présente la dispense d’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat comme une alternative à l’ouverture de ce compte alors qu’il ne s’agit en réalité que d’une exception, qui doit faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule  « si l’établissement financier rémunère ce type de compte, les éventuels produits financiers appartiennent au syndic » et « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » est illicite comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu’elle implique que le syndic bénéficie des fruits du compte unique du syndicat des copropriétaires sans que soit prévue une délibération spécifique de l’assemblée générale pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux sinistres, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les « honoraires pour sinistre (à la charge du syndicat) dont ouverture et suivi du dossier, déclaration à l’assureur et gestion de l’indemnisation » est abusive en ce que, à. défaut d’être certaine, la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes est suffisamment prévisible, s’agissant notamment d’une tâche simple et ponctuelle pour être intégrée à. la définition de la gestion courante.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux sinistres, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière tarifée » de la présence du syndic aux expertises et de la gestion du sinistre ne saurait être considérée comme abusive dès lors que l’ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relevés de compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des relevés de compteurs individuels si effectués directement par le syndic (eau, électricité, chauffage) par lot est abusive dès lors qu’elle prévoit une facturation particulière pour tous les relevés de compteurs individuels par le syndic, y compris lorsqu’ils sont déjà installés.

 

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation variable, clause relative à la gestion des compteurs, portée.

Résumé : La classification en « prestation variable » incluse dans le forfait annuel issu du choix du syndic de « gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs » est ambiguë, et dès lors, abusive en ce que ce classement est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait, le forfait devant inclure la rémunération de l’ensemble des tâches de gestion courante à l’exclusion de toute autre prestation.

 

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux honoraires pour travaux excédant 1500 €, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des honoraires sur travaux dont le montant atteint ou dépasse 1500 euros HT est abusive au regard du critère défini à l’analyse 1.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la préparation d’une assemblée générale supplémentaire, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « frais de préparation et d’organisation d’une assemblée générale supplémentaire » ou « de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale supplémentaire » n’est pas abusive en ce que :

• elle n’a pas été retenue par l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 comme acte de gestion courante ;
• la tenue d’assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire ;
• il ne peut s’agir d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisé par la tenue d’une seule assemblée générale annuelle.

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’arrêté de comptes exceptionnel, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de « l’arrêté de comptes exceptionnel demandé par la copropriété ou par le successeur (du syndic) »  est abusive dès lors qu’elle revient à facturer des frais supplémentaires pour la remise du dossier au successeur, alors que le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non-renouvellement possible de son mandat (prestation prévisible), étant noté que l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 considère d’ailleurs qu’il s’agit d’un acte de gestion courante.

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au recouvrement des impayés, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » du recouvrement des impayés, « mise en demeure » et « remise du dossier à l’huissier » est illicite au regard de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi des procédures, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » au titre des contentieux divers du « suivi de procédure et représentation du syndicat devant les instances judiciaires » ou des « actions en justice » est abusive seulement en ce qu’elle prévoit une facturation de la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « frais d’expédition et de photocopies (à la charge du syndicat), convocation, procès-verbaux, appels de fonds, extraits de comptes » et des « tirages de documents à l’unité hors affranchissement et facturation au coût réel des frais d’affranchissements, d’acheminements » est abusive en ce qu’elle permet de facturer des frais administratifs hors frais d’affranchissement, en particulier de copies, pour des prestations de gestion courante.

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les visites du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante les visites du syndic dans la copropriété est abusive dès lors qu’elle ne précise pas le nombre de visites par an de la copropriété par le syndic dont le coût est inclus dans la gestion courante, alors même qu’un nombre minimal de visites régulières relevant de la gestion a minima de la copropriété doit être prévu.

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas les vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante les vérifications périodiques de sécurité ou autre est illicite dès lors que l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 assimile à des travaux de maintenance « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipements communs », ce qui peut correspondre à la plupart des vérifications périodiques de sécurité.

 

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, gestion courante, clause n’incluant pas ma mise à jour du carnet d’entretien.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui n’inclut pas dans la gestion courante la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales est pas abusive dès lors que le syndic serait fondé à solliciter une rémunération complémentaire lorsque le syndicat des copropriétaires exige qu’il soit porté sur ce document des renseignements supplémentaires à ceux exigés par la réglementation en ce qu’il ne s’agit pas d’une prestation suffisamment prévisible, pour être laissée à la discrétion du syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la réception par le syndic des membres du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération comprise dans le forfait, au choix du syndic, pour de la réception par le syndic de membres du conseil syndical à leur demande aux heures ouvrables est abusive en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la consultation du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic de l’obtention des avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d’une provision, ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux est abusive en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic des archives dormantes ou non dormantes est abusive dès lors que, par son ambiguïté qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la délivrance de copie au conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération dans le forfait annuel issu du choix du syndic de la délivrance de copie au conseil syndical est abusive  en ce qu’il s’agit d’une tâche prévisible et en ce que cette facturation est de nature à entraver la mission de contrôle légalement conférée au conseil syndical sur le syndic.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause rémunérant le syndic pour la représentation dans diverses structures.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière la représentation du syndicat envers diverses structures n’est pas abusive dès lors que, cette fonction de représentation auprès d’organes extérieurs non obligatoires n’existant pas dans l’ensemble des copropriétés, n’est ni invariable ni suffisamment prévisible s’agissant du travail consacré par le syndic de sorte que ce dernier peut réclamer une rémunération supplémentaire.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la publication des modifications du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière la publication des modifications du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que la modification du règlement de copropriété constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux avis de travaux dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait au choix du syndic les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive dès lors que, par son ambiguïté qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en ne considérant pas qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’acquisition de parties communes.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière l’acquisition de parties communes n’est pas abusive dès lors que cette acquisition constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

 

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la location des parties communes est abusive en ce qu’elle laisse penser au syndicat de copropriétaires qu’il est tenu de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour la mise en location de parties communes.

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la désignation d’un administrateur provisoire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la nomination d’un administrateur provisoire n’est pas abusive dès lors que cette nomination constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour ne pas être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause qui met à la charge du copropriétaire concerné les études juridiques, fiscales ou sociales qui lui sont fournies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir une telle étude.

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux adaptations du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les adaptations du règlement de copropriété n’est pas abusive en ce que cette prestation n’apparaît pas suffisamment prévisible s’agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés.

 

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les travaux urgents ou la gestion des urgences est illicite dès lors qu’ils n’entrent pas dans la catégorie des travaux autorisant une rémunération par application combinée des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 et 45 du décret de 1967, et ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire du syndic.

