Cour d'appel
syndic de copropriété

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Numéro : cag130617.pdf

 

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux hors budget.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables, non incluses dans le forfait annuel, des « travaux hors budget votés en assemblée générale » et qui prévoit que le syndic pourra se voir accorder des honoraires spécifiques votés par l’assemblée générale n’est pas abusive en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables la constitution et le suivi des dossiers à l’huissier, l’avocat, l’assureur protection juridique n’est pas abusive en ce qu’elle n’induit pas une double rémunération pour la même prestation.

 

 

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assurance, la gestion et le suivi des dossiers de sinistres n’est pas abusive dès lors que, si l’arrêté du 10 mars 2010 prévoit que relèvent de la gestion courante la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, cet arrêté ne prévoit pas que le suivi des dossiers de sinistres dont l’ampleur conduit le syndic à des diligences variables en fonction des sinistres, relève de la gestion courante, faute de prévisibilité.

 

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des urgences sur site, incluant les déplacements et la mise en oeuvre des mesures conservatoires n’est pas abusive dès lors que :

  • les travaux de maintenance qui font partie de la gestion courante sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 et concernent les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir les défaillances d’un élément d’équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun ;
  • cette définition exclut la notion d’urgence laquelle fait référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des relances avant mise en demeure le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le professionnel est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

 

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les frais d’affranchissement.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule que sont facturés en sus du forfait, les documents visés aux prestations suivantes :

-la mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat

-les appels de fonds sur travaux (ou autres hors budget)

-les appels de provisions sur budget prévisionnel,

-l’élaboration et l’envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions,

– l’envoi et la notification du procès-verbal,

n’est pas abusive dès lors qu’il ne s’agit pas de prestations rémunérées, mais de frais dont l’arrêté du 19 mars 2010 prévoit expressément qu’ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante.

 

 

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas que son intégration dans le forfait annuel du syndic se fera après négociation, en accord avec le syndicat des copropriétaires.

 

 

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive en ce que

  • la délivrance de l’état daté, légalement imputable au seul copropriétaire, n’est pas visée par l’arrêté du 19 mars 2010 ;
  • la clause prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention ;
  • l’état daté fourni devant nécessairement être mis à jour, le syndic ne saurait prétendre à une rémunération supplémentaire à ce titre.

 

ANALYSE 9

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, son organisation et son fonctionnement est illicite dès lors qu’aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, de sorte qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler, peu important que ce soit à la demande du conseil syndical.

 

 

ANALYSE 10

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait certains travaux hors budget (obtention des autorisations d’urbanisme, appels d’offres, étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, recensement et mise en concurrence des prestataires, négociation et passation des marchés des prestataires, déclaration d’ouverture de chantier, organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques, réceptions des ouvrages, signature des procès-verbaux de levée des réserves, obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier, vérification des factures, règlement et répartition des factures, approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires, assistance aux travaux et aux missions des prestataires, appels de fonds sur travaux votés) ne sont pas abusives en ce que les prestations proposées, et non pas imposées, sont celles que facturerait un maître d’oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services et en ce que le fait de préciser que le barème soit donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n’est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l’assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d’idée aux copropriétaires et une base de négociation.

 

 

ANALYSE 11

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses n’est pas abusive dès lors que, s’agissant d’une prestation spécifique ni certaine ni prévisible, et distincte de la tenue de l’assemblée générale annuelle laquelle relève de la gestion courante, il est légitime qu’elle donne droit à une rémunération supplémentaire.

 

 

ANALYSE 12

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, clause classant en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale ou au conseil syndical à la demande du conseil syndical n’est pas abusive dès lors que la présence de ce collaborateur, sollicitée par le conseil syndical, constitue une prestation complémentaire exceptionnelle ni récurrente ni prévisible et autorise une rémunération variable en dehors du forfait annuel.