 

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux relances, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du syndicat des frais de relance, de mise en demeure, d’injonction de payer et de prise d’hypothèque soit sous la forme de rémunérations supplémentaires soit en les incluant dans le forfait à la discrétion du syndic est contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

 

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en  prestation particulière la remise du dossier à avocat ou huissier à la charge du syndicat est illicite comme contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

 

 

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’injonction de payer, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière à la charge du syndicat les frais d’injonction de payer est illicite comme contraire à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que ces frais, à les supposer nécessaires, doivent être in fine imputés au copropriétaire défaillant.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à  l’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière à la charge du syndicat les frais d’opposition, privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est illicite en ce que ces frais devraient in fine être assumés par le copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise du carnet d’entretien.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance du carnet d’entretien n’est  pas abusive dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article ».

 

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause relative à la remise des diagnostics.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, met à la charge du copropriétaire la délivrance des diagnostics réalisés sur les parties communes n’est  pas abusive dès lors que l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article ».

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux informations nécessaires à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire les informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est illicite dès lors que l’article 33 du décret de 1967 ne prévoit, par exception, la facturation, par le syndic au copropriétaire concerné, que de la délivrance du carnet d’entretien et du diagnostic technique, sans préjudice pour le syndic dans ses rapports avec ledit copropriétaire de convenir contractuellement d’un prix pour un travail spécial commandé par ce dernier.

 

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est illicite dès lors que l’article 33 du décret de 1967 ne prévoit, par exception, la facturation, par le syndic au copropriétaire concerné, que de la délivrance du carnet d’entretien et du diagnostic technique, sans préjudice pour le syndic dans ses rapports avec ledit copropriétaire de convenir contractuellement d’un prix pour un travail spécial commandé par ce dernier.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s’agissant d’un organe autonome, qui plus est chargé plus particulièrement de l’assistance et du contrôle dudit syndic.

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention d’autorisation d’urbanisme pour des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’obtention d’autorisation d’urbanisme pour des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en concurrence des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la mise en concurrence des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budgets prévisionnels, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budgets prévisionnels est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception des travaux votés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la réception des travaux votés est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la vérification ou au paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’approbation du compte de travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour les travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’approbation du compte de travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour les travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite dès lors que l’article 18-1A modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux, qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des travaux.

 

 

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts ou subventions et rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic pour le mandataire commun, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les emprunts ou subventions et rémunération incluse dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic pour le mandataire commun est illicite dès lors :

• qu’il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de solliciter des emprunts pour le compte d’un copropriétaire à titre individuel ;
• qu’au vu de l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
• que, s’agissant de l’intervention du syndic auprès d’un mandataire commun en cas de subventions publiques sur parties communes, il n’est aucunement précisé en quoi consisterait la prestation devant donner lieu à une rémunération.

 

 

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause des appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors frais de tirages, d’affranchissements et acheminements) inclus dans le forfait travaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la clause relative aux appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget) (hors frais de tirages, d’affranchissements et acheminements) inclus dans le forfait travaux est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée en ce que cet appel de fonds pour des travaux exceptionnels hors budget prévisionnel s’accomplit généralement par envois de lettres simples en application de l’article 35-2 alinéa 2 du décret de 1967 et s’intègre au travail quotidien du syndic pour les appels de charges classiques.

 

 

ANALYSE 52

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive dès lors que :

• il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de gérer des travaux à la demande d’un copropriétaire sur son lot privatif ;
• selon l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
• cette stipulation laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

 

 

ANALYSE 53

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux placements des fonds et à l’affectation des intérêts, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière les placements des fonds et l’affectation des intérêts est contraire à l’article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits sont des compétences exclusives de l’assemblée générale de sorte que le syndic, qui n’a aucun pouvoir en la matière, n’accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné.

 

 

ANALYSE 54

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie financière apportée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la garantie financière apportée est illicite dès lors que, selon  l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la souscription d’une garantie financière est un préalable à l’activité de syndic, qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d’une prétendue prestation particulière dans le cadre d’un contrat de syndic.

 

ANALYSE 55

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et/ou non répartis en cas de changement de syndic est abusive dès lors que, si le nouveau syndic est en droit de solliciter une rémunération supplémentaire pour la reprise de la comptabilité des exercices antérieurs, le classement de cette reprise dans la catégorie des prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

 

 

ANALYSE 56

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du copropriétaire concerné l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive dès lors que :

• il n’entre pas dans la mission d’un syndic de copropriété de fournir une aide aux copropriétaires pour l’établissement de leurs déclarations fiscales ;
• au vu de l’article 1165 du code civil, cette prestation est totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l’immobilier et le syndicat des copropriétaires ;
• elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

 

 

ANALYSE 57

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération en cas d’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires à la charge du ou des copropriétaires concernés est illicite dès lors qu’il s’agit d’une tâche de gestion courante dans la mesure où cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et ce, d’autant, qu’elle participe de l’obligation générale d’information pesant sur le syndic quant au détail précis des sommes qu’il réclame.

 

 

ANALYSE 58

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic pour la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule la rémunération du syndic à l’occasion de la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive dès lors que la nécessité d’une préparation de cette assemblée est une prestation certaine et que la clause qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l’assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, aboutit en réalité à faire sortir indûment cette prestation de la gestion courante.

 

 

ANALYSE 59

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération pour la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive dès lors que, le syndic étant obligé de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires, cette prestation apparaît certaine et peu important les modalités de convocation choisies, il se doit d’estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre, à l’exception des frais d’affranchissement pouvant donner lieu à un remboursement aux frais réels.

 

 

ANALYSE 60

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rémunération du syndic en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération du syndic, à sa discrétion, en cas de tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables est abusive dès lors que :

• cette prestation apparaît certaine dans la mesure où le syndic est tenu de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires ;
• selon les articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l’assemblée générale annuelle de sorte que sa tenue en dehors des heures d’ouverture habituelle de l’agence est largement prévisible ;
• le fait que le professionnel ait été en mesure de forfaitiser le coût de la tenue de l’assemblée annuelle hors des heures ouvrables établit de manière suffisante qu’il s’agit d’un prestation certaine ou à tout le moins prévisible, qui doit être intégrée à la gestion courante ;
• par son ambiguïté, résidant dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, cette clause est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

 

 

ANALYSE 61

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention d’un collaborateur du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors que s’ensuit que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire.

 

 

 

ANALYSE 62

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit une rémunération pour la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est illicite dès lors qu’au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux.

 

 

ANALYSE 63

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance à un conseil syndical supplémentaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière l’assistance à un conseil syndical supplémentaire est illicite dès lors que, au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de son assistance à des réunions ; qu’une telle stipulation serait de nature à entraver de manière significative le rôle d’assistance et de contrôle du syndic par le conseil syndical en sanctionnant financièrement l’exercice par ce dernier de ses prérogatives légales, qui plus est à l’initiative et au bénéfice de l’organe soumis à ce contrôle.

 

 

 

ANALYSE 64

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la gestion de la prévoyance du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

 

 

 

ANALYSE 65

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la préparation du dossier de retraite du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

 

 

 

ANALYSE 66

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux relations avec l’inspection du travail, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait les relations avec l’inspection du travail est abusive dès lors que le classement de cette prestation dans la catégorie des « prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic » est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

 

 

ANALYSE 67

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au suivi d’un contrôle URSSAF, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait le suivi d’un contrôle URSSAF est abusive dès lors que le classement de cette prestation dans la catégorie des prestations variables incluses dans le forfait tel qu’issu du choix du syndic est de nature à induire en erreur le consommateur sur le périmètre exact de la gestion courante, qui doit se superposer exactement avec la rémunération au forfait.

 

 

 

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au licenciement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui inclut dans le forfait les frais de suivi d’un licenciement est abusive dès lors que, par son ambiguïté, qui réside dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, elle est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

 

 

 

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au contentieux social avec le personnel.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière le suivi d’un contentieux social avec le personnel n’est pas abusive dès lors que cette prestation ne peut être incluse dans le périmètre de la gestion courante, la gestion d’un contentieux social apparaissant difficilement prévisible quant à la quantité de travail requise pour le syndic et pouvant recouvrir de nombreuses tâches (rendez-vous avec un avocat, convocations aux audiences du Conseil de prud’hommes).

 

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 4 160 Ko)

Numéro : tgig091102.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation courante, portée.

Résumé : Le critère pertinent pour qualifier de « courante » une prestation correspond à l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ; les autres prestations, à supposer qu’elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l’objet d’une tarification supplémentaire.

 

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la durée du contrat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le présent contrat entre en vigueur le (…), lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires amenée à statuer sur ce point le (…) pour se terminer, au plus tard, lors de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à statuer sur ce point sans excéder une durée de (…) mois, ou lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au (…) ou, éventuellement, à la date de la seconde assemblée générale, ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1967 » est illicite au regard de l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans la mesure où :

• elle prévoit comme alternative à la date de fin du contrat de syndic lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur ce point celle de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes d’un exercice donné sans qu’il soit garanti que cette dernière assemblée se tienne avant l’expiration du terme fixé pour le mandat ;
• le contrat ne prévoit pas une date précise et déterminée à l’avance de tenue de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes d’un exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du syndic après la date du terme de son mandat.

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la renonciation du syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le syndic de son côté, pourra, pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d’en prévenir, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins trois mois à l’avance, en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision » est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas la convocation par ce dernier d’une assemblée générale pour notifier sa démission et l’inviter à désigner son successeur; ce qui aurait pour effet en cas de non-convocation d’une telle assemblée générale avant la fin du mandat de recourir à la procédure de l’article 46 du décret n° 57-223 du 17 mars 1967 de désignation par le président du tribunal de grande instance d’un syndic provisoire.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au compte bancaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « les fonds des copropriétaires seront versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copropriétés, et ce, conformément à l’article 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 31 décembre 1985, est illicite :

• car contraire à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui indique que le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat et que l’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1 à la condition que le syndic soit un professionnel régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
• en ce qu’elle permet au syndic d’imposer, sans vote spécifique sur ce point de l’assemblée générale des copropriétaires, l’ouverture d’un « sous-compte » au nom de la copropriété en lieu et place d’un compte séparé.

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause , portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui stipulent que « le syndic bénéficiera de ce compte (…). Les éventuels produits financiers versés au titulaire du compte ne reviennent pas au syndicat sauf pour les fonds disponibles faisant l’objet d’une décision de placement de l’assemblée générale, aux frais et risques du syndicat, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967 »  ou que « si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic » sont illicites comme contraire à l’article 35-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu’elles impliquent que le syndic bénéficie des fruits du compte unique du syndicat des copropriétaires sans que soit prévue une délibération spécifique de l’assemblée générale pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie des fonds déposés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « les fonds déposés au compte du syndic sont garantis pour leur montant » est abusive en ce qu’elle laisse croire que les fonds déposés sur un compte séparé au nom du syndicat ne bénéficie pas de la même garantie.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération pour « consultations et renseignements aux copropriétaires, aux locataires, aux associations de locataires », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que « le syndic devra ou pourra, assurer pour le compte du syndicat ou pour le compte d’un ou plusieurs copropriétaires, les prestations particulières telles que.. (…) les rémunérations à la vacation pour ‘consultations et renseignements aux copropriétaires, aux locataires, aux associations de locataires' » est illicite comme contraire à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et à l’article 1165 du code civil en ce qu’elle prévoit, dans un contrat concernant exclusivement le syndicat des copropriétaires et le syndic, des prestations au profit de tiers.

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative aux vacations pour « changement de propriétaire », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule une rémunération à la vacation pour « changement de propriétaire » est illicite au regard de l’article 10-1 b)de la loi n° 65-665 du 10 juillet 1965 en ce que ce texte ne permet d’imputer qu’au seul copropriétaire concerné à l’exclusion du syndicat des copropriétaires les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

 

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au forfait de mise en demeure, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » du « forfait (non compris les débours) mise en demeure » est illicite au regard de l’article 10-1 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 en ce que les frais de mise en demeure ne peuvent être imputés qu’au seul copropriétaire concerné.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives et illicite, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération pour travaux décidés en assemblée générale, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » des « travaux décidés en assemblée générale (…) proportionnellement, le syndic aura droit, sur le montant des travaux TTC visés au paragraphe (…) à 2 % hors taxe soit 2,39 % toutes taxes comprises au-delà de 1 524,49 € hors taxe » est :

• abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
• illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à divers contentieux, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière »  » des procédures, expertises en demande » et « contentieux général et litiges en défense » et « des actions en justice » est abusive en ce qu’elle prévoit une rémunération supplémentaire :

• sans distinction entre le lancement et le suivi de procédures,
• ou pour la remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier.

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise du dossier au successeur, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la « remise du dossier et fichier au successeur » ou « de la remise des dossiers en cas de non-renouvellement » est abusive dès lors que le syndic se doit de prévoir dans sa rémunération forfaitaire le non-renouvellement possible de son mandat (prestation prévisible), étant noté que la seule transmission du dossier de la copropriété est un acte simple qui ne pourrait en tout état de cause s’analyser en une véritable prestation et que l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 considère d’ailleurs qu’il s’agit d’un acte de gestion courante.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la tenue d’une assemblée générale supplémentaire.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la tenue d’une assemblée générale supplémentaire n’est pas abusive dès lors que la tenue d’assemblées générales supplémentaires ne présente pas un caractère de prévisibilité suffisant permettant une tarification forfaitaire, qu’il ne peut s’agir d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété caractérisé par la tenue d’une seule assemblée générale annuelle.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion des contrats d’entretien des éléments d’équipements nouveaux, portée.