 

ANALYSE 13

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance salariale, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement d’un salarié de la copropriété est abusive en ce que ces prestations, qui figurent à juste titre parmi les prestations variables, ne sauraient sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être incluses d’office dans le forfait sauf à l’alourdir, alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités, et notamment de l’âge de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 14

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’estimation des consommations, forfaits et régularisation sur compteurs en l’absence de relevés n’est pas abusive dès lors que l’imputation des consommations individuelles, lorsque l’installation des compteurs intervient après la signature du contrat de syndic, est une prestation non prévisible.

 

 

ANALYSE 15

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la prestation « injonction de payer ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la prestation « injonction de payer » n’est pas abusive dès lors que l’arrêté du 18 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées.

 

 

ANALYSE 16

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et l’URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le suivi des relations avec l’inspection du travail et des contrôles diligentés par l’URSSAF n’est pas abusive dès lors que ces prestations qui ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010, ne constituent pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire de la part du syndic justifiant qu’elles soient classées en prestations variables.

 

ANALYSE 17

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative à la gestion du compte, bancaire du syndicat, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui stipule «  »si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion et du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic est illicite car contraire aux dispositions de l’article 35-1 du décret n° 67 -223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits.

 

 

ANALYSE 18

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables « des actions en justice ».

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les « actions en justice » n’est pas abusive dès lors que le nombre et la nature des actions en justice en défense ou en demande ne sont pas prévisibles, de même que le travail supplémentaire donné au syndic par un contentieux judiciaire n’est pas quantifiable à l’avance.

 

ANALYSE 19

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs n’est pas abusive dès lors que relève de la gestion courante du syndic l’imputation des consommations individuelles d’eau ou d’énergie issues des relevés, lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic ; que tel n’est pas le cas lorsque les compteurs sont installés après son élection.

ANALYSE 20

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives est abusive dès lors qu’eu égard à la mission de conservation de l’immeuble dévolue au syndic par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration des sinistres affectant les parties communes peu important leur origine, relève de sa gestion courante et que, par ailleurs, la déclaration de sinistre concernant les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives ne regarde pas le syndic.

 

ANALYSE 21

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables du recouvrement des impayés.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le recouvrement des impayés n’est pas abusive dès lors que, ne s’agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, le syndic est fondé à classer celles-ci dans les prestations à rémunération variable et, en conséquence, à solliciter de la copropriété des honoraires particuliers à ce titre.

 

ANALYSE 22

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestation particulière, clause relative au classement en prestations variables de frais particuliers (frais de tirage, d’acheminement…)

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait des frais particuliers (tirage, affranchissement en matière d’assemblée générale) n’est pas abusive dès lors que, sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d’assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n’est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l’assemblée, le nombre d’appels de fonds sur travaux hors budget, le nombre de pièces ou documents qu’il faudra communiquer au conseil syndical.

 

ANALYSE 23

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au classement en prestations variables des vérifications périodiques, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les vérifications périodiques est abusive dès lors que les contrôles de sécurité rendus obligatoires par la réglementation en vigueur et assimilées en ce qui concerne les éléments d’équipement communs, à des travaux de maintenance, par l’article 45 alinéa 3 du décret de 1967 sont obligatoirement renouvelés et par conséquent prévisibles, de sorte qu’ils doivent être inclus dans la gestion courante objet du forfait annuel, à charge pour le professionnel d’en estimer le coût préalablement à la signature du mandat au vu des caractéristiques de la copropriété.

 

ANALYSE 24

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la réception par le syndic du président ou des conseillers à leur demande, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la réception par le syndic, au choix de ce dernier, du président ou des conseillers à leur demande est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d’une négociation avec le syndicat des copropriétaires.

 

ANALYSE 25

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux archives dormantes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la conservation des archives dormantes est abusive dès lors que cette tache est quantifiable et ne crée pas un travail supplémentaire important, et relève par conséquent de la gestion courante du syndic de sorte qu’opérer une telle distinction sur le plan tarifaire est source de contentieux sur la définition de chacune de ces catégories d’archives.

ANALYSE 26

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la délivrance de copies, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la délivrance de copies est abusive en ce qu’elle ne fait aucune distinction entre les personnes auxquelles la copie de document est délivrée alors que le conseil syndical reçoit sur sa demande, en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, communication de tout document intéressant le syndicat et que par voie de conséquence relève de la gestion courante du syndic, la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

 

 

ANALYSE 27

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives est abusive en ce qu’elle permet de facturer deux fois la même prestation dès lors que cette tâche fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu’il s’agisse de travaux de conservation, de maintenance de l’immeuble ou de travaux d’amélioration.