Résumé : La classification en « prestation particulière » de la « gestion des contrats d’entretien des éléments d’équipements nouveaux » est illicite dès lors que, par application des articles 18-1 et 14-2 de la loi de 1965, et 44 et 45 du décret de 1967, les contrats d’entretien ne peuvent désormais donner lieu à des honoraires spécifiques.

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux dispositifs de comptages individuels supplémentaires.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la gestion des comptages individuels supplémentaires n’est pas abusive dès lors que la gestion de compteurs installés après la signature du contrat de syndic n’apparaît en effet aucunement prévisible de sorte qu’elle ne peut être incluse dans le périmètre de la gestion courante et peut donner lieu à une rémunération supplémentaire, à tout le moins jusqu’au terme du mandat en cours.

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration des sinistres, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en « prestation particulière » « la gestion des sinistres affectant les parties communes ou les parties privatives », « la gestion des sinistres » ou « la déclaration des sinistres concernant les parties commmunes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives » sont abusives dès lors que, à défaut d’être certaine, la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes est suffisamment prévisible, s’agissant notamment d’une tâche simple et ponctuelle pour être intégrée à la définition de la gestion courante.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la présence aux expertises.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière »  la « présence aux expertises, déplacements,  constats » ne saurait être considérée comme abusive ni illicite en ce que l’ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être alors fournie par le syndic de copropriété dans leur gestion ne présentent pas une prévisibilité suffisante pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration de sinistre, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la déclaration des sinistres concernant les parties communes lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives est abusive dès lors qu’elle apporte un degré de complexification inutile susceptible d’alimenter un contentieux, et ne présente aucune pertinence au regard du critère dégagé à l’analyse 1.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives et illicites, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération des travaux exécutés en cas d’urgence et excédants 762,24 € hors-taxes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les travaux exécutés en cas d’urgence et excédants 762,24 € hors taxe est :

• abusive en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d’entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ;
• illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au contentieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui met à la charge du syndicat un coût pour le recouvrement des impayés est illicite au regard de l’article 10-1 a de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au contentieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit, pour le contentieux des impayés et le suivi des dossiers en recouvrement une tarification à la vacation est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel, et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, domaine d’application, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux renseignements fournis aux notaires et/ou aux administrations, portée

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les renseignements fournis aux notaires et/ou aux administrations est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relances et rappels de comptes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en prestation particulière relances et rappels de comptes est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel, et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative au dossier d’accueil, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » la remise du dossier d’accueil est illicite dès lors que l’article 10-1 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1165 du code civil disposent que le syndic, qui a régularisé un contrat avec un syndicat de copropriétaires, ne peut, que par exception et de manière limitée, réclamer directement le remboursement de certains frais (état daté) au seul vendeur d’un lot mais aucunement à l’acquéreur, tiers au contrat de syndic.

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux frais administratifs, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui stipulent en « prestation particulière » les « photocopies (à l’unité) et les tirages et diffusions des procès-verbaux, circulaires »,  ou « en sus de ses honoraires, le syndic aura droit au remboursement, par le syndicat, des frais et débours engagés pour le compte de ce dernier (…) » sont abusives dès lors que les frais administratifs, hors affranchissement, plus particulièrement de copies, liés à des actes de gestion courante présentent un caractère suffisant de prévisibilité pour le professionnel pour être inclus dans sa rémunération forfaitaire.

 

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux affranchissements.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les frais d’affranchissement n’est pas abusive dès lors que ces frais, d’une part, varient en fonction de paramètres que le syndic ne maîtrise pas (nombre de copropriétaires présents à une assemblée générale, poids de chaque envoi…), d’autre part, peuvent faire l’objet d’un contrôle effectif du conseil syndical ou de tout copropriétaire s’agissant du montant des refacturations par le syndic. Il n’est donc pas abusif pour le syndic d’obtenir un remboursement aux frais réels de l’ensemble de ses coûts d’affranchissement, y compris pour les prestations de gestion courante.

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause intitulée « autre », portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » une rubrique « autre » est illicite au regard de décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui impose la précision dans le contrat de mandat de syndic de la mention des éléments de détermination de sa rémunération, en ce qu’elle a pour effet de laisser à la discrétion du syndic la rémunération qu’il s’octroie pour des missions non répertoriées dans la liste énumérant les prestations de gestion courante ou dans celle des prestations particulières.

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux visites du syndic.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les visites du syndic dans la copropriété n’est pas abusive dès lors que le contrat prévoit que 11 visites sont incluses dans le forfait et qu’au-delà, les visites supplémentaires donnent lieu à une rémunération forfaitaire ; le nombre de visites inclus dans la gestion courante apparaît ainsi pertinent au regard du critère de prévisibilité.

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux vérifications périodiques de sécurité, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule en « prestation particulière » les vérifications périodiques de sécurité ou autre est illicite dès lors que l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 assimile à des travaux de maintenance « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipements communs ».

 

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la mise à jour du carnet d’entretien, en plus de celle résultant d’obligations légales n’est pas abusive dès lors que le syndic est fondé à solliciter une rémunération complémentaire lorsque le syndicat des copropriétaires exige qu’il soit porté sur ce document des renseignements supplémentaires, cette prestation n’étant pas suffisamment prévisible pour être laissée à la discrétion du syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception de membres du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la réception par le syndic de membres du conseil syndical est abusive dès lors que la distinction opérée entre le forfait stricto sensu rémunérant la gestion courante et un forfait élargi incluant des prestations variables à la discrétion du syndic entretient une confusion importante et rend de facto la clause ambiguë et, partant, abusive.

 

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention des avis du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’obtention des avis du conseil syndical n’apparaît ni illicite ni abusive.

 

 

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux archives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière », au choix du syndic, les archives dormantes ou non dormantes est abusive par son ambiguïté, résidant dans le fait d’inclure une prestation dans le forfait tout en refusant de considérer qu’elle relève de la gestion courante, est de nature à créer une confusion dans l’esprit des consommateurs.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la  délivrance de copies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la délivrance de copies, sans distinction, ou à des tiers au contrat est abusive dès lors que les frais administratifs de copies, liés à des actes de gestion courante présentent un caractère suffisant de prévisibilité pour le professionnel pour être inclus dans sa rémunération forfaitaire.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la représentation du syndicat.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la représentation du syndicat dans diverses structures n’est pas abusive dès lors que cette fonction de représentation auprès d’organes extérieurs non obligatoires et n’existant pas dans l’ensemble des copropriétés, tels les syndicats secondaires, les unions de syndicats, ASL… n’est ni invariable ni suffisamment prévisible s’agissant du travail consacré par le syndic qui peut réclamer une rémunération supplémentaire.

 

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la publication des modifications du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la publication des modifications du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que la modification du règlement de copropriété constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux avis de travaux nécessitant un accès aux parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la publication des avis de travaux nécessitant un accès aux parties privatives est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée en ce qu’elle peut parfaitement être accomplie par voie d’affichage, d’appels téléphoniques ou d’envois d’une lettre simple.

 

 

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’acquisition de parties communes.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’acquisition de parties communes n’est pas abusive dès lors que cette acquisition constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible et que le syndic se trouve fondé à obtenir un complément de rémunération pour les diligences qu’il accomplit à cette fin.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la location de parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la location de parties communes est abusive dès lors qu’elle laisse penser aux non-professionnels / syndicats de copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour la mise en location de parties communes.

 

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la désignation d’un administrateur provisoire.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la désignation d’un administrateur provisoire n’est pas abusive en ce que la nomination d’un administrateur provisoire constitue un événement suffisamment rare dans la vie de la copropriété pour n’être considérée ni comme une prestation certaine ni comme une prestation prévisible.

 

 

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rémunération des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir une telle étude.

 

 

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux adaptations du règlement de copropriété.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les adaptations du règlement de copropriété n’est pas abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas suffisamment prévisible s’agissant de la quantité de travail préparatoire requise pour le syndic et des formalités ultérieures de publication compte tenu de la diversité de situations entre les copropriétés.

 

 

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux travaux urgents ou la gestion des urgences, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la rémunération des travaux urgents ou la gestion des urgences est illicite dès lors que, s’agissant des travaux urgents, qui n’entrent pas dans la catégorie des travaux autorisant une rémunération par application combinée des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 et 45 du décret de 1967, ils ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire du syndic.

 

 

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise du dossier à l’avocat ou l’huissier, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la remise du dossier à l’avocat ou l’huissier est illicite en ce qu’elle constitue une rémunération supplémentaire du professionnel et ne correspond aucunement à l’opération consistant pour le syndic à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

 

 

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en oeuvre d’une injonction de payer.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière »  la mise en oeuvre d’une injonction de payer n’est pas illicite en ce qu’elle consiste à faire supporter l’avance par le syndicat des frais engagés à l’encontre d’un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement.

 

 

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la délivrance du carnet d’entretien, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de mutation de lot, classe en « prestation particulière » la délivrance d’un carnet d’entretien est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

 

 

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la délivrance de copies des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la délivrance de copies des diagnostics est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

 

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la remise des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestation particulière la remise des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

 

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’actualisation de l’état daté est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 10-1 b) de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 en ce que, d’une part, la formule générale employée permet au syndic d’obtenir une rémunération pour des prestations autres que celles de l’établissement de l’état daté et que, d’autre part, la lecture du contrat ne permet pas de déterminer qui du syndicat ou du copropriétaire concerné assume in fine la charge de ces frais.

 

 

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s’agissant d’un organe autonome qui est chargé plus particulièrement de l’assistance et du contrôle dudit syndic.

 

 

 

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention d’autorisations d’urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les démarches en vue de l’obtention d’autorisations d’urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 52

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » à la mise en concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 53

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les appels d’offres et études devis sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

ANALYSE 54

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la passation des marchés sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 55

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la déclaration d’ouverture du chantier de travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

ANALYSE 56

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux interactions entre prestataires sur travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les interactions entre prestataires sur travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 57

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la réception des travaux votés hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la réception des travaux votés hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 58

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’obtention de dossiers de fin de chantier pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 59

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la vérification ou le paiement de factures sur travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 60

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’approbation du compte travaux et du compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour des travaux hors  budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’approbation du compte travaux et du compte-rendu de la délégation du choix des prestataires pour des travaux hors  budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

ANALYSE 61

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires pour des travaux hors budget prévisionnel est illicite au regard de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui prévoit que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

 

ANALYSE 62

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux emprunts ou subventions, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui qui classe en « prestation particulière » les demandes d’emprunts ou de subventions est abusive dès lors qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

 

 

ANALYSE 63

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel est abusive dès lors que cette prestation n’apparaît pas requérir de la part du syndic une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et en ce que cet appel de fonds pour des travaux exceptionnels hors budget prévisionnel s’accomplit généralement par envois de lettre simple en application de l’article 35-2 alinéa 2 du décret de 1967 et s’intègre au travail quotidien du syndic pour les appels de charges classiques.

 

 

 

ANALYSE 64

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’intervention du syndic pour des travaux à la demande d’un copropriétaire est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

 

 

 

ANALYSE 65

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux placements des fonds et à l’affectation des intérêts, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les placements des fonds et l’affectation des intérêts est illicite dès lors qu’elle est contraire à l’article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale, de sorte que le syndic, qui n’a aucun pouvoir en la matière, n’accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné.

 

 

 

ANALYSE 66

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la garantie financière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la garantie financière est illicite dès lors qu’au vu de l’article 3 de la loi n° 70~9 du 2 janvier 1970, tout professionnel souhaitant exercer une activité de gestion immobilière est notamment tenu de souscrire une garantie financière de sorte qu’il s’agit nécessairement d’un préalable à l’activité de syndic qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d’une prétendue prestation particulière.

 

ANALYSE 67

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui, en cas de changement de syndic, classe en « prestation particulière » la reprise de comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés ou non répartis n’est pas abusive en raison du travail spécifique préalable à la charge du nouveau syndic, certes tenu dans le cadre de la gestion courante d’établir et de faire approuver les comptes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, mais qui devra toutefois au préalable reprendre les comptes antérieurs alors que la présentation et l’approbation par l’assemblée générale de comptes portant sur des exercices antérieurs incombaient normalement au précédent syndic.

 

 

ANALYSE 68

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui intègre au forfait l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires est abusive en ce qu’elle laisse penser aux copropriétaires qu’ils sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a, par ailleurs, régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service.

 

 

ANALYSE 69

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à l’indication de la TVA aux copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’indication de la TVA aux copropriétaires est abusive dès lors que cette prestation du syndic n’apparaît pas requérir de sa part une quantité de travail particulièrement importante pour pouvoir faire l’objet d’une facturation séparée et ce, d’autant, qu’elle participe de l’obligation générale d’information pesant sur le syndic quant au détail précis des sommes qu’il réclame.