 

ANALYSE 28

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la location des parties communes, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la location des parties communes est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d’exercer le rôle d’intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu’elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ; elle est, en outre, illicite au regard des dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

ANALYSE 29

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers est abusive est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, clause qui est en outre susceptible de laisser croire au copropriétaire qu’il doit s’adresser au syndic pour la réalisation de cette étude.

 

ANALYSE 30

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux urgents.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les travaux urgents ainsi que la gestion des urgences n’est pas abusive en ce que la notion d’urgence, laquelle fait généralement référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n’est pas incluse dans la gestion courante du syndic, censé, par ses diligences, prévenir les interventions en urgence.

 

ANALYSE 31

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la remise du dossier à avocat ou huissier et à la prestation dite « injonction de payer », portée.

Résumé : Les clauses qui classent la remise du dossier à l’avocat et à l’avoué ainsi que l’injonction de payer en prestations variables sont abusives en ce qu’elles sont redondantes par rapport à la prestation relative aux « actions en justice » déjà classées en prestations variables.

 

ANALYSE 32

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à la délivrance du carnet d’entretien et des copies des diagnostics, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait, en cas de mutation, la délivrance d’un carnet d’entretien, des copies des diagnostics et des informations nécessaires à l’établissement des diagnostics sont abusives en ce qu’elles prévoient des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

ANALYSE 33

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’actualisation de l’état daté, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’actualisation de l’état daté est abusive dès lors qu’elle prévoit une prestation inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 34

Titre : Protection du consommateur, clause illicite, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical est illicite dès lors que, si aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l’assemblée qui désigne les membres du conseil syndical et qu’il n’appartient pas au syndic dont ce n’est pas la mission, de s’immiscer d’une quelconque façon dans le fonctionnement d’un organe chargé de le contrôler.

 

 

ANALYSE 35

Titre : Protection du consommateur, clauses illicites, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clauses relatives à différentes diligences en matière de travaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait diverses formalités consécutives à des travaux votés hors budget prévisionnel comme :

  • l’obtention d’autorisation d’urbanisme ;
  • la mise en concurrence sur travaux ;
  • les appels d’offres et études devis sur travaux votés ;
  • la passation des marchés sur travaux ;
  • la déclaration d’ouverture du chantier ;
  • les interactions entre prestataires ;
  • la réception des travaux ;
  • l’obtention de dossiers de fin de chantier ;
  • la vérification ou le paiement de factures ;
  • l’approbation du compte travaux et le compte rendu de la délégation du choix des prestataires ;
  • l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires ;

sont illicites en ce qu’elles prévoient d’ores et déjà (et non pas à titre indicatif) le principe et le montant des honoraires spécifiques du syndic pour les travaux hors budget prévisionnel fixés à 2 % du montant TTC des travaux, alors que les honoraires éventuels du syndic doivent être décidés lors de l’assemblée autorisant ces travaux.

 

ANALYSE 36

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME… imputable au seul copropriétaire concerné, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les emprunts, financement par subventions ANAH, ADEME etc., imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables, par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 37

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables incluses dans le forfait, au choix du syndic, les appels de fonds sur travaux hors budget prévisionnel est abusive en ce qu’elle laisse le choix au seul syndic de l’inclure dans le ·forfait annuel, alors que ce choix susceptible d’alourdir le forfait en conséquence, doit ressortir d’un accord entre les parties

 

 

ANALYSE 38

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux travaux à la demande d’un co propriétaire, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables l’intervention du syndic pour des travaux réalisés à la demande d’un co-propriétaire est abusive, d’une part, en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de 1’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention et, d’autre part, en ce qu’elle laisse croire aux copropriétaires qu’ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l’agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé un contrat de syndic.