 

 

 

ANALYSE 70

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive dès lors que cette clause, qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l’assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, aboutit en réalité à faire sortir indûment cette prestation de la gestion courante.

 

 

ANALYSE 71

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive dès lors que cette prestation apparaît certaine, le syndic étant tenu de procéder annuellement à la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il se doit au préalable d’adresser une convocation aux copropriétaires et que, peu important les modalités choisies, il se doit d’estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre.

 

 

ANALYSE 72

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la tenue des assemblées générales en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic, relative à la tenue des assemblées générales en dehors des heures ouvrables, est abusive dès lors que, au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic étant tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l’assemblée générale annuelle, sa tenue en dehors des heures d’ouverture habituelles de l’agence est largement prévisible.

 

ANALYSE 73

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à l’intervention d’un collaborateur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui prévoit l’intervention d’un collaborateur du syndic est abusive dès lors que l’organisation interne du syndic professionnel, personne morale ou physique seule titulaire du contrat de mandat et devant remplir les conditions énoncées dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, et que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l’assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire.

 

 

ANALYSE 74

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est illicite dès lors que, au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux.

 

 

ANALYSE 75

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’assistance à un conseil syndical supplémentaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » l’assistance à un conseil syndical supplémentaire est illicite dès lors qu’au vu de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le conseil syndical est un organe indépendant du syndic, dont il est d’ailleurs chargé de contrôler la gestion, de sorte que ce dernier ne peut obtenir une quelconque rémunération au titre de l’assistance du syndic.

 

 

ANALYSE 76

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative à la la gestion de la prévoyance du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui intègre dans le forfait la gestion de la prévoyance du personnel est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

 

 

ANALYSE 77

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, clause relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic, relative à la préparation du dossier de retraite du personnel, est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

 

 

ANALYSE 78

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relations avec l’inspection du travail.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » les relations avec l’inspection du travail n’est pas abusive dès lors que les interventions de l’inspection du travail dans les rapports entre le personnel et la copropriété sont relativement imprévisibles, notamment quant à leur fréquence et à leur ampleur, pour justifier une rémunération supplémentaire du syndic dans la gestion de cette tâche.

 

ANALYSE 79

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi d’un contrôle URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un contrôle URSSAF n’est pas abusive dès lors que les contrôles URSSAF sont relativement imprévisibles, notamment quant à leur fréquence et à leur ampleur, pour justifier une rémunération supplémentaire du syndic dans la gestion de cette tâche.

 

 

ANALYSE 80

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, forfait, clause relative au suivi d’un licenciement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un licenciement est abusive dès lors que cette prestation apparaît pourtant suffisamment prévisible, s’agissant d’une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour le professionnel de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnel dans la copropriété.

 

ANALYSE 81

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au suivi d’un contentieux social.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en « prestation particulière » le suivi d’un contentieux social n’est pas abusive dès lors que la gestion d’un contentieux social apparaît difficilement prévisible quant à la quantité de travail requise pour le syndic et peut recouvrir de nombreuses tâches (rendez-vous avec un avocat, convocations aux audiences du Conseil de prud’hommes… ).

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 1 410 Ko)

Numéro : tgig090928.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause faisant référence à des textes abrogés, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui fait référence à des textes abrogés au jour où le contrat est proposé aux consommateurs est abusive en ce qu’elle crée dans l’esprit du consommateur un doute sur la réglementation applicable au contrat.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’opposabilité du contrat de séjour et du règlement intérieur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le présent contrat de séjour se fonde sur le projet de vie de l’établissement ci-joint. Il s ‘appuie sur un règlement intérieur joint au présent contrat. Durant son séjour, le résident ou son représentant légal, s’engage à se conformer au contrat de séjour et au règlement intérieur en vigueur dans l’établissement »  est illicite dès lors qu’elle méconnaît les dispositions combinées des articles L. 311-4 et L. 311-7 du code de 1’action sociale et des familles en ce que le contrat fait référence à un règlement intérieur dont il n’est pas établi qu’il a effectivement été communiqué au résident lors de la signature du contrat de séjour.

 

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule qu' »une période d’essai de deux mois est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » est abusive dès lors que les cas de résiliation unilatérale à l’initiative de l’établissement doivent, en premier lieu, être exceptionnels et intervenir dans les jours ou à tout le moins les premières semaines du séjour du résident et, en second lieu, ne peuvent résulter d’une décision unilatérale de l’établissement.

 

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’équipement du logement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule que le « logement est équipé d’un coin toilettes avec lavabo et sanitaire, sauf cas particulier » est illicite dès lors que l’article L. 311-3 du code de l’action sociale et des familles garantit aux personnes âgées prises en charge le respect de leur dignité, de leur intégrité, de leur vie privée et de leur sécurité et que, s’agissant d’un contrat de séjour à durée indéterminée impliquant la fixation, souvent de manière définitive, par la personne âgée de sa résidence dans l’établissement d’accueil, la privation d’un espace sanitaire individuel non motivée par une raison inhérente à la personne même du résident mais, par exemple, à des contraintes techniques, telles l’absence d’équipements sanitaires dans certains logements, est parfaitement incompatible avec les droits susmentionnés.

 

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’état des lieux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un état des lieux, un inventaire du mobilier fourni par l’établissement et de celui personnel au résident est établi au moment de l’entrée dans les lieux et annexé au présent contrat » est ambiguë en ce qu’elle ne précise pas que l’état des lieux est établi de manière contradictoire et ce, alors même qu’il est indiqué que celui-ci est annexé au contrat de séjour, sans qu’il soit prévu la manifestation de l’accord par le résident des éléments y figurant, et, dès lors, est abusive.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux modalités des conditions de fonctionnement de la prestation hôtelière, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « les modalités des conditions de fonctionnement de la prestation hôtelière (telles que l’entretien de l’espace privé, du linge, etc…) sont définies dans le règlement intérieur remis au résident et joint au présent contrat » est illicite dès lors que l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles dispose que les prestations offertes sont décrites dans un règlement intérieur dont la preuve de sa remise effective au résident lors de la conclusion du contrat de séjour n’est pas établie alors que cette disposition impose en tout état de cause que le contrat comporte en annexe un document contractuel spécifique, donc nécessairement différent du règlement intérieur, décrivant l’ensemble des prestations offertes par l’établissement avec le prix de chacune d’elles.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la durée du mandat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « dans le cadre de l’accompagnement des personnes, d’autres prestations comme la coiffure, la pédicure sont proposées tout en restant à la charge du résident. Ces prestations seront présentées au cas par cas et affichées dans l’établissement » est illicite dès lors que l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles impose que le contrat comporte en annexe un document contractuel spécifique décrivant l’ensemble des prestations offertes par l’établissement avec le prix de chacune d’elles, y compris les prestations optionnelles.

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause illicite et abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la détermination du Groupe iso-Ressources (GIR) , portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « au vu de l’évaluation réalisée par l’équipe médico-sociale de l’établissement, M… est considéré comme relevant du Groupe iso-Ressources (GIR). A ce classement correspond un tarif journalier dépendance de… » est :

• illicite au regard de l’article L. 342-2 §2 du code de l’action sociale et des familles en ce que, si elle mentionne bien le montant du tarif journalier dépendance correspondant au GIR auquel le résident est rattaché, elle ne précise toutefois pas les conditions de facturation en cas d’absence ou de maladies ;
• contraire à la recommandation des clauses abusives n° 08-02 du 23 avril 2008 qui considère comme abusive une stipulation qui oblige le consommateur à payer une somme d’argent pour la prestation dépendance qui ne sera pas fournie, d’autant que l’absentéisme est déjà pris en compte au moment de la fixation des tarifs dépendance par voie réglementaire.

 

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au recours contre une décision de classement GIR, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un recours est possible auprès des autorités compétentes » contre la décision de classement GIR est illicite compte tenu de son imprécision ne permettant pas une information effective des voies et délais de recours du résident contre une décision de classement GIR prévus par les articles L. 351-1 et suivants et R. 351-1 et suivant du code de l’action sociale et des familles.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clauses relatives aux prestations et à leur tarif.

Résumé : Les clauses d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipulent que « la prestation soins recouvre les soins et surveillance médicale indispensables au traitement et à la prévention des affections somatiques et psychiques de la personne âgée, ainsi que les soins nécessaires aux besoins de chaque résident jusqu’au bout de la vie » et que « L’établissement a opté pour un tarif journalier, tarif partiel qui ne comprend ni les médicaments et la location du matériel médical, ni les examens de biologie et de radiologie, ni les rémunérations versées aux médecins généralistes, les auxiliaires médicaux libéraux » sont conformes à la législation et à la réglementation en vigueur sans que le résident consommateur ne puisse exiger l’énumération exhaustive de prestations de soins dont les prix sont fixés réglementairement et qui lui sont pour l’essentiel remboursés en ce que :

• l’article L. 342-2 du code de l’action sociale et des familles impose l’énumération dans le contrat de résidence pour personnes âgées des prestations offertes et leur prix ;
• l’article L. 342-3 du même code prévoit un principe de libre fixation des prix sauf pour les prestations énoncées aux 1° et 2° de l’article L. 314-2 ;
• l’article L. 314-2 dispose que les prestations de soins remboursables aux assurés sociaux sont fixées par l’autorité réglementaire ;
• les articles R. 314-161 et R. 314-167 à R. 314-169 encadrent précisément la tarification des prestations de soins dans les établissements recevant des personnes âgées dépendantes prévoyant notamment la possibilité d’opter pour un tarif journalier partiel excluant certaines prestations, ce qui correspond au choix fait par l’établissement en l’espèce.

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au choix du médecin, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le principe du libre choix du médecin reste applicable dans l’établissement à la condition que celui-ci se conforme au fonctionnement de l’établissement, et qu’il soit en contact permanent avec son personnel et plus particulièrement avec le médecin coordinateur de l’établissement » est abusive en ce que, si elle affirme le principe du libre choix du médecin traitant, elle le conditionne au respect par le médecin traitant des règles de fonctionnement de l’établissement; ce qui a en réalité pour effet de laisser à la discrétion de l’établissement la possibilité de limiter le droit reconnu au patient.

 

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause exonératoire de responsabilité, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « l’établissement a fait le choix d’être un lieu ouvert. Cette option de maintenir les personnes présentant des risques de fugue et/ou atteintes de pathologies de type démence ambulatoire dans un cadre de vie ordinaire (…) est un choix de vie pour les personnes accueillies (…), une attention toute particulière est apportée à ces personnes. Les familles qui souhaitent que leurs parents soient accueillis (dans l’établissement) le font en toute connaissance de cause de ces risques inhérents à la vie et les acceptent » est abusive dès lors, qu’au vu de l’article R. 132-1 6° du code de la consommation, la stipulation litigieuse ambiguë de l’acceptation des risques par la famille a pour effet d’exonérer la responsabilité de l’établissement.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la facturation des frais de séjour pendant l’hospitalisation, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « en cas d’hospitalisation de plus de 72 heures dans la limite de 30 jours consécutifs, les frais de séjour facturés sont établis sur la base du tarif fixé par le président du conseil général déduction faite du montant journalier institué par la loi n° 83-25 du 19 janvier 1983 (forfait hospitalier), sous réserve du maintien de la disponibilité de la place » est abusive, ainsi que la Commission des clauses abusives  l’a considéré dans sa recommandation n° 08-02 du 23 avril 2008, en ce qu’elle ne prévoit aucune déduction de la facturation dépendance alors même qu’aucune prestation n’est fournie à ce titre pendant l’hospitalisation.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la libération des chambres des patients relevant de l’aide sociale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « pour les personnes bénéficiant de l’aide sociale, au-delà du 30ème jour, l’aide sociale n’intervient plus, et la chambre du résident hospitalisé n’est plus réservée » est abusive dès lors que, ambiguë au regard de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03 du 5 juillet 1985, si elle prévoit certes à la charge du professionnel, l’obligation de prendre les dispositions nécessaires à la sortie de l’hôpital du bénéficiaire de l’aide sociale pour organiser son accueil, il n’en demeure pas moins que cette même stipulation évoque un accueil temporaire alors qu’il est conforme à la vocation du type d’établissement concerné que la résiliation ne puisse prendre effet que si un hébergement durable correspondant aux besoins et possibilités de l’intéressé lui a été proposé et qu’il doit en particulier en être ainsi en cas de modification de l’état de santé de l’intéressé ou impliquant une hospitalisation prolongée, ce qui constitue un aléa auquel est par définition exposé un établissement accueillant des personnes âgées.

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux absences de moins de cinq semaines de la personne hébergée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « le résident dispose d’un droit d’absence de cinq semaines par 12 mois de séjour. Le résident, sa famille ou son représentant légal doivent en informer le directeur 48 heures à l’avance. La réservation de la chambre est de droit. Le prix de journée est réduit du forfait hospitalier » est abusive dés lors que, au regard de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03, s’il peut être admis le maintien de la facturation des frais afférents au logement stricto sensu lorsqu’il est laissé comme en l’espèce à la disposition du résident, y compris pendant la période d’absence de 5 semaines, il n’est pas justifié compte tenu du défaut de délivrance des prestations correspondantes le maintien de la facturation de celles-ci au résidents (prestations dépendance, soins…).