 

 

ANALYSE 39

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au placement des fonds et à l’affectation des intérêts.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait le placement des fonds et l’affectation des intérêts n’est pas abusive dès lors que, si le placement des fonds et l’affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l’assemblée générale par application de l’article 35-1 du décret de 1967, il n’en demeure pas moins que cette tâche qui n’est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic.

 

 

ANALYSE 40

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la garantie financière apportée par le syndic, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la garantie financière apportée par le syndic est abusive dès lors que cette garantie financière est imposée par l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

 

 

ANALYSE 41

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’aide aux déclarations fiscales des copropriétaires imputable au seul copropriétaire concerné est abusive en ce qu’elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l’article 1165 du code civil, au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention.

 

 

ANALYSE 42

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’indication de la TVA, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’indication de la TVA à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires est abusive en ce qu’il ne saurait être imputé au syndicat des copropriétaires le coût d’une prestation qui ne bénéficie qu’à certains copropriétaires et qui, de ce fait, ne relève pas de la gestion courante de la copropriété.

 

 

ANALYSE 43

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la préparation de l’assemblée générale annuelle, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la préparation de l’assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est abusive en ce que, stipuler une rémunération particulière en sus du forfait pour des motifs généraux et imprécis, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l’esprit des copropriétaires sur les contours exacts de cette gestion courante.

 

 

ANALYSE 44

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la notification par remise des convocations à l’assemblée générale, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait, au choix du syndic, la notification par remise des convocations à l’assemblée générale est abusive en ce qu’elle classe cette prestation dans les prestations variables et laisse au seul choix du syndic la possibilité de l’inclure dans son forfait annuel.

 

 

ANALYSE 45

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables est abusive dès lors qu’au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu’un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à cette assemblée générale, de sorte que la tenue en dehors des heures d’ouverture habituelle du syndic est récurrente et prévisible et relève ainsi de la gestion courante et non pas d’une prestation variable.

 

 

ANALYSE 46

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait au choix du syndic la présence exceptionnelle d’un collaborateur du syndic à l’assemblée générale annuelle à la demande du conseil syndical est abusive, dès lors que le choix d’inclure cette prestation dans le forfait annuel est dévolu au seul syndic alors qu’il devrait résulter d’une négociation et d’un accord entre les parties.

 

 

ANALYSE 47

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux est abusive dès lors qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d’un organe indépendant chargé en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion.

 

ANALYSE 48

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait l’assistance du syndic à un ou plusieurs conseils syndicaux supplémentaires au-delà de deux conseils n’est pas abusive dès lors que, si le conseil syndical est libre d’organiser ses réunions comme il l’entend en présence ou non du syndic, la présence obligatoire de ce dernier au conseil précédant l’assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic.

 

ANALYSE 49

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative à la gestion du personnel, portée.

Résumé : Les clauses d’un contrat de syndic qui classent en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion de la prévoyance du personnel ainsi que la préparation du dossier de retraite de ce personnel est abusive en ce que ces prestations ne sauraient, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluses dans le forfait sauf à l’alourdir , alors qu’il peut ne pas être de l’intérêt d’une copropriété en fonction de ses spécificités et notamment de l’âge de son ou de ses employés, de voir forfaitiser lesdites prestations.

 

 

ANALYSE 50

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, exclusion, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative aux relations avec l’inspection du travail et aux contrôles URSSAF.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait les relations avec l’inspection du travail et la gestion des contrôles URSSAF n’est pas abusive dès lors que, compte tenu de leur imprévisibilité, lesdites prestations ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et justifient une rémunération supplémentaire de celui-ci.

 

 

ANALYSE 51

Titre : Protection du consommateur, clause abusive, domaine d’application, syndic de copropriété, prestations variables, clause relative au licenciement d’un salarié de la co-propriété, portée.

Résumé : La clause d’un contrat de syndic qui classe en prestations variables non incluses dans le forfait la gestion du licenciement d’un salarié de la co-propriété est abusive en ce que cette prestation ne saurait, sans porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, être au seul choix du syndic, incluse dans le forfait sauf à l’alourdir.

 

 

Voir également :

Recommandation n° 96-01 : syndics de copropriété

Jugement de première instance : consulter le jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009.