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clause relative aux absences de plus de cinq semaines de la personne hébergée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « au-delà de cinq semaines, le plein tarif est appliqué, dépendance comprise ou bien la chambre peut être proposée à un autre résident à titre temporaire. Le déménagement des affaires personnelles (vêtements, mobilier…) reste cependant à la charge du résident » n’est pas abusive dès lors que le professionnel ne fournit pas au résident uniquement un logement mais également plusieurs autres prestations (soins, restauration…) nécessitant une prévisibilité budgétaire significative, susceptible de n’être plus assurée s’il était permis à un résident de ne pas résider pour convenances personnelles sur une période excédant 5 semaines par an dans l’établissement sans s’acquitter en contrepartie du prix des prestations que l’établissement pouvait légitiment s’attendre à devoir fournir au résident lors de la préparation du budget et de la passation des marchés.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux acomptes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « un acompte est demandé et correspond à 50 % pour les séjours de deux semaines, 33 % pour les séjours d’un et de deux mois, un mois pour un séjour de trois mois et plus. Cet acompte n’est pas remboursable en cas de dédit » est abusive en ce que, d’une part, elle ne prévoit pas le cas d’un dédit pour un motif légitime incompatible avec l’application d’une clause pénale et que, d’autre part, aucune somme n’est mise à la charge du professionnel dans l’hypothèse où il n’est pas en mesure d’honorer ses propres prestations.

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux sanctions du non-respect du règlement intérieur, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « en cas de non-respect du règlement intérieur (…), la chambre devra être libérée dans les 15 jours qui suivent cette notification de décision. Le déménagement est à la charge du résident et les frais de séjour seront entièrement dus jusqu’au terme du délai » est abusive dès lors qu’au vu de l’article R. 132-2 § 4 du code de l’action sociale et des familles, par exception à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 85-03, s’il peut être admis la possibilité pour l’établissement d’accueil de résilier le contrat en cas de manquements graves ne permettant plus le maintien du résident dans la structure, il n’en demeure pas moins que la décision doit faire l’objet d’une motivation suffisante et laisser au résident un préavis d’une durée raisonnable pour libérer sa chambre et qu’un préavis de 15 jours est beaucoup trop bref alors même que la résiliation impose au résident, susceptible d’être vulnérable en raison de son âge et des pathologies dont il souffre, la recherche d’une structure de substitution en mesure de l’héberger.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative aux conséquence d’un retard de paiement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « tout retard de paiement est notifié au résident ou à son représentant légal par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de paiement régularisé dans les 30 jours après la notification, le logement devra être libéré dans les 15 jours et les frais de séjour seront intégralement dus jusqu’à la date de libération » est abusive dès lors que :

• un préavis de 15 jours est beaucoup trop bref alors même que la résiliation impose au résident, susceptible d’être vulnérable en raison de son âge et des pathologies dont il souffre, la recherche d’une structure de substitution en mesure de l’héberger ;
• il est de la vocation de ce type d’établissements de tenter au préalable non seulement une mission de conciliation mais également de déterminer si les impayés trouvent leur origine dans l’impécuniosité avérée du résident ne lui permettant plus d’assurer le paiement des prestations offertes et de mettre alors en oeuvre les démarches nécessaires et! ou contacter les services sociaux compétents afin de trouver une solution de financement ou le cas échéant de relogement alternatif de la personne ;
• en cas de refus de départ volontaire du résident ensuite de la résiliation par le professionnel, il appartient à l’établissement de respecter les dispositions de l’article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 afin d’obtenir son expulsion s’agissant d’un local d’habitation.

 

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai des contrats à durée déterminée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat à durée déterminée d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « une période d’essai de deux mois est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » est abusive dès lors que les cas de résiliation unilatérale à l’initiative de l’établissement doivent, en premier lieu, être exceptionnels et intervenir dans les jours ou à tout le moins les premières semaines du séjour du résident et, en second lieu, ne peuvent résulter d’une décision unilatérale de l’établissement.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause d’irresponsabilité en cas de vol, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « du fait du libre accès aux visites dans l’établissement, la direction invite (la personne hébergée) à effectuer le dépôt de ses objets précieux ou de son argent dans le coffre de l’établissement. Du fait de cette possibilité de dépôt, l’établissement décline toute responsabilité en cas de disparition de biens ou de sommes d’argent dans le logement du résident, dans l’établissement général, y compris dans les véhicules garés sur le parking », est illicite comme contraire aux articles L. 1113-1 à L. 1113-4 du code de la santé publique, s’agissant des hypothèses non prévues des personnes hors d’état de manifester leur volonté et d’une faute prouvée à l’encontre de l’établissement.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative à l’encaissement de la caution versée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule que la caution versée dans la cadre d’un contrat à durée indéterminée « est encaissée et sera remboursée lors de la dernière facture, après un état des lieux de la chambre » est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas le caractère contradictoire de l’état des lieux auquel est subordonné le remboursement du dépôt de garantie de sorte qu’elle est de nature à faire supporter au consommateur le coût de la vétusté normale des locaux ou de dégradations qui ne lui sont pas imputables.

 

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, hébergement de personnes âgées, clause relative à la période d’essai des séjours à durée déterminée supérieurs à trois semaines.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « pour les séjours (à durée déterminée) supérieurs à trois semaines, une période d’essai de quatre semaines est prévue afin de vérifier l’adaptation du résident à l’établissement » n’est pas abusive dès lors qu’en application de l’article L. 342-2 § 4 du code de l’action sociale et des famille, le contrat d’hébergement à durée déterminée ne peut excéder une période de 6 mois.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, hébergement de personnes âgées, clause relative au nettoyage de la chambre, portée.

Résumé : La clause d’un contrat d’un établissement d’hébergement de personnes âgées qui stipule « une journée est facturée en plus de la période de présence afin de pouvoir effectuer le nettoyage de la chambre » est abusive en ce que, s’il appartient au résident de rendre le local dans un état comparable à celui dans lequel il lui a été remis par comparaison entre un état des lieux d’entrée et de sortie établi contradictoirement, il ne saurait pour autant supporter de manière systématique des frais de nettoyage de la chambre, sauf dégradations lui étant imputables expressément alors qu’il incombe au professionnel d’entretenir les locaux dans des conditions d’hygiène compatibles avec l’accueil des personnes âgées de sorte que des travaux supplémentaires de nettoyage (désinfection complète…) excédant les diligences devant normalement être accomplies par le résident lors de la restitution de son logement, doivent demeurer à la charge de l’établissement.

 

 

Voir également :

Recommandation n° 08-02 : contrats proposés par certains établissements hébergeant des personnes âgées et non habilités à recevoir des bénéficiaires de l’aide sociale

Recommandation n° 85-03 : établissements hébergeant des personnes âgées